真假海花岛

本文来自微信公众号：地产深度报道（ID：RE_report），作者：孙婉秋、吴典，编辑：左宇，头图来自：受访者提供

近日，恒大以公告形式披露了其债务重组的最新进展。

实际上，自债务暴雷以来，恒大最受关注的项目便是海花岛。

这是一个颇具争议性的项目。

它占地广袤、业态丰富，满足了一切畅想，却也投资巨大，周期漫长，最终让恒大心力交瘁，无力应付；它是恒大在文旅地产上的追求，承载着创始人许家印的期冀与梦想，却也暴露了恒大的激进和许家印的赌性。

环评风波和恒大危机切断了海花岛的蓝图，就在外界以为这片岛屿将无力回天之时，旅游业的复苏却让它重新焕发生机与活力。恒大危机的复杂与悲观和岛上火爆的人流、从业者的期冀形成了对比。

矛盾、冲突在这片世界上最大的人工岛屿上演，构成了一个虚实交错的海花岛。

一、“结伴”过冬

3月的最后一天，许君（化名）和家人结束了这个冬天的候鸟生活。

由于恒大海花岛所在的儋州没有机场，他包车去往最近的海口美兰机场，170公里的路程耗时2小时，花费200元。

提前返程的朋友告知许君机场人流量大，他特意预留了充分的时间用于安检。

这个春节，随着疫情防控措施的调整，海南旅游业强劲复苏了。

春运期间，海南机场旗下海南岛内三大机场（海口美兰国际机场、三亚凤凰国际机场、琼海博鳌机场）完成航班起降3.84万架次，旅客吞吐量619.59万人次，同比2022年春运分别增长2.3%、20.6%，达到2019年同期的九成以上。其中，海口美兰国际机场承担了一半的航班起降和旅客吞吐。

许君回去的这天海口飞往长春共有10多趟航班，大多需要经停或中转，考虑到儋州过来需要时间，他选了下午的一班，晚上落地长春。

长春的最低气温在零度以下，与海口的温差超过20度，许君将羽绒服、棉裤、棉鞋、帽子、围巾、手套等御寒衣物放在随身携带的包里，他说落地后第一件事就是“穿衣服”。

这是许君第五次来海南过冬，对于在两个温差极大的城市间切换，他摸索出一套自己的办法。

这趟过冬之旅的结束，让许君颇为不舍，他调侃登机前满眼青翠，下机后寒冬凛冽，他打定了主意：明年还要来海花岛过年，“11月份就来，在这儿住上四个月”。

许君的候鸟式生活始于5年前，此前他的海南过冬时光仅限于海口和三亚，去年在朋友的强烈推荐下，首次来到海花岛。

（傍晚的海花岛）

实际上，这是当前海南旅游的真实写照。

海南旅游主要分为东、中、西三条线，东线上的海口、三亚是海南经济与旅游开发最早、设施最完善、文化传统相对深厚的地区，环岛之旅大多选择这条路线。即便近年来海花岛的开业为儋州所处的西线提高了人气，依然未能改变岛上“东热西冷”的格局。

去年，许君身边陆续有亲友来海花岛过冬，在他们的介绍下许君对这片新开发的岛屿产生向往。

相熟的朋友开始结伴，年底，5家18口人“集结”到海花岛过年。他们中有之前在岛上购房的，也有和许君一样住民宿的。

海花岛是一座人工岛，位于海南省儋州市，南起排浦镇，北至白马井镇，距离海岸约600米，总跨度约6.8公里。由三座独立的离岸式岛屿组成，中间的花形岛是海南的省花“三角梅”形状，两边的2号岛、3号岛是浪花形状，故取名“海花岛”。

（3号岛上的别墅区）

其中，1号岛是集“吃住行游购娱会康文”为一体的国际旅游度假区，2号岛和3号岛则是居住功能区，其中2号岛以高层住宅为主，3号岛多为别墅、洋房，密度较低，居住体验更好，房价和租金也更高，同户型租金相较2号岛要高30%左右。

度假定位加之超大体量（用地规划范围总面积为7.824平方公里，房源交付量超6万套），导致购房多为投资属性。据岛上从事民宿生意的张强（化名）透露，楼盘房源自住比例不足1%，大量空置房源催生了民宿产业的蓬勃发展。

