还在吐槽YOU+？不妨看看蘑菇公寓

近年以来，长租公寓又成了资本追逐的“猪”。创业公司如雨后春笋、获得融资的消息不绝于耳，金额一个比一个高，从上海青客的数千万元到YOU+的1亿，再从新派公寓的1.6亿和蘑菇公寓的2500万美元到魔方公寓的2亿美金。

日前，蘑菇公寓联合创始人龙东平接受了虎嗅创业报道的专访。

蘑菇公寓是以分布模式提供标准化长租服务的“旗手”，而YOU+、魔方公寓采取的是集中模式。在数千万套房产被闲置的情况下，盘活资源更符合国情、更具社会价值、更便于发挥互联网公司的长项。

长租公寓的两大门派：分布式与集中式

长租公寓的业态分为集中式和分布式两大类。

雷军入1亿被吐槽“又贵又憋屈”的YOU+和拿到2亿美元的魔方公寓同属于集中式，即租赁整栋商业或工业产权物业进行经营。集中式有三大好处：

首先是房源数量可预期、便于标准化。租下10栋楼，改造成1000套公寓，意味着有了1000套标准化的房源；

其次是对资本的吸纳能力。整栋租、购，统一装修，耗资巨大，资金回收周期长。但手握巨额资金者往往喜欢这样的项目。与其拿2亿美元去投100个项目，耗时费力、风险不低，还不如砸进魔方公寓，变成一套套可供出租的标准化公寓。

第三是的租客集中居住，便于玩社区、O2O等概念。例如YOU号称要打造“良善的公共空间和紧密的社区氛围，让年轻人之间更好地交流”成为“是年轻人的社交平台和创业基地。”＃要编剧本现在就可以构思了＃

集中式最大的问题在拿房。北、上、广、深等一线城市可以整栋租下的物业稀缺已久，长租公寓还要与经济酒店、创意产业园区竞争，即便拿到也绝不会廉价。假如集中式长租发展缓慢，一定是因为拿不到房；假如租客嫌贵，那是因为拿房不便宜。

蘑菇公寓则是分布式的代表。好处是能够利用社会上大量闲置房源，可以贴上轻资产、分享经济的标签，问题在如何建立房源库存。

据龙东平介绍，蘑菇公寓的房源主要来自房产中介。一般情况下，房屋的租期为60到120个月，蘑菇公寓一次性支付相当于月租35%的佣金。

虽然房源是分散的，蘑菇公寓还是要进行统一的装修和维护，保证屋内设备、设施达标。

此外，根据上海市相关法规面积大于12平米的客厅可隔成一间居室。龙东平举例说：7000块钱，三室一厅的房屋，月租7000拿下。统一装修、加隔断后，有四间可供出租，每间2500元，月收入10000元。而获得这样一套房源只需一次性付给中介2450元，用龙东平的话说“几乎可以忽略不计。”

经过不到一年的运营，蘑菇公寓在上海已掌握近1万间房源，龙东平透露2015年底将达到2万间。照此进度，蘑菇公寓2015年房租收入有望突破3亿元。

最后，如果房东改主意要收回房源怎么办？龙东平说，蘑菇公寓有三重保险：第一房产中介拿了佣金要担责任；第二，按合同约定如果违约装修投入要房东承担；第三，房东还要赔一笔房屋租赁违约金。

房源、中介都是现已存在的，蘑菇公寓花很少的代价驱动中介、锁定资源，只要资金跟得上，扩张的速度非YOU+、魔方可比。＃别忘了，中国有数千万套空置房＃

拿什么引吸房客

住是刚需，而且供给有限，房客会千方百计地去找经济实惠的房子。换言之，人找房而不是房找人。那么，为什么搜房网要支出那么高的线上推广成本？为什么链家到处打广告呢？因为它们都是中介，手里没有房子，用户从别的渠道找到房子，中介就没饭吃了。但蘑菇公寓一不是中介，房源就在手里，不论通过什么渠道，客户都是自己的。

据龙东平讲，手上1万间房的空置率不到1%。那么，蘑菇公寓如何获得客源呢？

首先，官网和APP的获得比率达到82%，线上推广成本摊到每位房客为180元，租期一律为一年整。假如一年的房租为3万元，网络获客成本占比仅为0.6%。

其次，是老用户介绍新用户，占比超过10%。这部分租客的获得成本为零。

最后，房产中介也会带些租客过来，占比8%。蘑菇公寓照行规支付佣金，租客不花一分钱。

蘑菇公寓租客只需押1付1（不少城市都是押1付3）而且不负担中介费，这两点对房客有相当大的吸引力。虎嗅君发现网上也有吐槽说蘑菇公寓不收中介费但月租贵。龙东平解释说这是因为早期的房子分布在中球地铁沿线，使房成本相对高。随着房源数量增多，租客选择空间会越来越大。

虽然居住是分散的，蘑菇公寓也力图打造同龄人社区。一方面是选择性“接客”：要求租客有固定工作而且是白领（以出入证、胸牌为证），不接爱40岁以上或者拉家带口的租客；另一方面是组织线下活动，如郊游、攀岩、农家乐、财会知识讲座等。

蘑菇公寓还有一个“奇葩”产品“蘑菇宝”。这实际上是一个银行监管的账户，租客只需月把房租打进去。蘑菇公寓可以租金现流为抵押，从银行获得低息贷款，从而大大缓解资金压力。

罕见的连续创业团队

蘑菇公寓有三位联合创始人。

CEO马晓军房地产领域有十多年经验。2002年加入初创的德祐地产任至运营副总、执行董事。2009年离开德祐先后创立恒家地产（2009年）和旅家网（2012年），后一个项目仍在运营。2013年创立蘑菇公寓。

此次接受虎嗅采访的龙东平，有超过十年房地产营销经验。有意思的是，龙东平近十年来的职业轨迹与马晓军是完全重合的：德祐地产－恒家地产－旅家网－蘑菇公寓。

负责研发和流程管理的CTO田东岭，在八年互联网系统开发经验，也从是恒家地产－旅家网－蘑菇公寓一路走来的。

这是一个罕见的“连续创业团队”，已经“在一起”6年了。

蘑菇公寓的融资非常顺利：2014年2月获得了由平安创投、IDG的数千万人民币A轮融资；B轮2500万美元由海通开元领投，IDG、平安创投跟投。龙东平透露Ｃ轮已经搞定，不日即将公布。

互联网+最大的核心应当是供需匹配、提高现有资源的利用率，先减少闲置和浪费、进而促使供应增加，形成供需两旺的局面。在有数千万套闲置房的情况下，分布式公寓理应成为首选的解决方案。

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