悬崖之上，楼市问底

本文来自微信公众号：经济观察报 （ID：eeo-com-cn），作者：陈月芹，头图来自：视觉中国

和往年刷屏“劲销**亿”喜报的气氛不同，今年“五一”黄金周，地产圈集体沉默。

克而瑞地产研报指出，“五一”期间，仅个别城市如武汉、郑州等楼市有所回升，多数城市的成交量相当于一个普通周末。

44个被监测的重点城市“五一”日均成交备案面积，较4月日均降幅达64%，北京、成都、扬州、嘉兴等城市该数值降幅在90%以上。

一位头部房企的营销负责人说，疫情后首个黄金周旅游爆发，一定程度影响了需求，但“主要还是房价没有涨，放在以前，客户请假都要来买”。

今年楼市并非没有小阳春，但仅短暂出现在2月到3月上旬。3月底，万科董事局主席郁亮还在业绩会上表示，市场仍然处于温和恢复阶段，既没有“狂飙”也没有“倒春寒”。

但3月下旬开始，多家房企已经监测到新房到访量、成交量逐周下滑，到4月，百强房企的成交额环比减少了14%。

事实上，年初多家房企和地方政府就预计今年“小阳春”不长，当看到4月和“五一”数据时，一位东部城市的房地产主管官员感慨，还是低估了购买力枯竭的程度和速度。

探底两年有余的楼市在接收了一系列松绑政策后，不仅未能实现有效的反弹，反而有再次滑向悬崖边缘的趋势。这是过去二三十年的无数个地产周期中不曾出现的现象。

一、悬崖之上

往年“五一”，房企都会提前备货、加大供应，但今年新增供应量没有明显放大，以消化存量为主，三四线城市返乡置业也并不理想。

据克而瑞统计，“五一”假期，26个重点城市成交环比近乎腰斩。结合4月的表现可以看到，房地产销售降温势头在延续。不同梯队房企销售额均下滑，只是企业间分化加剧，头部央企、国企逆势增长。

这不是一次普通的下行，而是从漫长的低谷刚爬起来后的再下探。

一位头部房企人士直言，情况不乐观。他原本预计在经过两三年的调整后，楼市在今年二三季度能迎来正式复苏，但目前市场未热先衰，成交中的大部分还是积压需求的集中释放，说明需求后劲不足。

30个重点城市百强房企的4月成交量环比降幅达到27%，一线城市中北京、深圳的成交量在增长，环比下降的主要是上海和广州，降幅约两成。

二三线城市中，成都的4月成交量逆势环比增长14%，杭州成交环比下跌23%，合肥环比下跌9%，而这已是不错的成绩。天津、武汉、青岛、重庆、南宁、长春、宁波、昆明、徐州、大连等城市成交环比降幅都在四成以上。

楼市冷暖变化有几个先行指标，例如来访量、二手房带看和成交量、新房案场认购数据等。多家房企在2月录得了环比、同比倍数增长，但到了3月下旬，多项市场先行指标开始掉头下滑，4月数据仍恶化。

这是更严峻的信号。“一直到4月底，先行指标并没有明显改善，‘五一’黄金周有所修复，但不明显。”克而瑞地产研究中心总经理林波说。

与此同时，二手房挂牌量创历史新高，北京4月二手房成交了1.4万套，环比少了四成；上海成交套数环比降幅也达35%。

二、反弹景像

今年以来，京沪蓉杭等地不时传出房企摇号抢地的消息，但林波指出，核心城市土拍热不代表非核心城市也热。事实上，前4月百强房企的拿地货值同比下降了14%，参与主角仍是央企、国企，民企中仅碧桂园等少数公司开始投资。

林波提醒两个细节：一是有七成的百强房企今年还没有拿地，二是已拿地的房企中，拿地金额和销售金额的比值仅11%（高峰时这一比值50%以上），说明投资信心仍不足。

一位头部央企投资负责人说，今年拿地投资堪比一场难度系数极大的赌博，拿错一块地，就能拖垮一家好不容易从ICU出来的大型民企。因此，投资权需要收归总部强管理。

他举例：一家城市公司汇报拿地计划，出于争取集团资源的考虑，普遍会极力说明当地“库存没那么高”、“去化周期在安全范围”，但仔细分析会发现：2021年下半年以来，一大半的地是当地城投“自摸”的，兜底之后也不开发，市场稍有回暖，城投可能就迅速找来合作方开发，房企在周边拿地就会很被动。

