伦敦金丝雀码头兴衰记

本文来自微信公众号：魏城看天下 （ID：gh_172f9518d915），作者：魏城，编辑：郝洲，头图来自：视觉中国

不久前，全球知名律所高伟绅律师事务所（Clifford  Chance）确认，将把其全球总部从伦敦金丝雀码头新金融城搬迁到伦敦老金融城。

要知道，20年前，高伟绅律师事务所曾经从老金融城高调迁入金丝雀码头，是其他尚在犹豫的律所的“带头大哥”。

后来，又有报道称，汇丰银行也考虑把它的全球总部迁出伦敦金丝雀码头。

汇丰银行自从2002年一直租用的加拿大广场8号摩天大楼，一直是金丝雀码头的地标性建筑，频繁地出现在许多介绍这个伦敦新金融城的宣传手册、明信片和风光照片之中。

历史上，金丝雀码头曾经有过一轮兴衰，难道它还会再经历一轮兴衰？

在金丝雀码头被改造成为伦敦新金融城的30多年中，它一直代表着时髦和新潮，代表着光鲜与亮丽，代表着金色的未来，许多国际知名银行、律所、金融公司纷纷从老金融城搬到这里，很少有反向的回流。

难道，三十年河东，三十年河西，潮流又开始反转了？

一、风水轮流转？

不管时代之潮流、财富之风水如何流转，自然之河的河道也很少是笔直的。英格兰第一大河泰晤士河蜿蜒流经英国首都伦敦，在伦敦东部拐了一个U型的大弯，大弯中的地区名叫狗岛。

图解：地图中的‍狗岛和金丝雀码头

狗岛其实是泰晤士河的泥沙堆积形成的，它曾经是海运时代伦敦码头比较集中的地区，著名的金丝雀码头就位于狗岛北端。在英国还是“日不落帝国”、伦敦还是全球贸易集散地的年代，金丝雀码头曾经是一个不夜港，水上的轮船排队装卸货物，岸上的车辆则络绎不绝地把货运送到全国各地。

那是它第一次兴起。

到了20世纪60年代，随着集装箱的出现，航运公司需要寻找更大、更开阔的深水海港，伦敦的码头开始衰落，甚至关闭。到了1980年，金丝雀码头已经停止了运营，被彻底废弃。

那是它第一次衰落。

1986年，时任英国首相、以“铁娘子”著称的撒切尔夫人推出了被称为“金融大爆炸”（Big  ‍Bang）的金融政策大变革，这些措施以大幅度减少监管为目的，改革后，外国财团被允许购买英国上市企业，投资银行和经纪公司的构成和所有权也发生了翻天覆地的变化。

而金丝雀码头从废弃的码头到新金融城的彻底改造，则是撒切尔夫人“金融大爆炸”改革措施的具体成果之一。

1988年，旧码头改造工作开始破土动工。1990年，金丝雀码头第一个摩天大楼——50层的加拿大广场1号——落成，这也是当时全英国最高的建筑。此后，金丝雀码头迅速成长为仅次于老金融城的英国第二大金融区，汇丰银行、摩根士丹利、花旗银行等全球银行业巨头、高伟绅律师事务所等国际著名律所、路透社等世界知名媒体集团以及其他专业服务公司，纷纷迁入金丝雀码头。

那是它第二次兴起。

然而，新冠疫情却让伦敦的商业环境发生了巨大而深远的变化。

疫情之前，金丝雀码头写字楼中每天有12万人在办公室中工作，而在封城期间，进办公室工作的人急剧下跌。为了遵守严格的疫情封锁措施，与此同时，也不至于彻底中断公司业务，租用金丝雀码头写字楼的银行、律所和其他公司便不得不允许员工在家工作。

根据伦敦交通署的数据，在疫情最严重的2021年2月的最后一个工作日（2月26日，星期五），只有19282人走出了金丝雀码头地铁站的电子扫描门，而在英国第一次封城前的2020年2月的最后一个工作日（2月28日，星期五），这个数字是110609，后者是前者的5.7倍；在那一天通勤最高峰的上午8点，走出该地铁站电子扫描门的人仅略微超过1000人，与一年前同日同时相比，下降了93%。

