房地产行业冷观察

本文来自微信公众号：太阳照常升起 （ID：The_sun_also_rise），作者：慕峰，原文标题：《“地产新政”冷观察》，头图来自：视觉中国

地产新政出来几天了，地产商、地产股、地产从业者都很开心，股价的反应比房价的反应快得多。本文讲讲作者自己的观察。作者可能是难得的“中立”群体，既是曾经的“从业”人员，也是房东，又长年与各类群体交流，这个公众号又不“营业挣钱”，同时还对各方的心态及背后逻辑有所了解。所以，在此时记录一下当下的历史，还是一件很有意思的事，也符合这个公号的初衷。

前几天，一位国内比较大的经济刊物的主编问作者，是否不太赞成当前的房地产政策？其实，作者一直以来都是观察者的心态，也就是，作者认为，无论什么政策，或者无论什么市场状态，都会导致出现某些结果。任何结果都是规则、情绪、能力的综合性产物，关键的是，目标是什么。

考虑到当前不少写政策（初稿）的年轻人其实跟年轻刚需一样，都没有足够的房产投资经验，作者想先从需求侧，来回顾一下过去十五年我们的房产购买和投资的判断标准。

在过往，房产购买/投资主要需要考虑三项指标，一是租金月供比，二是租售比，三是房价收入比。

租金月供比是曾经房产投资最容易掌握的黄金指标。所谓租金月供比，简言之，即付出首付购买一套房产后，将其出租的租金收入能否覆盖贷款月供。如果租金收入超过或者等于月供，那基本可以无脑购买，这意味着只需要付出首付，就可以“白得”一套房产，因为这种投资没有任何还贷压力，只需要关注一件事，就是房产能否持续出租。

在2012年的时候，一线城市（包括北京）仍然有租金能够覆盖月供的房产；在2016年的时候，很多今天热门的二线城市（成都、杭州、苏州）也有租金能够覆盖月供的房产。所以最迟在2016年的时候（也就是本公号开张的时候），作者仍然是公开建议白手起家的年轻人应该尽可能的考虑去二线发展。

当然，在这两个时点，听了作者的建议分别在一二线购入房产的朋友和读者，显然都是收获颇丰的，并且，大家在过去几年应该能够明显的感受到，租金大幅上涨而月供不上涨（或者只是微涨）带来的喜悦。更加明显的是，这类房产在过往几年的增值幅度也是非常高的。但在这个期间，也有一些没有基本投资判断能力的人被忽悠买了不具备出租可能的房产（例如环京），从而变成一滩死水的情况。

一线在2012年，二线在2016年后，租金能够覆盖月供的新房源基本上就没有了。因为新房价格上涨很快，首付和月供都大幅提升。这个时候租金月供比这个指标仍然是有用的，因为租金能够覆盖月供的一部分。

下一个指标是什么呢？从投资微观的角度看，对仅用于自住的刚需而言，就是公积金能否覆盖月供。如果公积金能够覆盖月供，那刚需的可支配收入是没有明显减少的；对有第二套房的房东而言，是看“租金+公积金”能否覆盖月供，这也是从可支配收入的角度来进行投资的判断方式。

应当讲，只要房产可以出租，那么上述几种情况，都仍然是值得投资的，因为可以出租意味着房产具备真正的财产性收益。但所谓财产性收益，在不同制度下，体现方式是不同的。例如在美国，许多人哪怕只有一套住房，也可能在房价上涨时通过房产抵押制度（HELOC或者cash out refinance）来获得现金进而用于消费。

在中国，将自住房抵押贷款用于消费几乎是“败家”的同义词。这其中不只有消费习惯的差异，也有贷款制度是否支持的差异。所以在中国，如果只有一套自住房，根本谈不上任何财产性收益。

