房企求生：融资成本下降的背后

本文来自微信公众号：地产深度报道（ID：RE_report），作者：孙婉秋、吴典、刘一飞，编辑：左宇，图表制作：吴典，头图来自：视觉中国

3月的全国两会上，多位代表委员就房地产行业的平稳健康发展建言献策，他们的献言多围绕“资金”展开，如58同城CEO姚劲波提议适当放宽预售房款监管资金的提取条件和流程，禹洲集团创始人林龙安建议将自身经营较好、债务结构合理的优质民企列入可增信名单，打通资金流循环链条。

债务压力之下，房企资金命门被扼紧，流动性趋紧成了行业现状。

过去一年，所有开发商都在努力确保现金流安全，加速销售去化及回款。一个现象是，尽管监管部门已出台多轮政策保障房企融资，但截至目前获得融资支持的房企数量依然有限。

第三方咨询机构克而瑞在一份研报中指出，2022年房地产全年新增融资总额为7750亿元，仅为2021年全年融资总量的58%，同比减少42%，全年融资总额自2016年以来首次跌落1万亿元以下。

当行业规模收缩影响自身“造血”功能，融资渠道收紧导致外部“输血”不畅的背景下，房企的资金安全性究竟如何？

一、近七成房企融资成本下降

由于行业频繁出现违约爆雷事件，2022年活跃在资本市场的房企数量明显减少。亿翰智库研究总监于小雨在接受《国际金融报》记者采访时表示，去年部分房企未能完成发债，加上外部融资环境一般，有些房企融资成本上升，导致行业整体对融资状况的信息披露意愿不强。

根据亿翰智库统计数据，2022年，25家样本房企的平均融资成本约为5.14%，较2021年的5.25%下降0.11个百分点；其中有14家企业的融资成本低于平均水平，另有11家超过平均值，国企、央企优势明显。

具体来看，融资成本在4%以下的企业有6家，由低到高分别为中海（3.57%）、华润（3.75%）、招商（3.89%）、金茂（3.9%）、保利（3.92%）、大悦城（3.97%），皆为国企、央企；处在4%～5%区间的有7家，其中万科4.06%、龙湖4.1%、越秀为4.16%；信达地产、远洋、华发三家则在5%～6%之间；雅居乐、金辉、宝龙、合生创展等7家在6%～7%；正荣、建业则超出7%，分别为7.1%、7.8%。

上述房企中有17家融资成本较2021年下降，占比68%，其中朗诗同比降幅最高，为0.8个百分点，招商蛇口下降了0.59个百分点，保利为0.54个百分点，美的置业与绿城下降了0.2个百分点；另有8家出现不同程度上升，其中中骏同比增幅最高，为0.5个百分点，正荣0.3个百分点，远洋及合生创展为0.2个百分点，建业0.1个百分点。

克而瑞研报指出，2022年房企新增融资成本为4.23%，较2021年的5.38%下降了1.15个百分点。导致这一变动的因素主要有两个，一是因为境外融资规模大幅减少，融资成本较低的境内债权融资占比大幅提升；二是以保利、招商、华润、中海、万科等为代表的国企、央企以及优质民企的发债规模占比继续提高，整体融资成本出现结构性下降。

于小雨称，受客观环境等因素影响，去年房企来自银行贷款、公开发债等渠道的融资占比提高，海外债、信托、资管等融资减少，一些高成本的融资逐步被低成本的标准化的融资类型取代。

这一趋势在今年仍将持续，多位房企高管在3月份召开的业绩会上发表了相似言论，他们都说再融资要找便宜钱。例如越秀董事长林昭远，他直言公司具备发债的能力，也有再融资的需要，但主要看成本，“哪里成本便宜去哪里，美元债太贵了，不是我的‘菜’”。

2022年，越秀在境内发行了合共98.4亿元的公司债券，加权平均利率约3.11%，集团年内平均借贷利率为4.16%，同比下降10个基点。数日前，该公司还宣布了一项股权融资计划，拟筹资约83.6亿港元（扣除开支前）。

