潘石屹试水办公室在线短租O2O究竟为啥？

潘石屹终于来了。

此前数月，关于SOHO中国转型的传闻就没断过。

• 2014年8月份，SOHO中国修改《租赁白皮书》：（公司自持物业）不接受带有分租性质的客户，比方商务中心、孵化器、俱乐部等业态。

• 2014年10月，长城脚下的公社某负责人被任命新项目负责人……
  

• 2014年11月，望京SOHO 3Q办公室家具招标……

• 2015年1月，SOHO 3Q出世，潘石屹和张欣夫妇亲自为它接生。
  

现在终于真相大白了，原来潘石屹也赶时髦，试图借互联网思维转型，玩一把O2O模式的办公室在线短租，包括短至一周的工位出租，选房（位）、预订、合同、支付都在网上完成。

可是，如今互联网早晋升为移动互联网，无论是传统行业的酒店，还是新兴领域短租公寓，O2O早已得到验证。另一方面，从租写字楼（面积）到租工位，是降维玩法，那么潘石屹究竟在想什么呢？

一、SOHO中国要改革，换玩法

拿地受阻、却精于“低吸高抛”，老潘在圈里被认为是投机客，而这种“收购—包装—销售”的方式在北京嘉盛中心、上海中山广场（原长宁商业中心）屡试不爽。

虽然比开发商的重资产模式取巧很多，但老潘仍然认为这种方式不够“轻资产”，于是便有了2011年那次销售人员变动。时下互联网浪潮兴趣，老潘必然尝试，用他接受采访的话说：互联网高效率、低成本，哪怕错了也要试。

二、经济结构的变化趋势

中小企业有很大提升空间（对比发达国家），企业分工衍变社会分工——企业的分化是必然趋势，会有越来越多中小企业、小微企业的诞生。

受国家层面的支持，在工商登记制度改革后的9个月里，全国新登记市场主体达1004.7万户，其中新登记企业286.6万户，同比增长54%。（联合办公服务商WeWork估值50亿的背景是美国有超过1000万的“个体户”，以及每年14%的增长。）

三、租面积降为租工位后，化整为零的共享经济和“波及效应”

一方面服务新客户的边际成本趋向为零，有机会降低门槛获取更大的市场容量。另一方面价值最大化，甚至“更大化”，简单的例子就是健身会员卡，产生超过100%的收益。

四、灵活办公的需求

包括时间、空间、地点三重因素，这点在老潘接受采访时亦有提及：罗永浩租了一层，后来想退，结果刚退了没几天又要租。而不管老潘是否承认（推广文案中否定服务式办公室模式），这种灵活办公实际上是服务式办公室的基本属性，至少满足以下三类客群：

1. 灵活时间：偶然临时使用；

2. 弹性空间：团队人员变化；

3. 多地点：差旅移动办公（连锁）。

同时，在每个写字楼配置一定比例面积的灵活办公场所（北京CBD几乎每个甲级写字楼中都有商务中心进驻），也有助于增加客户黏性，这点也是老潘所希望的，SOHO中国《租赁白皮书》中也有客户可以短期续租三个月的客户挽留策略。

商务中心的客户在所属写字楼内扩租了几百平，或者，写字楼的客户临时在商务中心短租数月，这是很多写字楼都会发生的事情。

五、最后猜猜价格吧

选址考虑“公里GDP”和“服务业GDP”——后者代表的第三产业利润空间远大于其他行业。这说明服务对象即使不是高大上，也至少不是屌丝创业。

按照望京SOHO官网最低报价6.5元（不含物业费）来猜测工位月租，不考虑运营支出的因素下，每个工位的月租成本在1200-1500之间（含公摊面积因素）。换作下一个启动项目光华路SOHO二期，官网报价最低租金10.08元，工位成本则是1700-2000元。

PS：开发商转型运营商有哪些？

• 同为万通六君子中的冯仑在北京CBD万通中心D座弄了两个楼层。

• 国字号中粮地产在中粮广场B座设立商务中心。

• 台资企业远雄集团，在北京、上海、台湾开设商务中心。