许君租下的民宿位于3号岛。

这是一套60平方米的复式两房，精装交付，家电齐全，落地玻璃外海景尽收眼底。旺季租金略高，两个月5000元，折算下来每天80多元。淡季一月不到2000元。

他在岛上超市简单购置了锅碗瓢盆等生活用品便开启了度假时光，许君的一天悠闲而惬意：早晨睡到自然醒，吃完早餐后去海边散步，出行通常选择穿梭巴士，兴致来时他会租个电瓶车去市场“淘宝”。

朋友们都住得不远，有两户甚至在一栋楼里，有时谁家做了顿大餐也会邀请大家来改善伙食。

在东北时，许君不时和三五好友小酌，来岛上后酒喝得少了，唯一一次微醺是生日那天，几家人聚在一起给他过了个生日。每家端来几道拿手菜，18个菜摆满了整个长桌，他笑称那是一桌融合菜，“海南的食材，东北的份量”。饭后，有些微醺的许君在大家的生日歌中对着蛋糕许愿。

（许君的年夜饭）

许君喜欢海花岛的生活，除了气候舒适、风光无限，在他看来，相较海口和三亚，海花岛的生活节奏更慢，更加闲适，有时“坐车看海能看一天”。更重要的是，自己买菜做饭的生活除了成本低，也更加自由，没有旅游度假的感觉，倒像是来海南安了个家。

他决定明年早点来，11月前就到。许君给记者算了笔账，这样老家5000元的供暖费就能省掉，“这么一算，海花岛上4个月的房租相当于没多少钱”。

二、民宿业火爆

把许君一家送到机场后，王辉（化名）顺道接上了另一波客人。去年底以来，王辉明显感觉网约车生意好了，经常大晚上还在接人，忙不过来的时候他就转介给其他跑车的朋友。

在王辉即将把乘客送到海花岛的时候，张强也在3号岛上迎来了当天的第五波客人。这是一组来自江苏的旅行团，50多人预订了20多间房。

经过4年的发展，手握200多套房源的张强成了岛上小有名气的民宿老板。

2019年10月，在三亚从事民宿行业5年的张强来到海花岛，他看中了这里的发展前景，决定将业务整体迁过来，布局康养旅居业务。

（岛上的房源）

彼时，海花岛一期住宅已陆续交付，“张强们”的到来盘活了这些房源，为海花岛提供了另一种生机。最初张强的业务扩展主要依靠业主间的相互传播，“租到一套以后，业主之间会相互介绍”，靠着这样基础的开拓手段，2019年张强收到了100多套房源。

因配套设施尚不完善，张强当年收房价格普遍不高，平均每套年租金在1万～2万元之间，签约时间一般不超过3年。因为都是精装修房源，收房后不用改造和加装，客户直接拎包入住，这也极大减少了前期投入，加快了项目运转。

张强回忆，最初海花岛知名度没起来，民宿生意不好做。第二年局面更加艰难，受疫情影响，旅游行业步入三年冰封期，岛上更加冷清。

谈到那段困境，他直言“没有办法，只能硬挺”。客流量锐减导致收入持续下滑，与此同时业主的租金还需照常支付，公司的正常运转只能依赖过往积蓄。

或许是东北人的乐观天性使然，张强始终认为市场会有转好的一天，“何况投入这么多，已经没有退路”。

转机出现在去年末。

2022年12月，随着疫情防控措施的调整，旅游市场迎来报复性反弹，各地游客蜂拥而至，张强的民宿近乎一直处于满房状态，每天需要接待五六车的旅游团，仅这部分的游客量就达到了两三百人，人流量甚至比2019年时更加旺盛，春节期间基本全部满房。

（张强的民宿）

他告诉记者，来到海花岛的多为中老年人，基本是奔着海南的气候而来，他们短则住上半个月，有些北方客人甚至会住个小半年，第二年四五月份才会返程。

张强直言，当前海花岛约有几百家民宿，竞争激烈，由于均为分散式的小规模运营，行业尚未建立起统一的秩序与规范。为了抢占市场，部分民宿开始打价格战。

为了节约成本，张强的房源都是他和爱人自己管理，团队的构成与分工极其简单，他负责2号岛，爱人负责3号岛，十几个保洁阿姨负责房源的清洁工作。

作为当地旅游发展的参与者和推动者，张强见证了海花岛从无到有的进程，他形容过去四年尝尽酸甜苦辣，庆幸最难捱的时刻已经过去。张强勉励自己要把握住市场回暖，做得更好。他悄然重启了扩张计划，开始留意岛上的房源，“遇到合适的就签下”。

三、海岛“梦碎”

