北京二手房中介费一年拿270亿，多不多？

作者注：为完整讲述二手房中介费率偏高的成因及危害，本文篇幅较长。其实全文可以浓缩为三个要点：

第一，2016年二手房买家付出的佣金比2005年高了一个数量级，中介拿不出证据表明它的成本也上升了一个数量级。可以推断，中介的利润大幅提高了。

第二，在市场经济下，提供某种产品或服务的利润提高必定引来新的的供给，从而使价格下降、利润缩减。但在二手房市场房子交给谁卖由房主决定，佣金由买房人付。房主希望卖高价，佣金多少与其无关。所以，为中介服务买单的房奴无法选择质优价廉的服务提供者，而拿到高价的中介有资本到线下抢夺房源，获得并巩固对房源的垄断，使得市场失灵日趋严重。

第三，在出现市场失灵的领域，政府不能不闻不问。

另外，有些数据，比如2016年北京二手房中介统共提了多少佣金工商局、税务局都搞不清楚。250亿、270亿还是如有些媒体说的300亿，对本文所讨论的问题没有实质影响。

以下是正文：

2016年北京二手房网签总量超过27.2万套，总成交金额约为1万亿元。假如佣金率为2.7%，二手房中介统共拿走270亿。

2.7%的由来

房产中介收费标准的最早依据是1995年国家计委建设部下发的《关于房地产中介服务收费的通知》（971号文）。

《通知》第四条对“书面咨询费”做出了规定：普通咨询报告每份收费300-1000元；技术难度大，情况复杂、耗用人员和时间较多的咨询报告，可适当提高收费标准，收费标准一般不超过咨询标准的0.5%。

《通知》第六条规定：房屋买卖代理收费，按成交价格总额的0.5-2.5%计收。

1995年全国商品房均价1591元/平米，100平米16万，中价费率2.5%的话是4000元。

根据国家计委“971号文”精神，北京、天津、上海等地政府分别发布了地方收费标准。

1996年11月，北京市物价局、房屋土地管理局联合发布《关于房地产中介服务收费的通知》（京价（房）字396号）。

“北京396号文”对咨询报告收费标准与“971号文”完全相同，即最高不超过标的额的0.5%；而房屋买卖代理收费的收费标准被定为0.5-1.5%之间。

1997年，北京市物价局发布了“京价（房）字第398号文”，大幅提高了房屋买卖代理的收费标准。新标准采用分档累进：500万元以下的部分收2.5%；501-2000万元的部分收2%；2001-5000万元的部分收1.5%；5001-10000万元的部分收1%,；10001万元以上的部分收0.5%。

 “京396号文”比较“克制”，规定的中介收费标准比建设部“971号文”低1个百分点，应当是考虑到北京房价在全国位居前列。

1998年，“京398号”文把中介收费定在“971号文”规定的上限，这才叫“把政策用足”。

想必当年中介公司没少去有关部门“道苦情”，于是“会哭的孩子有奶吃”了。

2014年6月13日，发改委、住建部将房地产中介服务收费定价权下放给各地方（“971号文”被废止）。

目前北京市执行的2014年更新后的收费标准：

根据规定“少数特别复杂的住宅买卖经纪服务，经交易各方协商同意，可在规定的收费标准基础上适当上浮，上浮幅度最高不得超过10%。”

于是北京，二手房中介费上限就定格为：

2%*1.1+0.5%=2.7%

（注：总价低于500万元收2%佣金；“少数特别复杂”加收10%；0.5%的“书面咨询费”被置换成“担保费”）

2015年，本着“简政放权”的精神，北京市取消了房地产中介服务等57个政府定价，中介费收多少没人管了！

收费标准与时代脱节

根据国家统计局数据，1987年全国商品房均价为408元/平米，2015年涨到6793元/平米，涨幅达1565%。

北京市则远高于全国平均水平，下表为北京部分区/县2003年以来的房价走势（年中值）。2016年，东西城、海淀、朝阳三个区的均价分别为7.6万、6.3万和5.3万。

