不是需求，不是货币现象，而是心理因素决定房价

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文 / 孟庆祥

所有懂一点点经济学的人都号称知道房价是怎么回事，所谓货币泛滥说。1990年，中国广义货币1.39万亿，1998年10.45万亿，2014年上半年120万亿，现在差不多150万亿。

货币多，房价就跟着涨，最简单地说货币供应量涨100倍，房价也应该涨100倍。这纯粹是胡说八道：

其一，货物种类和总量都在增加，分摊到每种货物上的货币就不可能等量增加；

其二，房价这个东西也只有部分城市涨的凶猛。以经济发达的广东为例，只有深圳房价特别高，有人前一段时间核算过（到现在深圳又涨了20%了），深圳一套房等于其它地市多少套，广州2.6套，佛山4.5套，珠海2.5套，中山6.3套，清远10套等等。

如果主要是货币引起的房产通胀，各地房价差别不至于这么大。

在深圳买一套房现在基本上要千万左右，按揭700万，30年，月供要39,000元，去年深圳平均工资7631元，税后，两口子能拿到3.9人的不是很多。在深圳房价4万左右的时候，有人计算整个深圳按揭还款已经超过了工资总额，现在都6万了。这些数据均证明，一些城市的高房价货币超发并非主导因素，买不起也要买就不是需求因素。

以前我写过两篇关于房价的文章，其中一篇文章说房价其实是最高支付能力的20%人决定的。大城市20%的有钱人钱极多，超过了罗杰斯传播曲线16%的门限值，因此就被炒上去了。而小城市没有这么多有钱人，所以，房价炒不上去。

另外一篇文章的题目叫《被深圳玩坏的深圳房地产模式》。里面的观点就是深圳商用地搞得太多，优惠太大，把民用地搞没有了，然后房价就上去了。香港一直是这么玩的，以低税收吸引世界大公司把亚太总部放在这里，然后政府是唯一的土地供应商，通过限制土地的供给量炒高房价，通过地价政府再获取收入。

貌似北上深都是这么玩的，只是深圳更典型。因为决定把公司开在哪里是公司高层说了算，他们都有钱，在房价高的地方，给出地块吸引力就更大，没有人会关心员工是否能够买房。假设房子也回归到单位分配，这个游戏就玩不下去了。这种游戏的后果，我以后再写文分析，下面说一下主题。

现在的房价不能用供需解释，也不能用货币解释，主要因素是心理因素。

格雷厄姆在《证券分析》中写到：“过去若干年，股票的价格完全被心理因素控制……”其实房价也和股票一样，过去的若干年，房价主要由心理因素控制。

政府调控房价主要是通过限价、限供方式。名为调控，实为涨价。每次说的都是“不能让房价过快上涨”。这就像股市一样，只要人们认为将来一定会涨，那么明天就会涨到将来的价位。他们不是无知，而是假装调控。

等房价稍微稳定一段时间，人们在心理上适应了现在的价格，新的一轮刺激准时到来，比如，开放二房，取消限购，按揭利率打折等等。这些东西刺激人们的心理，导致房价十倍速增长。

越折腾越强化人们的涨价预期，由于几个核心城市用低廉的低价不断的把大佬吸引过来，20%的有钱人再加上按揭杠杆，房价产就炒起来了。那些无法吸引到有钱大佬的地方，土地即使白送，他们也觉得赚的不多，所以，就没有办法玩这个游戏。然后，通过大量的土地供应赚钱，走入了房多多，价不涨，无人住的困局。

ZF的作为其实符合市场规律——卖方尽可能的利益最大化，如果垄断就尽量卖高价。尽管ZF不是公司，但他的所作所为理性预测还是会符合买卖双方的博弈规律。

从供需关系和货币水平上，房价本不至于这么高，只是一线城市天然具备了吸引最有钱人来开公司等条件，ZF的行为模式表示他们对房地产降价是零容忍，每次购买者都赚到钱，踏空者都倒霉，心理预期不断被强化。再加上一线城市的居民总是关注一些M2之类似是而非言论推波助澜，房价就涨到了这个水平。

现在我们要判断的是这个游戏能长久的玩下去吗？以什么方式收场？

长久玩下去，房价涨涨涨，房价现在1000万，每月要还3.9万，以此类推，再涨一倍的话就月供就要达到7.8万，总有大部分人都换不起的时候。这时，房价就难以为继了。

还有一种观点认为，中国选择让货币激烈贬值，到日元计价水平之后，这些房子看起来就不怎么贵了。姑且不论这种贬值导致严重的社会和经济问题，即使是忽略这些问题，那么大部分房价比较低的地方咋办？由于巨大的供应量，大部分城市房价无法涨到日元计价的水平，卖不出的大量房产就成了负资产。房地产就成了一个彻底赔钱的买卖，同样也会发生巨大的债务问题。

这样就面临着一线城市泡沫破灭还是三线城市破产的问题。最终可能是一个折中的结果，房地产泡沫部分破裂，货币一定程度的贬值，比如贬值一倍，而不是到日元的水平。在一线城市破产和三线城市破产之间，选择一条中间道路是较为理性的方式。

房价，其它都是诱因，心理是杠杆。

孟庆祥：多栖写手，出版图书包括IT技术，管理、财经、社会学、心理学。最近出版《人性与个性的逻辑》，你会收获从未知晓的关于人类的知识。未经授权禁止转载，如需转载请联系微信公众号：曲高和众（m15875）