成交额季度暴涨3.7倍，内地买家重返香港豪宅市场？

本文来自微信公众号：每经房产 （ID：Real-estate-Circle），作者：陈荣浩 陈梦妤，头图来自：视觉中国

“如果不是香港永久居民，在港买房需要交30%的印花税。”

“香港目前对豪宅的定义其实很模糊，一般只要是新盘，开发商都喜欢把它定义为豪宅。香港地少，新盘更少，定义成豪宅有利于开发商定价。但真正意义的豪宅，多分布在浅水湾和大浪湾等区域。”

3月31日，香港油尖旺区一位从事房地产中介业务超20年的高级客户经理梁锦辉向《每日经济新闻》记者介绍。

香港中介门店的房屋交易信息，每经记者 陈荣浩 摄

上周，会德丰董事会主席吴宗权被传以5980万港元买下香港浅水湾道一套公寓，原业主1974年以26.48万港元购入，账面获利5953.52万港元，赚幅近225倍。

更早前，香港豪宅项目“皇第”，也以成交总价约2.87亿港元（人民币约2.46亿元），刷新今年1月香港一手豪宅最高纪录。

美联物业数据显示，今年截至3月27日，市场共录得多达100宗逾5000万港元一手豪宅成交，已达去年全年115宗的约87%。

3月31日，记者实地走访了香港九龙城区、油尖旺区、湾仔区等片区，房地产中介门店随处可见。目前香港市场较大面积的豪宅极具稀缺性，且私密性非常好。

香港中心区域街道  每经记者 陈荣浩 摄

一、香港亿级豪宅市场升温，按季急升3.7倍

香港浅水湾道45号明慧园这套豪宅，享浅水湾及高尔夫球场无敌景观，连2个车位，原叫价6500万港元，议至5980万港元卖出。原业主1974年以26.48万港元购入，持货近半个世纪沽出，账面获利5953.52万港元，赚幅近225倍。明慧园上次售出二手屋是在2020年，售出单位的面积和售价都与本次交易相近。

吴宗权以5980万港元买下了明慧园一套公寓，并支付了针对首次购房者而定的印花税4.25%。

去年9月，有香港中介代理在社交平台发布过明慧园销售信息，根据房源信息看，目前楼龄还有48年。

去年9月，香港中介代理在社交平台发布的信息

另据美联物业，位于香港岛渣甸山地标式豪宅项目“皇第”，以招标形式成功售出一个地下三复式花园A单位，实用面积约381平方米，连私家花园面积约261平方米及两个住宅停车位，成交总价约2.87亿港元（人民币约2.46亿元），成为2023年1月香港一手豪宅最高纪录。

美联物业报告指出，随着楼市升势增强，资金开始抢购大码物业，豪宅新盘发力追落后，成交升幅更已经出现“一马当先”情况。逾亿级豪宅新盘的交投亦明显加快，今年截至3月27日，市场共录得28宗成交，按季急升近3.7倍。

3月30日，莱坊最新的《香港每月物业市场报告》指出，根据土地注册处的数据，2月共录得4282宗住宅交易，按月上升40.3%。 一手住宅销售主导市场，交易按月增加80.4%，至655宗。市场录得数宗1亿港元或以上的交易，显示买家对优质资产持续感兴趣。

在梁锦辉看来，香港地区的豪宅之所以受欢迎，主要是因为稀缺性、圈层、私密性等原因。“香港地少，所以很多房子都是小户型，而那些豪宅基本都是大户型，很多还是独栋，物以稀为贵。此外豪宅私密性较好，通常背山靠海，且长期有保安看守，同一个区域住的基本都是商界、政界等大佬。”

美联集团主席黄建业表示，香港与内地通关对经济的刺激成效显著，带动市况迅速恢复，楼市亦于首季迎来小阳春。通关消息带动香港住宅物业由去年12月起反弹，价量齐升，中小型单位交投率先抢升，及后豪宅新盘成交亦追落后。料全年楼市价量齐弹，尤看好豪宅新盘表现跑赢大市，预测全年楼价升10%。

黄建业预计，今年一手成交将按年急升约7成半，达至1.6万宗；二手成交按年升约3成半，有望达至5万宗。

美联物业首席分析师刘嘉辉此前在接受中新社记者采访时也表示，香港与内地通关对经济的刺激成效显著，带动楼市迅速复常。他指出，香港住宅物业由去年12月起出现反弹迹象，价量齐升。其中，中小型单位交投情况率先转好，之后豪宅新盘成交情况也随之好转。

此外，由去年第四季度起，已涌现非本土港人入市的迹象。根据美联物业房地产数据及研究中心综合土地注册处资料，按已知买家姓名作分析，去年第四季内地买家占整体一二手成交的占比高达11%，比率创11年季度新高。由于去年第四季尚未通关，因此估计这批买家以留港的新香港人为主。