新房、二手房之间存在微妙的联动：当一块土地在“招拍挂”中创出天价后，周边二手房必然“闻风而动”。

比如原来二手房是2万/平米，新拍出去的地块楼面地价2.5万/平米。面包怎能比面粉便宜！于是这个区域的二手房价就会登上一个新的高度。

反过来，当新盘定价时必然会参照周边二手房价格。       

2005年，北京二手房均价约为4600元/平米。假设每套90平米、佣金率2.7%，则成交价为41万，中介取费1.1万。

到2017年，北京二手房均价已达4.3万（其实这只是通州区的水平），90平米二手房的成交价和佣金分别为390万和10.4万。

房产中介服务付出的是人力，每宗交易的工作量变化不大，主要看薪酬涨了多少。2005年，全国高校毕业生人数为338万，起薪约3000元；2016年毕业生765万，起薪4500元。

在市场经济中，所有产品和服务的定价都是以成本为轴、根据供求关系上下浮动的结果。二手房中介2.7%的费率始于1995年，20多年房价涨了多少倍？

在2005-2016年间的北京，房产中介提供同质、同量的服务，人力成本上升不到2倍，收费上涨9倍，合理吗？

交易成本降低是社会进步的方向。互联网大幅降低了无数传统行业的交易成本，但在房产中介领域却是“劣币驱逐良币”、交易费用成倍上涨，与时代进步是完全脱节。

市场失灵是怎样发生的？

房产中介领域的市场失灵是具有规模优势的中介公司垄断房源造成的。

二手房市场有三个特点令中介公司有机可乘：

卖方市场，房主处于主动地位；

政策风向多变，消费者容易陷入迷惘；

虚假房源盛行，买方担心“人财两空”。

三个特点决定了一件事：得房源者得天下。

中介公司获得房源最主要的方式就是门店：

首先，门店有高质流量。业主每天出来进去都要路过，打算买房时自然会进店咨询；潜在购房者必来看环境、看房子，路过门店自然会进去问一问、看一看。买卖意向强而且“肉身亲临”，比从百度高价买来的流量转化率高多了！

其次，门店是“抵近”房源的“据点”，用于“囤兵”和“随时发动攻击”。标准的《门店管理制度》会这样规定：

门店工作人员还经常“洗业主名单”和“扫楼门儿”，前者是根据从物业公司、装修公司等渠道买来的业主名单挨个打电话（遇到脾气不好的业主会被问候家里长辈），后者是挨家挨户敲门……

北青报《“链家们”凭什么收最贵的中介费？》中，有一段看房经历的描写：

一上电梯就发现里面早已满是穿着黑色西服的链家经纪人。房主家更是挤满了链家的经纪人，约有30多人，他们每人都拿着照相机，不停地在查看着各个房间的布局，并不忘随时拍下照片记录。

房主刚刚申报了房源，周围积水潭、西直门、甚至北三环的链家经纪人都赶来看房拍照了，说是回店里挂上，帮着卖。

门店工作人员为何如此上心？人民网《链家门店的“进击”》引了南京链家“小陈“的一段话：

转正以后，就不再有底薪了，也没有社保和公积金，全部的收入都靠业绩提佣。提佣水平在30%到70%之间，具体要看资历和业绩成长。”

新来的“小陈”刚刚大学毕业，假如每月能够做成一单交易，给链家挣到20万佣金，个人最少可提6万！积极性能不高吗？

找到房主后，链家会尽量签下“独家代理”，要诀有三：

一是报高价。假如周边同类型房产交易价为500万，房主想卖520万，链家说“我能给你卖550万”。只要不是和钱有仇，房主有什么可反对的？

二是成交快。市场占有率高、门店销售网络庞大、激励机制到位，房源的运营效率自然高；

三是给定金。“你别说我忽悠、卖不了那么高的价。我出定金，期限到了没卖出去，定金不要了！”定金少则几百、多则上万。原想卖520万，链家说能给卖到550万，先给2万定金，房主有什么理由拒绝？