最近有些专家出来唱多地产，提出“在泡沫可控条件下，推动房价上涨”（《首席对策丨西京研究院赵建：在泡沫可控条件下 推动房价上涨》），认为“房地产作为中国最核心的居民财富……重新让我们居民有这种财产性收入，他才有经济发展的获得感幸福感以及更多的信心去消费”。

这种表态，在今天老百姓看来，不知作何感想。因为在中国真正能够把房产变成财产性收入的只有两种情况：一是出租房产，收取租金；二是卖掉房产变现。

中国并无美国那样的将自住房抵押后用于消费的制度支持和消费习惯。并且，尽管中国房价上涨对租金确有影响，但并非房价一直涨租金就可以一直涨，租金最终反映的是当地的承租能力。所以这位专家的表态在真实世界中的意思只能是，“继续推动房价上涨”才能通过“房产出售套现”来让“居民有这种财产性收入”。

那么有多少人拥有可以用于套现的房产呢？当然如果这位专家的真实意思是，民众认为自己的房产在增值，就会有更多信心去消费的话，那就更可笑了，姑且认为我们专家的智商不会如此低吧。

从房产投资的角度看，第二个重要指标就是租售比，也就是租金价格与房价的比值。这个比值体现的是房产出租多长时间可以收回本金。租售比越高，当然投资价值越高。坦率的讲，这个指标对微观操作意义不大，它更多的是反映不同地区的房产投资价值差异。

例如，我们经常在比较一线、二线或者国内外不同城市的房价时，才会用到这个指标；大规模投资者，也可能会用到这个指标。但对个人投资者而言，能够用到这个指标的非常少，对刚需更是没有任何意义。

第三个重要指标是房价收入比。在房价快速上涨，月供与租金逐渐拉开距离后，房价收入比这个指标从投资角度而言变得更为重要。因为租金远远无法覆盖月供，而如果此时还要动用贷款去做房产投资，就必须判断房价是否仍处于持续上涨的环境中，这个重要指标就是房价收入比。

这个指标更多的像一个民生指标。当房价收入比低的时候，当地民众的住房贷款压力小，可支配收入相应就会更高，消费能力也会更强；反之则相反。那么我们当前一二线城市的房价收入比在全球而言是怎样的情况呢？

东京市区的房价收入比在12左右，经常被我们媒体批判的首尔房价收入比其实才14，伦敦18左右，美国主要城市差异比较大，以3-15以内居多，极少数达到18（美国2008年房产泡沫破裂的时候，许多地方的房价收入比也才不到8）。

今年以来，美国部分地区房价大幅上涨，以至于美国房产泡沫问题又起，但许多分析都认为，美国今年房价的上涨主要是基于居民收入（工资收入上涨）所致。

从美国数据看，2010年到2022年房价虽然上涨了74%，但同期平均工资上涨了54%，全美平均的房价收入比（以夫妻家庭收入作标准）只有不到5，即便是按单身房价收入比算，也不到10。极少数城市的房价大幅上涨也有当地的收入构成因素，例如加州本来就是高科技企业最为集中的区域，过去一年美国高科技企业股价大幅上涨，当然也带来了当地“居民收入”的显著增加，这也是当地房价快速上涨的基本原因。

目前中国大陆主要城市的房价收入比要到多少呢？一二线城市普遍在20-30左右，如果是按使用面积计算并考虑持有成本的话，有人认为北京上海的房价收入比已经达到55和46。

那么在过去几年，一线和部分二线城市的房价快速上涨是基于什么逻辑呢？是怎样达到今天这个程度的呢？从投资视角而言，一线和部分二线城市房价在2016年（最迟在2017年后）就如脱缰野马，当时租金月供比和租售比这两个指标已经完全不支持继续投资了。

此时继续上涨其实是一种惯性：一方面是因为仍然有人认为房价会持续上涨，也就是涨价去库存后残留的“买涨不买跌”心理；另一方面就是互联网平台、互联网金融企业在海外上市产生的一波造富热潮，房产价格的快速上涨也使得与之相关的泛金融行业（信托、理财行业等）收入有了大幅提升。