莱坊报告也指出，通关后，内地买家重返香港豪宅市场。市场录得数宗1亿港元或以上的交易，显示买家对优质资产持续感到兴趣。

二、非香港永久居民在港置业需30%印花税

不过，内地人如果想在香港买房，十分考验买家的资金能力。

梁锦辉提到：“如果不是香港永久居民在港买房，需要交30%的印花税。”

现时非香港永久居民在港置业须支付房价30%的印花税，包括15%买家印花税和15%从价印花税。

来源：香港特别行政区税务局

这是什么概念呢？比如，九龙区丽宫大厦一套875尺（81.29平方米）的三房一厅，售价约735万港元（643万元人民币），折合单价约7.9万元/平方米。

也就是说，如果内地居民想在香港买这套房子，大概需要支付房款643万元，以及30%的税（192.9万元），相当于花836万元，能在香港买到一套80来平方米楼龄偏大的三房，并且需要全款。 

香港某地产物业代理门店  每经记者 陈荣浩摄

值得一提的是，香港买房的交易流程与内地有较为显著的区别。

“在香港交易二手房跟内地不一样，都得通过客户经理（即房产中介）和律师，我们一般是收取房屋总价1%的佣金，律师费一般是一次性的，价格不会太高。”梁锦辉提到。

物业临时买卖合约 每经记者 陈荣浩 摄

据了解，通常当二手房开始进入买卖流程后，买家和卖家都会委托律师参与交易。一般当双方有意向开始交易时，会由客户经理出面出具一份物业临时买卖合约。

记者注意到，合约上除了会注明包括房产信息、价格、定金支付、房产交割时间等在内的基本条款之外，还会有一些特殊条款，一般包括违约条款、责任限制条款、隐含条款等。

拟定和签署完买卖合约后，就是“查册及询问”环节，这个环节主要是买方律师，通过查阅卖方律师提供的关于标的房产的文件，以发现房产产权等方面可能存在的瑕疵和风险。在发现了瑕疵和风险之后，买方律师会向卖方律师发函，要求对于瑕疵和风险进行合理的解释。所有过程顺利以后，最后才到“转让”环节。

香港中环恒基兆业一在建楼盘  每经记者 陈荣浩 摄

“内地来香港买房的客户，很多都是为了子女教育，虽然香港对‘学区房’的概念没那么重，但房子周边有优质学区，确实会增加房子的抗风险能力”，梁锦辉表示，香港区域内较为集中的优质中小学，主要分布在港岛中西区、湾仔区、东区以及九龙城区这四个区域。

《每日经济新闻》记者翻阅港资房企财报了解到，目前在香港市场拥有大量土地储备的房企包括长江实业、新鸿基地产、恒基地产等。其中，截至2022年末，长江实业在港土地储备为7500万平方尺，新鸿基地产为5790万平方尺，恒基地产为4500万平方尺，新世界发展为1790万平方尺。

三、3000万，香港买家一次性全款买内地豪宅

有内地人跑去香港买房，同样也有港人来内地买房。

美联物业全国研究中心数据显示，环比1月，2月各大关口区域买卖交易量环比上涨138%，咨询量和访客量也出现较大增幅。

美联物业华南战略董事总经理江少杰在接受香港文汇报采访时表示，恢复全面通关后，港人纷纷涌入大湾区看房。国家大力发展经济扶持房地产业发展，港澳居民大湾区购房也比较宽松，不用社保要求便可以购买一套。美联深圳和惠州等公司接待的港人看房量明显反弹，我们接到的港人咨询量是疫情期间的十几倍。

据他透露，有位何姓香港客户在香港做生意，对大湾区房产比较了解，近日前往深圳后海，以3000万元一次性付款买入一套豪宅，至于楼盘名称，他称不方便透露。他表示，这位客户购买深圳豪宅是作为资产配置，既不对外出租，也不自住。其实他可以贷款7成，但是宁愿选择一次性付款。

中原地产深圳福田皇御苑店店长夏志高也表示，恢复全面通关后，门店每天都会接待一两批港人，带他们看一些新楼盘。港人邝先生看中了下沙京基滨河时代广场附近的中洲湾，朝海户型，对面可以看到香港，每平方米单位为11万元；而背海的户型，每平方米为8万元。邝先生最后选择了126平方米的看海户型，总价1000多万元，并且是全款购买。

事实上，早在2019年11月，据大公网，香港特区行政长官林郑月娥在北京出席粤港澳大湾区建设领导小组第三次全体会议，会议公布了三大类16项普及惠民及便利香港专业界别到大湾区发展的政策措施，其中就包括港人在大湾区买房无社保要求。

广东省还在2020年发布了《粤港合作框架协议》，该协议第46条提到，“优化落实便利香港居民在粤购房政策措施。进一步简化香港居民购房流程，完善香港居民购房贷款政策，推动落实与广东本地居民享有同等待遇。”

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