2023年，再无“大厂房”

本文来自微信公众号：深燃（ID：shenrancaijing），作者：王敏，编辑：金玙璠，头图来自：视觉中国

“大厂房”，挺不住了？

最近，杭州未来科技城因为一张房价接近腰斩的截图引发讨论。该截图中，博主称，有人以单价3.5万元卖了未来科技城核心区阳光城未来悦的一套房“跑步离场”，而自己的房子购入时单价为6.5万元，目前还依然背着房贷“在风中凌乱”。

加之5月以来“阿里裁员”的消息沸沸扬扬，这让很多网友联想到，因聚集了包括阿里总部在内诸多大厂而房价不断攀升的未来科技城，是不是撑不住了？

事件发酵后，有知情中介对外表示，该套房源320万元的成交价格，是买卖双方故意做低的成交价格。该套房源实际成交单价约5.7万元/平方米，总价在500万左右。这和该小区当前的市场均价不相上下。不过和未来科技城房价2021年高点时能够达到8万元相比，现在五、六万元/平方米的价格，还是下跌了不少。

图源：小红书

曾经，互联网行业轰轰烈烈的造富运动持续了近二十年，尤其是大厂的高速扩张，拉动了周边的房价。大厂聚集的地方扎堆出现“大厂房”，造就了一个又一个“码农神盘”，除了杭州的未来科技城，还有北京的海淀、昌平，和深圳的南山。

不过，自2021年下半年以来，以未来科技城为代表，不少“大厂房”都出现了不同程度的房价下跌。

受宏观经济环境、大厂裁员等诸多因素影响，当初大厂里的高薪人群，如今也变得谨慎起来。当互联网大厂的“造富效应”远去，“大厂房”也在加速去泡沫。

一、业主低价甩卖，未来科技城撑不住了？

今年4月，杭州的蒋良在未来科技城的房子终于以400万元出头的价格卖了出去，比他理想的成交价低了将近200万元。

他十分后悔，曾经在2021年时能以近600万元的价格成交却没有卖出。在接下来的两年里，该楼盘房价一路下滑，买家给出的价格又从550万元降低到去年的450万元左右，蒋良依然一直持有。

直到过去半年，他才下定决心，“房价走低的趋势已经形成，短期内很难逆转，而自己的房子也并非核心品牌楼盘，必须得尽快脱手了。”结果，房子被压到了400万出头这个价格，甚至还赠送了一个车位。但他又很庆幸，已经脱手了这个可能会不断缩水的资产。因为过了不到一个月，该小区同户型的房子挂牌价已经降低到了400万以下。

在贝壳平台上，杭州未来科技城板块的房源，近一年来挂牌价不断大幅下滑的情况，已经不是个例。有的房源在半年之内降价四五十万甚至接近百万，一位着急卖房的业主对深燃表示，“同小区的房子，都是以10%的幅度在降价”。

图源 / 贝壳

不仅如此，相较同小区类似户型两年前的成交价，很多房源的挂牌价已经大幅缩水。比如，某小区一套房子，2021年时成交价是650万，单价为5.6万元，但如今相同的户型，挂牌价只有435万元，单价已经降到了3.7万元。

目前，杭州楼市整体大盘都不算活跃。钱报（钱江晚报）美好生活研究院统计了5月有成交的部分小区价格，近30%的小区价格已经跌回了2017年的水平。我爱我家杭州数据显示，继4月成交下滑至7268套之后，5月份杭州二手房成交再度“滑坡”，共成交6885套，环比下跌5.27%。

未来科技城二手房交易更是艰难。未来科技城板块的房产中介程佳的个人经历，也印证了市场的冷清。他掌管的团队，业务员的数量相较两年前已经大幅缩水，业务量更是断崖式下跌。以前整个小组每个月成交单数至少8套房起步，如今这个数字已经下降为2套。

程佳对深燃表示，2021年中，未来科技城核心区域房价在经历了长时间的疯涨之后，达到了一个高点，最高时被炒到八、九万。这之后便开始不断缩水，如今核心区域“未科三兄弟”（中南樾府、东原印未来和阳光城未来悦） 房价比较坚挺，均价在五、六万，非核心区域的小区，房价缩水更为严重。

不过，程佳提到，有一部分人入场较早，那时由于房价普遍较低等因素，买房价格较低，即便如今房价下跌，这些人依然不会亏，亏本的大多都是买在高位的人。通常来说，被套牢的人，除非不得已，否则不会在当下这个节点“甩卖”。如今亏本卖房的人，一部分是由于工作变动等因素卖房，还有一部分是资金链紧张。

蒋良就提到，自己是在七年前入手，当时那套房子入手的价格不到200万。也就是说，即便这套房子以低于预期近200万的价格成交了，通过这套房子，他还是能赚200万，只不过是比预期赚得少了。

另一位在2020年购入未来科技城一套刚需上车盘的业主，如今因为工作变动，急需资金周转置换这套房，不得不接受亏本甩卖。

2020年摇号上车时，她花了200万出头，交付后自己精装修又花了20多万，如今挂牌价为260多万，但买家一定还会找准机会压价，如果算上税费、房贷利息以及装修费用，卖出这套房子，她表示，自己一定会亏本。

2023年，降价卖房似乎成了杭州未来科技城二手房交易市场的主线。

二、曾经，大厂扩张带火“大厂房”

杭州未来科技城每每走上风口浪尖，背后往往离不开大厂的身影。

2013年，阿里总部搬到未来科技城时，全职员工仅有2万人，那时未来科技城房价还在8000元/平方米上下。

但这之后，阿里开始了加速扩张。一方面是阿里人员的疯狂增长，财报显示，2021年年底，阿里员工总数在25.93万人，根据公开数据，杭州阿里总部人数在1万人以上，而且都是高收入群体。另一方面，是未来科技城主动加速产业的聚集，未来科技城梦想小镇等一批特色小镇的建设留下了更多互联网人才，包括离职创业的阿里人。