后来，随着疫情封锁措施逐渐放松，这些公司开始要求员工返回办公室工作，但多数公司实行的是一种“混合工作制”，即允许员工每周进办公室工作几天、在家工作几天。

英国独立的城市政策研究机构“城市研究中心”（Centre  for  Cities）最近在一份研究报告中指出，目前伦敦“打工族”进办公室工作的时间，平均每周只有2.3天。

随着这种“混合工作制”逐渐固定下来，这些公司觉得，如今他们不再有继续租用和过去一样大的办公面积的必要，为了节省写字楼租金，他们可以在同一栋写字楼里少租几层，或者索性搬离租金相对昂贵的金丝雀码头，搬回到老金融城或其他地区，租用更少的办公面积。

当然，金丝雀码头地铁站电子扫描门所记录的刷卡人数减少，并不仅仅缘于居家工作的“时尚”，也源于近些年来各大公司的裁员潮。但不管起因是什么，结果却是同样的：即公司不再需要租那么多办公室了。

英国著名房地产中介莱坊（Knight  Frank）最近的一次调查发现，随着大型跨国公司逐渐适应员工“混合工作制”变为永久性这一现实，如今有50%的大型跨国公司打算在今后三年减少租用的办公面积。

例如，一直租用金丝雀码头地标性建筑——加拿大广场8号摩天大楼——的汇丰银行，鼎盛时期共有8000名员工在这栋大楼工作，但如今，一方面由于“混合工作制”，另一方面由于裁员，汇丰银行只需要40万～60万平方英尺的办公面积，不到目前租约面积（170万平方英尺）的一半。这大概就是汇丰银行打算搬离金丝雀码头的原因。

对于金丝雀码头写字楼的业主来说，还有一个更严峻的挑战：他们的杠杆率通常都很高，都欠着大笔的债务，在如今高利率的环境下，他们需要支付的债务利息也高得惊人，已经有一些持有金丝雀码头商业物业的业主因资不抵债而宣告破产了。

此外，英国的环保新政，也让金丝雀码头的商业地产老板们面临着巨额的成本，因为他们需要按照新的绿色标准重新改造老写字楼的能源系统。在某些情况下，业主们需要支付数百万英镑，才能拆除旧的天然气系统，用热泵取而代之。

当然，困难并非金丝雀码头独享，挑战是全行业共同面临的。国际著名资产管理公司施罗德集团（Schroders）最近做了一项调查，结果发现，英国商业地产价值在2022年6月至2023年3月之间的跌幅超过了20%。

二、“金丝雀码头3.0”能否成功？

上述种种挑战，对于金丝雀码头最大的商业地产开发商——金丝雀码头集团——来说，尤其严峻。

金丝雀码头集团（Canary  Wharf  Group  plc）目前由卡塔尔主权财富基金和加拿大的资产管理公司布鲁克菲尔德（Brookfield）所拥有，是欧洲最大的城市重建项目开发商，也是全球最大的商业地产开发商之一。它在金丝雀码头和伦敦其他地区总计拥有近100英亩的商业和住宅地产，在过去10年中，它在伦敦建造的写字楼比其他任何开发商都要多。

但自从2020年初开始的新冠疫情，再加上近来央行的频频加息，让金丝雀码头集团遭受了重重打击。

例如，金丝雀码头集团曾经被迫在疫情期间就其零售贷款和建筑贷款的契约豁免进行了谈判，而布鲁克菲尔德也在2022年把它在金丝雀码头集团中的股份减记了2.31亿美元（约合1.84亿英镑）。

今年5月，债券评级机构穆迪进一步降低了金丝雀码头集团的债券评级，从Ba1降为Ba3，使之跌入垃圾债领域。

穆迪指出，金丝雀码头集团有超过14亿英镑的债务将于2024年和2025年到期，它可能需要出售资产，或要求股东提供额外的资金，以便再融资和偿还债务。

穆迪在作出降级决定时承认，金丝雀码头集团所遭遇的麻烦，其实是整个商业地产业所共同面临的问题，缘于因经济不景气和央行频繁加息所导致的经营环境和融资环境的恶化。

确实，利率的快速上升沉重打击了英国商业地产业，推高了业主的借贷成本，并降低了他们所拥有的商业地产的价值。在央行频繁加息的同时，银行也收紧了贷款，从而给那些急需为债务再融资的业主们雪上加霜。而背负14亿英镑债务的金丝雀码头集团，情况更为糟糕。