假如一个小区有1000套房，20位想卖房的业主大都被“链家们”签了“独家代理”，于是房源被垄断、市场失灵。

中介公司“两宗罪”

一是损害“房奴”利益

比如《经济日报》讲述的这个案例：

家住北京海淀区的张先生就面临着几十万元中介费的换房问题。

2016年9月下旬，张先生家喜添二孩，高兴之余，全家人也在考虑着把目前140多平方米的三室两厅一卫，换成四室两厅两卫，以解决排队上厕所、保姆居住等现实难题。

虽然是就近换房，但是附近的房子单价已接近10万元一平方米，换成一个200平方米的房子，总价在2000万元。如果中介费是2.7%，需拿出54万元的中介费。

“买房是终身大事，图的是放心”、“品牌中介提供了专业服务”……但这都不是“链家们”收高价的理由。换肾算不算终身大事？需不需要专业服务？手术、3到6个月的康复，统共二、三十万元足够了（不包括找肾源）。不知道一个人要经历多少年的学习和实践才能动刀给人换肾，而一个人培训两小时还没有掌握“过户流程”是智商有问题。

如前所述，商品或服务的价格应该以成本为轴心围绕供求关系上下浮动。在北京买套二手房，2005年交一万几，2016年要交十几万、几十万，中介公司成本才涨了多少？

二是推高房价

为拿到房源向房主报高价（想签独家代理更是如此），佣金又是按成交价收取（多卖100万就能多赚2.7万，个人提成多拿8000块到1.9万），中介能不玩命吗？仅北京就有不下10万动机十足的中介每天身体力行。每年赚270亿，对二手房价格推波助澜不可忽视。

新房定价最重要的依据是周边二手房价，中介推高存量房价无异于直接推动了新房价格。

政府应当出手

一套1000万的二手房，某中介公司收27万，另一家收6万。假如两家提供的是同质、同量的服务，成本都是5万元，消费者当然应该选择后者。

但收6万的中介只有1万元毛利，扣除行政、市场、财务等费用，不一定有净利润。而多收21万的中介得以广开门店截流房源和客源，可以拿8万元发提成激励员工，还有大把利润可赚，有大量“自由现金流”用于并购、扩大规模。

最终，提供成本5万收费6万服务的中介被挤垮，而别无选择的消费者才是最大的受害者。

二手房交易市场犹如“失速”的飞机，无法自行“改出”。在这个与国计民生干系重大的领域，“市场失灵”( Market failure）已经相当严重，政府责无旁贷，不应以简政放权的姿态作壁上观。

习近平主席对“为官不为”的现象十分重视。他曾说“我们做人一世，为官一任，要有肝胆，要有担当精神，应该对为官不为感到羞耻，应该予以严肃批评”。

1995年定下的收费标准，房价上涨数十倍却不重新核定，甚至以“简政放权”为由放弃监管，这是典型的懒政、怠政、不作为。

房产管理部门应当调研二手房中介服务的实际合理成本，规定新收费标准。比如，不超过总房款的0.5%，绝对金额不超过5万元。

没有了暴利，“中介门店比茅房多”的现象会缓解，房奴的负担会减轻。

假如相关部门有些“互联网思维”，交易成本还有望降到难以想象的水平。比如，房管部门学习12306，让房主实名认证上来填个阿拉伯数字（想卖多少钱）、上传几张照片、写百儿八十字简介……

房管部门的举手之劳，可免十万中介抢房源，而且保证绝对真实！

实名认证的消费者每人每天可在一个区域筛选十套房源（如回龙观地区、两居、南北通透、三层以下……）。消费者可与房主私信沟通，确定购买意向，支付100元从网站获得对方联系方式（收这笔钱一是让买方慎重、二是防中介、三是用于网站运维护）。

买方如果希望获得专业人员协助，可在房管所官网列出的持牌经纪人中选择。官网展示的信息包括：服务地区（如回龙观）、收费标准（如服务时间不到100小时，收费1万）、1年内完成交易单数、好评数等等。

500万买套二手房要付13.5万中介费，如果1.01万能搞定，除了“链家们”，有消费者反对吗？