阿里的扩张，带动了未来科技城房价的腾飞。到2018年时，未来科技城房价就已经达到了3万元/平方米上下。发展至2021年，核心区“未科三兄弟”单价一度冲上了8万。

2018年后，杭州开始正式实行新房住宅摇号政策，未来科技城板块更是其中的热门板块。2020年，未来科技城的远洋西溪公馆959套住宅，吸引了近6万人摇号，中签率只有约1.6%，创下杭州历年的摇号人数之最。但是这个火爆的小区，2021年6月刚交付时，二手房价格超过6万元/平方米，而现如今挂牌价多在4万元/平方米左右。

未来科技城作为典型的“大厂房”，被阿里的一举一动所牵动着。不过，这也并非新鲜事，“大厂房”的现象，早已经在北京的海淀、昌平，以及深圳南山上演过。

杭州未来科技城受到追捧，就是因为被视为能够延续深圳南山的发展路径。深圳的南山曾经就是因为聚集了腾讯等大厂，房价一跃超过CBD所在的福田区，成为了深圳房价最高的区域。2009年腾讯总部落地南山区，之后带动了腾讯周边的房价冲破了10万元/平方米。

而在北京，“大厂房”更是由来已久。曾经，海淀的华清嘉园在21世纪的第一个十年里孕育出了一批互联网大佬，可以说是初代“大厂房”。这之后，昌平的融泽嘉园、望京的华樾北京，都成为了被互联网大厂带火的网红盘。

到2021年快手上市后，一批资产变现的人，立刻将财富投到了房产上，带动昌平的绿城奥海明月、奥森one、岚山悦府成为了“码农神盘”。有报道称，2020年8月，绿城奥海明月开盘就成了网红盘，七成左右客户是“码农”。这之后便少有大规模互联网造富的受益者。

和未来科技城类似，北京部分“码农盘”也出现了房价下跌的情况，融泽嘉园便是例子。融泽嘉园的房产中介刘锐告诉深燃，融泽嘉园2021年底正是房价最高的时候，87平的两居室，房价在580万元左右，南向房屋最高成交价能够超过600万元，但现在平均价格已经下滑至530万元左右，当下也是近一年多以来的一个低点。

刘锐表示，融泽嘉园的房价走势会更稳健，市场的活跃度也会更高一些，因为北京金融业等行业的高薪人群，同样拥有购买力，也是这些房子的客群。

在一众“大厂房”中，未来科技城对于互联网产业的依赖性更强，也因此，当互联网产业受到冲击时，未来科技城二手房交易市场的反应更加激烈。

三、互联网黄金时代已去

以往，大厂走到哪里，房价就涨到哪里。但是，当寒意袭来，互联网造富的泡沫正在破裂，“大厂房”的光环也在加速褪色。

互联网分析师葛甲对深燃分析道，“大厂房”的房价一般都是互联网造富运动带动起来的，大厂员工往往对于“大厂房”有刚性需求也有购买力。互联网经济从2004年前后就快速崛起，那时房产增值的速度也在不断加快。在互联网行业入行较早，并且快速将资金转变为房产的人，单是房产增值这一项，收入就能顶10年甚至20年的正常薪水。

现如今，“大厂房”房价下跌，葛甲指出，和大厂的发展放缓直接相关。大量人员被裁，相当于大厂的利益格局重新分配，有一部分人没有办法继续再分蛋糕，只能去杠杆，收回一些超前消费。

程佳向深燃分析道，拿未来科技城来说，“大厂房”房价下滑，是种种因素叠加导致的。

当然，最直接的影响因素，便是大厂裁员从2021年底开始，至今依然没有停下。有统计称，2022年前9个月，BAT三家企业就减少了超2万人。当工作前景不稳定时，即便是拿着高薪的大厂员工，也不敢过度撬动杠杆买房。这在以互联网产业为主要支撑的未来科技城尤其明显。

不过，背后整体楼市趋冷也不容忽视。首先，对于楼市的宏观调控还在继续，“房住不炒”已经成为主基调。其次，从宏观环境而言，过去三年，疫情影响了各行各业，赚钱变难，很多人是靠着以往的积蓄度日，目前经济的提振还需要更多时间。

未来，“大厂房”房价是否还会继续下跌？

有人认为，大厂尽管在裁员，但核心主体依然是高收入人群，而且周边房子是刚需，“地段优势”依然有人买单。

不过，持悲观态度的人也不是少数。程佳认为，“大厂房”的核心优势仅在于靠近大厂这一地段要素，但往往距离市中心较远，医疗、教育等资源都不算好，仅靠地段优势，可能很难撑起高房价，现在依然还有一定泡沫，未来可能继续收缩。

蒋良也表示，未来，只有核心城市的核心区域的核心楼盘，房价会一直坚挺，这三个要素缺一不可。如果还是一味地盲目追求投资，便很有可能砸在手里。

葛甲指出，站在个人角度，互联网的造富效应已成为历史，未来想要再通过互联网造富、房产升值实现财富自由恐怕很难了。“大厂房”价格疯涨的局面，也将变得十分罕见。

因为，互联网行业的红利已经消失殆尽，互联网大厂也早已过了快速扩张期，恐怕很难再出现因为快速扩张而拉动周边房价的情况。当价格逐渐回归理性，曾经一房难求的“大厂房”，如今正在变成买方市场。

（应受访者要求，文中蒋良、程佳、刘锐为化名。）

本文来自微信公众号：深燃（ID：shenrancaijing），作者：王敏，编辑：金玙璠