楼市冷了？别天真！上海房价超纽约，二线城市成涨价新主角

本文综合21世纪经济报道、界面、弘则研究、人民网

前3个月一线城市的房地产市场涨声一片，在3月底，深圳、上海分别出台限购政策。深圳新房和二手房均出现成交量大幅度下滑，但上海新房不降反涨。

弘则研究以内环、中环、外环分区域汲取样本，比较上海和纽约两地房价。得出结论：在城市居住的直观体验上、在事实上，上海房价已经完全超越了纽约。

与此同时，调查机构标准排名对全国第一季度均价万元以上的城市房价涨幅进行了统计。出人意料，涨幅最大的不是上海也不是深圳，而是东莞！排名第二的是合肥。上海仅排在第三位，深圳、北京甚至都没进入前五名。

二线城市要成为新一轮房价大涨的主角了么？

深圳：市场降温成交下滑，但供应死结仍未打开

据21世纪经济报道，进入4月，深圳多个片区的二手房报价出现下调，抱有投资目的者更是希望快走为上；中介和开发商圈内，看空指数和氛围也越来越重，反映在市场表现上，就是新房成交已连续5周下滑，价格也停滞不前。

深圳中原表示，由于入市门槛明显提高，部分失去购房资格的刚需客不得不暂时放缓置业计划，或转向临深片区，其他客户则对市场保持更为谨慎的态度。

根据深圳中原研究中心的监测，规土委数据显示上周（3.28-4.3）一手住宅成交652套，成交面积约7.05万平米，分别下滑16%和15.7%，新房成交面积已连续五周下滑，不及春节前成交量的一半。

深圳多家中介机构认为，在经济持续下滑和外围经济震荡的情况下，预计未来一线楼市将会进入调整阶段，新房入市量与成交量将会持续处于低位。

二手房市场表现更为明显。上周（3.28-4.3）二手住宅共成交4799套，环比上升33.27%，但这是由于4月1日评估价上调前的最后一周过户量井喷，最末2天日均过户超过千套。随着新政实施，预计未来一段时间内成交量将会有所调整。

更明显的是，二手房业主持续下调放盘价格，深圳中原报价指数上周已降至32.51%，较前一周下跌5.6%。紧逼30%的枯荣线。市场购房情绪逐渐转淡，深圳中原经理指数本周跌破50%枯荣线。从业主报价的房源占比来看，近三成房源的业主报价下调幅度在1%-5%之间。

最近外围经济数据与金融数据均表明，我国经济仍然在筑底，在此情况下，严厉的调控政策将会带动大量资金快速离开一线楼市，未来一线楼市将会面临较大挑战，逐渐进入调整期。

美联物业深圳及惠州区董事总经理江少杰认为，新政落地后购买力预计将会减少三分之一，半年内将会对深圳房价产生影响。

暂时的调整并没有吓怕那些持续看好深圳的投资者，大部分深圳业内人士仍认为，调整期的到来，对自住甚至投资购房而言是个机会，可以淘到“笋盘”；未来，深圳房价还将上涨。

综合深圳近期的新政，中国综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁认为，政府可能是想利用管控需求的、大约半年到一年的时间窗，先行稳住市场，稳住成交量、房价，力争在此期间通过多种渠道、多种策略快速推进供应量和供应速度，从而根本上扭转深圳楼市长期以来严重的供不应求关系，创造供需关系的战略平衡。

上海：新房没有出现明显下滑

莫尼塔原班人马出走做了弘则研究。它以内环、中环、外环分区域汲取样本，比较上海和纽约两地房价。得出结论：在城市居住的直观体验上、在事实上，上海房价已经完全超越了纽约。而纽约，多年甚至常年全球城市综合实力排名第一。同时，东京和伦敦也已成为上海的手下败将。上海的对手在国内，那就是深圳。

据人民网报道，上海收紧限购政策以后，从上海市场的交易量来看，并没有出现明显的下滑，实际上4月份部分高端楼盘的交易价格反而还在上升。

在过去5周时间里（3月4日—4月7日），上海对外发布严格楼市限购政策的当日（3月25日）后的一周时间里，一手房市场成交量最高，该周（3月25日—3月31日）一手房成交达到了7886套，超出近5周一手房成交量排在第2位新政前一个周（3月18日—3月24日）上千套。

上海颁布收紧楼市限购政策当天一手房成交量也是过去一个多月时间的成交高峰值，当天一手房成交量达到了2054套，几乎是过去一个月时间日均成交量的2倍。

其原因主要是，上海限购政策收紧，由于当地楼市库存规模不高，反而使得购房者加快入市。另外，近期部分购房者也担心购房信贷和公积金资源会收紧，也在刺激加快入市节奏。

不过二手市场与之相反。二手房网签数据的下滑可以看出市场冷却轨迹：上海中原地产数据显示，上海3月20日~3月24日的二手房网签套数为11220套，3月25日新政开始执行后，3月25日~3月31日网签8915套。

“3·25”新政后一周，成交萎缩二至四成，板块看房量大降三至八成，减量中非户籍看房客约占六成。新政后违约案例骤增，退房成潮或逾三成。截至2016年3月31日，全市二手住宅挂牌量为132248套，较上月上升7.5%。

二线城市：回暖之势延续

放松未久的房地产调控政策又开始收紧，但从3月公开数据观察，似乎并未对当月楼市产生实质影响，全国楼市回暖之势还在延续，只不过主角由一线城市变成二线城市。

依据界面报道，截至3月末，楼市均价在万元以上的城市扩容至26个，标准排名也调整了监测范围，新纳入东莞、武汉、合肥、济南、廊坊和大连等6个城市。

标准排名统计，3月均价万元以上的26个城市中，环比上涨的城市有22个，下跌的只有4个城市。其中，合肥3月的环比涨幅最高，为15.84%，当月楼市均价10382元；东莞排名次席，上涨12.7%，均价11107元。排名3-5位的分别是廊坊（7.95%）、上海（5.94%）和北京（5.43%）。

3月环比涨幅前10位的城市只有北京上海两个一线城市，而且排名在3个二线城市之后，另外2个一线城市，广州环比涨幅2.83%，排名11位；深圳环比0.14%，排名21位。4个环比下降的城市分别为台州、济南、福州和三亚。

谁是一季度楼市最“牛”城市？在26个均价万元以上的城市中，东莞的季度涨幅最高，上涨22.77%；合肥上涨22.24%，排名第二；上海16.35%第三。2月份标准排名发布的楼市涨幅榜中的冠军苏州，其在前2月累计涨幅为11%，超越深圳位列均价万元城市第一位，但3月苏州的环比涨幅只有3.41%，后劲略显不足造成其一季度累计涨幅只有14.78%，排名在上海之后，只名列第4。