据了解，破产重组行业正在密切关注金丝雀码头集团的各种动向，试图捕捉该集团在履行债务义务方面是否有困难的任何迹象。

为了应对种种挑战，金丝雀码头集团首席执行官绍比·汗试图让集团的业务更加多元化，把发展重点从写字楼转移到住宅物业和出租给零售店的商业物业；此外，他还打算把金丝雀码头发展成为世界领先的生命科学中心：已经有一些相关的机构迁往金丝雀码头，例如药品和保健品监管署（MHRA）、英格兰基因组学公司（Genomics  England）、英国国民医疗服务体系转型小组（NHS  Transformation  Unit）等；绍比·汗还计划花费5亿英镑，兴建一个绰号为“生命科学立体实验室”的23层塔楼。

绍比·汗甚至打算重新塑造金丝雀码头，让它从那种加班加点的“金融民工”蚂蚁般地穿行于钢筋水泥丛林之中的死气沉沉的地方，变为一个既有写字楼，又有住宅楼，既有酒吧餐馆，又有娱乐休闲设施的充满活力的地方，不仅吸引白领职员，也吸引购物者、社会名流和住户，完成从老码头到新金融城，再到“城中之城”的第三次转换。绍比·汗所说的“城中之城”，就是集工作、居住、娱乐于一体的“不夜城”，他把自己的这个愿景称为“金丝雀码头3.0”。

为了这个愿景，金丝雀码头集团已经做了许多努力：2015年，它开始建设了第一批住宅塔楼，并向东扩展到伍德码头（Wood  Wharf）；5年前，金丝雀码头社区没有任何住户，如今，该社区的住户已经超过3500户；目前已经建好的住宅公寓有2200套，另外还有2000套住宅公寓正在兴建；该集团还大量投资各种娱乐休闲设施，包括露天游泳池和其他体育设施。

绍比·汗很自豪地说：“当我们最初重新开发金丝雀码头之时，金融公司在我们租户中的占比为100%，现在这个占比已经降到了55%。我们想吸引不同行业的租户。”

三、多元化改革能否避免二次衰落？

问题的关键在于：绍比·汗多元化经营的努力能不能成功？他能不能跑赢时间，抢在集团财务状况进一步恶化之前，靠上述的创新式思维，为金丝雀码头闯出一条新的生路？

高伟绅律师事务所和汇丰银行似乎对此没有太大的信心。

高伟绅律师事务所的一位合伙人表示，20年前，高伟绅决定迁往金丝雀码头办公，是为了靠近一些最大的客户们，例如摩根士丹利、花旗银行、瑞士信贷、巴克莱银行等，但当涉及法律事务时，从金丝雀码头往返司法诉讼和行业合作伙伴所在的伦敦老金融城和中区，就比较尴尬了。

这位合伙人补充说，高伟绅律师事务所最近决定搬回老金融城，是因为老金融城离皇家高等法院更近，所以，律所的诉讼团队去高等法院更容易。他还说，由于大多数客户通常都要到老金融城内开会，因此，律所搬到更中心的地方，工作起来更方便。

不过，他的解释似乎也比较牵强。金丝雀码头交通非常方便，除了最近新增的地铁线——伊丽莎白地铁线，还有其他多条地下铁、地上铁和专门开设的通勤车路线。

也许，高伟绅律师事务所迁出金丝雀码头，重返央行附近的老金融城，可能不仅仅是为了节省一点儿交通时间，再联系到汇丰银行和其他著名租户从金丝雀码头的迁出，高伟绅“弃新返旧”这一举动所折射的含义，似乎也远远不止于一家律所换址那么简单。

那么，高伟绅、汇丰等高端租户的迁出，是不是意味着金丝雀码头的第二次衰落？而绍比·汗的多元化改革之举，能否避免它的二次衰落、重启新的繁荣？

本文来自微信公众号：魏城看天下 （ID：gh_172f9518d915），作者：魏城（作者曾在英国多家知名媒体担任资深记者、编辑），编辑：郝洲