二、现金流堪忧

根据中指研究院统计数据，包括越秀在内，截至4月23日已有39家房企公布了股权融资计划，其中招商、华发、保利、万科、越秀的拟募资金额均超过了50亿元。

大额募资背后是房企对资金的渴求，不过一个现实情况是，相较其它同行，上述房企的资金安全度明显更高，这也为它们大额募资提供了底气。

数据显示，2022年，25家典型房企合计拥有货币资金（不包括受限资金）10585亿元，平均值为423.4亿元，保利、万科、华润、招商、中海五家的资金规模占比达到54%。

具体来看，货币资金超千亿的有两家房企，其中保利为1754.42亿元，万科1344.25亿元；500亿～1000亿元之间的有7家，该梯队最高的为华润，为955.45亿元，招商和中海皆超850亿元；处在100亿～500亿元之间的房企有8家，如华侨城、金茂、越秀、美的；100亿元以下的也有8家，其中宝龙、中骏超90亿元，朗诗和建业则低于20亿元，值得注意的是，该梯队成员的在手资金均无法覆盖短债。

以朗诗为例，该公司截至2022年末的货币资金为12.52亿元，对应一年内到期债务14.94亿元，现金短债比为0.84；建业拥有货币资金18.9亿元，短期债务规模128.85亿元，现金短债比0.15；正荣则是32.7亿元的货币资金对应555.68亿元的短债，现金短债比0.06。

现金短债比小于1意味着房企资金存在缺口，存在无法按期足额偿还债务的风险。包括上述3家房企在内，25家样本房企中合计有11家现金短债比不达标，占比44%，这之中有出险房企正荣、宝龙、建业，也有竭力偿债、尚未公开违约的远洋、中骏、雅居乐。

今年4月23日，远洋完成了“20远洋控股PPN001”债券的本息兑付，合计20.67亿元；当月14日，中骏宣布已汇出款项用于19日到期的5亿美元优先票据的剩余本息兑付，至此该笔票据悉数兑付完毕，年内到期美元债正式“清零”。

剩余14家的资金水平安全系数更高，现金短债比在1～3倍之间的有12家，分别为绿城、大悦城、越秀、中海、保利、招商、华发、万科、华侨城、美的、华润、金茂；超过3倍的则有2家，其中建发国际为5.85倍、龙湖为3.49倍。

这部分房企也获得了更多的融资和银行授信支持，融资渠道相对通畅。例如民营房企“优等生”龙湖，其于去年11月末完成了行业首单“储架式”债券“22龙湖拓展MTN002”的发行，最终发行规模20亿元，票面利率3%，全场投标倍数为1.62倍，六大国有商业银行共同担任主承销商。

而即便是尝到融资“红利”，在销售数据尚未完全走出底部前，这些企业依旧无法掉以轻心。业绩会上，高管们的态度为此提供了佐证，他们不再畅谈规模扩张，大家考虑更多的是安全稳健，投资布局也更为谨慎，要向高能级、有流量、卖得动的区域聚焦。

其它没有被纳入发债“白名单”的房企恐怕会更为忧心。

数据显示，房企在今年前三季度仍将迎来一波大规模的偿债潮，到期债券总规模同比增长5.3%至5573亿元，其中境内债券到期2810亿元，境外债券到期2765亿元；5573亿元的到期债券中，有4081亿元属于民营房企，占比达到了73%。

中南建设的总经理陈昱含在业绩会上直言，虽然有政策利好，但民营企业的信用修复不是短期内能完成的，相较于国企央企，融资条件仍然苛刻。

克而瑞认为，这波偿债潮中仍有可能曝出违约事件，政策对于债务展期的支持可能会缓解部分房企一定的到期压力，但展期的各项成本支出仍将削减企业现金流，销售、经营核心层面能够改善之日，才是企业真正脱困之时。

亿翰智库也表示，眼下行业虽有了利好迹象，但挑战远未结束，已经暴露出来的风险很难得到立竿见影地化解，目前仍有大批企业尝试着复牌，时间线仍然尚未清晰。

本文来自微信公众号：地产深度报道（ID：RE_report），作者：孙婉秋、吴典、刘一飞，编辑：左宇，图表制作：吴典