基于此，每家房企都慎之又慎，同时也在升级自己的拿地秘籍。

例如，2022年武汉、重庆等二线市场骤冷成谜，有开发商从比如人口普查项“拥有房产的户数比例”中找到了答案：武汉的这一比例是82%，说明每100户市民里有82户拥有房产，已经十分饱和。深圳是23%，全国最低。

除此之外，有家央企投资负责人还额外关注判断外向型经济或第二产业为主的城市的两个细节：

一是公路运行数据，比如今年2月以来，高速公路堵了，但主要是小汽车窜来窜去，跑长途的货车没有恢复，很可能只是短途出游消费增多，实际经济情况还要进一步观察；

二是当地用电量增减情况，生产量能通过能耗直接显现出来。

三、托底何处

哪些群体有购买力、是否买房、在哪买房以及买什么房，无论是房企，还是地方政府，都会实时关注。

前述东部沿海城市近两年的调控逻辑偏向于先让有经济实力的人下场买房，带动市场情绪，而不是让刚需加杠杆。

从今年的一二手房成交能看出结构分化，刚需盘卖得比170平方米的大户型、改善以上房源差。在一些此前房价经历过一轮快速上涨的城市，比如杭州，房企们默契地在减少90平方米以下户型的供给。

一位头部民企杭州投拓负责人直言，刚需的购买力已经拉到极限，00后们都不结婚和生育了，而现在有购买力的年轻人两极分化太严重，一边是疫情期间，刚需被伤得比较厉害，由于高薪岗位不如从前，新流入城市的常住人口靠自己在一线、新一线城市买房压力很大；另一边是不靠自己工资来买房的年轻人，首套房就奔着三房以上的改善盘去。

58同城、安居客5月4日发布的《2023年青年置业报告》显示，五年内有置业计划的青年中，有8成不打算在今年内购房，超4成的青年认为购房的障碍是资金不足。

身处外贸较发达的城市，前述主管官员注意到，内外需都不甚景气，钱在银行和头部企业里空转。这位官员认为，楼市转冷，主要还是老百姓对就业薪资不看好，加杠杆怕摔了，且城市人口流入量明显减少，对应的购买力也同步少了。

四、休养生息

回顾过去几轮房地产周期，2008年楼市受金融危机冲击，经四万亿政策后，2009年下半年楼市恢复上扬；2014年的下行周期持续了两年多，2016年中基本恢复，棚改货币化安置以及调控放松是主要动力。

如果以2021年元旦全面施行的三道红线作为起点，本轮房地产周期已经持续两年有余，多部门在2021年底开始不断出政策，但4月以来的新房和二手房成交正在接近2022年以及近几年的冰点水平，环比还持续下跌。

一位头部券商地产首席分析师呼吁有关部门看到4月份、“五一”期间真实的市场数据，并及时出台更有力的稳市场措施，统计局的5月数据得到6月中旬才披露，“如果到那时才意识到楼市风向，迟了”。

不过有些房企似乎并不着急，一位头部房企的营销人士说，“五一”期间其所在公司没有加大供货，甚至有意减少推广宣传，今年开盘价格还比去年涨了。

“我们想再等等看”，他说，一方面是手上存货不多，另一个原因是年内其所在公司有多个2019年高价拿地的项目陆续交付，彼时售价和现在同区域新盘价差达一两万元，业主早早就在蓄势讨说法。连当地住建局都建议个别售楼处暂时先关闭。

前述东部城市主管官员对新的数据感到悲观，他认为，中低能级城市的房地产市场会阴跌，可能得缓5-8年。今年以来，其省内多个地级市、县区也拟定了救市方案，一城一策，但经过层层审核，最终都没有面世。

4月28日政治局会议提到，要有效防范化解重点领域风险，要坚持房住不炒定位，因城施策，支持刚性和改善性住房需求，做好保交楼、保民生、保稳定工作，促进房地产市场平稳健康发展，推动建立房地产业发展新模式。

而细化、落实到各地政府手中的任务清单里，保交楼、稳市场是第一位的。多个城市的房地产主管官员向经济观察报透露，他们仍忙于化解辖区内出险房企的项目烂尾、债务风险。

“购买力是跟产业走的。哪里能新增高薪就业岗位，哪些区域产业集聚升级，哪里就能保持购买力不枯竭。”出台刺激政策方面能做的不多，前述东部城市的调控思路转为：少干预、休生养息，让各行各业先恢复生气。

另一个南方城市主管官员强调，购房是投资行为，这和房住不炒定位不冲突，不能过度扑灭购房的投资属性，想要止住市场阴跌趋势，需要让买房人看到升值空间。

本文来自微信公众号：经济观察报 （ID：eeo-com-cn），作者：陈月芹