和张强一样，历经磨难的还有他身处的这片岛屿。

海花岛的故事始于2010年。

那一年，以海南国际旅游岛的战略发展为契机，大量房企进入海南市场，其中也包括恒大。

彼时的恒大意气风发，2009年其以307亿元的销售额位列房企销售排行榜第6位，同年11月5日，恒大地产实现了资本上的进阶——登陆港股。实际上，上市的计划早在一年前便启动，受金融危机影响而被迫搁浅。

摆在许家印面前的困境远不止于此，上市融资计划搁浅，37个项目等待开工，资金缺口达到120亿元。求助无门的许家印靠打牌混进了以新世界创始人郑裕彤为代表的香港富豪圈，为恒大换来了5.06亿美元的融资。在一众富豪朋友的支持下，次年，恒大如愿上市，挂牌首日股价大涨34.3%，市值达705亿港元，许家印凭借422亿元的身家，登顶中国首富。

危机解除，融资渠道拓宽、股价飙红，多重利好汇聚让许家印雄心万丈。

此后，恒大进入了大干快上的十余年。

起死回生的许家印展示了骨子里的赌性，他不再满足只卖房，而是要向多元化进军，在其他领域做加法。

2010年，恒大宣布出资1亿元，买下了因行贿对手被勒令降级的广州队，命名为广州恒大。许家印承诺，每年会在球队身上投入不少于5亿元资金，并定下了“夺取亚冠，称雄亚洲”的5年计划。

也是这一年，他看中了海南岛西部的一块浅海。

许家印萌生了一个近乎疯狂的想法：打造一处世界闻名、就像迪拜棕榈岛那样的文化旅游胜地。

为此，他倾注了大量心血。从构思到亲自手绘草图，从业态选择到布局规划，甚至每个建筑内的功能分区、平面设计，他都亲力亲为。

然而，想要填海造岛并不容易。

大规模的商业填海，依法需要经由国务院审批同意。根据《海南省实施〈中华人民共和国海域使用管理法〉办法》的规定，27公顷以下的填海项目只需经由市县级审批。

为了通过审批，恒大采用化整为零的战术，将整个项目拆分为36个面积小于27公顷的子项目，并分别以旗下5家子公司的名义进行报审。

2013年8月，恒大取得了全部《海域使用权证书》，共批准填海783.57公顷，即11753.55亩。

完成战略调研和流程报批后，海花岛开始填海造地。

2015年底，海花岛举行“全球开盘盛典”，引发了10万人登岛选房。彼时现场人山人海，购房者把摇号厅挤得水泄不通，叫喊声、争抢声此起彼伏，前面的客户还未离去，后面又有大批客户蜂拥而至。这场开盘最终成交金额122亿元，销售面积136万平方米。

疯狂未能持续。2017年，海洋局组建了第一批国家海洋督察组，开展了首批以围填海专项督察为重点的海洋督察，这是海花岛的重要历史转折。

督查工作结束后，当地政府要求恒大对违法违规填海的海花岛项目实施“双暂停”（即停工停售）。然而数月后，海花岛项目又悄然复工。

2019年7月，中央第三生态环境保护督察组对海南省开展了第二轮生态环境保护督察，结果显示“第一轮督察后，海花岛违法违规项目未整改到位，恒大海花岛公司继续建设4条涵管桥，形成违法围海面积约369公顷”。

这一次，许家印没能得到幸运之神的眷顾。

2021年12月30日，儋州市综合行政执法局下发的《行政处罚（限期拆除）决定书》显示，因海花岛2号岛39栋楼违法取得规划许可证已被撤销，现责令儋州信恒旅游开发有限公司在10日内自行拆除上述违法建筑物。后经行政复议，39栋楼由拆除变为没收。

彼时的恒大已无过多心力来应对海花岛的变动。

2020年爆发的流动性危机正在扩大，在历经商票逾期、项目停工、年报延发、股票停牌后，2021年底恒大官宣正式违约。

实际上，在危机爆发后，恒大也无力支撑海花岛的开发，这个超级大盘的投资费用不断上涨，一度由最初计划的400亿元提高到1600亿元。行业高歌猛进时，许家印一掷千金造梦，而今在困境中挣扎的他已不具备为梦想买单的能力。

随着海花岛项目出现停工，此前规划中的部分配套迟迟未能落地。

张强最期盼的是规划中的三甲医院能够如期开业，这样将来看病方便些，然而有恒大内部人士对记者透露“医院的规划尚未确定，更不要说开业”。

在这片岛屿上，期盼与无解同样存在……

（文中图片均来自受访者提供）

本文来自微信公众号：地产深度报道（ID：RE_report），作者：孙婉秋、吴典，编辑：左宇