后者是使一线和部分二线城市少数年轻人收入仍然能够追高房价的关键。这个热潮显然是无法长期持续下去的，但当时身处其中、未经历过任何周期的年轻人并无任何应对经验。

所以，以当前全球主要国家中几乎最高的房价收入比，以疫情管控结束后大多数老百姓收入最不稳定和储蓄最少的时期，去提出“房价继续上涨”，究竟该如何实现呢？作者实在是想不出来。

房地产业停滞、萧条当然会影响经济的正向循环，因为家居、家电等下游行业几乎是依附在房地产行业之上的。新购房、换房必然带来这方面的消费，如果停滞，这方面的消费也会停滞。但这不等于在消费力非常弱的情况下，靠刺激、靠宣传就能恢复房地产的消费能力，将全球第一流的房价收入比继续推向一个新的高度。

当然，有的朋友讲，这就是一次政策实验，看看会有什么样的反应。但从作者视角而言，这样的实验其实做不做结果都是一样的，甚至做了反而会引发很多负面情绪。我们在2015年左右拉动房产价格仍有一定基础，当时仍然是在租金月供比这个层面去讨论，因此无论是自住还是投资角度而言，都具有微观操作上的合理性。

但时至今日，无论从房价收入比来看，还是从微观区域支持如此高房价收入比的行业收入情况来看，都找不出任何理由进行房产投资了。也就是说，当前支持房产交易的因素只有一个，也就是所谓“刚需”。所谓“刚需”就是不得不买的意思。

那谁不得不买呢？年轻人要结婚生子就不得不买。所以，首尔以14的房价收入比就不生了，我们20-30的房价收入比，显然就更不生了。所以所谓的“刚需”也是可以被消灭掉的。当然，在一二线城市之外，我们还有大量房价收入比较低的三线及以下城市，从生活压力来看是比较低的，但工作的稳定性和收入也是比较差的。

此外，我们的高科技产业是高度集中在房价收入比很高的一二线城市。所以这里的矛盾是什么呢？这里的矛盾其实就是一二线城市的房价其实对我们的产业结构转型（也就是追求高质量发展）是紧密相关的。因为真正的科技人才在当前是被全球追逐的。

许多政策（初稿）制定者可能不会太关注移民市场，其实一直以来，移民中介在宣传移民的好处时，都会指出两件事：一是同样的科技类工种，在欧美（尤其是美国）的收入是多少，当地的房价是多少；二是当地的教育资源是怎样的情况。

中文网络上的全球房价收入比数据，大多数都是移民中介整理出来的。这些数据太直观了，以至于只要是相关行业的技术人才，看了之后可能都会认真考虑一番，作者就不在此展示了。

当然，由于美国自身也处于再全球化的进程中，最近两年受民粹主义影响已经大幅收紧了移民政策，这一定程度上反倒构成了相关科技人才继续留在国内的助力。但美国这种自我限制的情况还能持续多久，就不知道了。

因此，是否需要让房地产行业循环起来呢？从上下游产业来看，十分需要。但，是否能在如此高的房价收入比之上继续再上一层楼呢？作者认为不太可能。但各种统计数据，加上各种条件后，你想要什么倒是基本都能实现。反正大家就把当前的新政看作一个政策实验，一段时间后就知道结果了。

综上而言，尽管当前房地产股价反应非常热烈，或许从统计数据上看，房价短期也会有起色，但从作者视角而言，这实在只有一个短期效果，因为我们确实不具备房价继续上涨的基础。

除地产以外，最近还发布了许多鼓励消费的文件，消费并不需要被鼓励，更不需要被刺激。谁都想消费，关键是有没有钱消费。我们的年轻人为了旅游，都变成“特种兵”了，他们难道不想住五星级酒店？不想买房？不想结婚？不想生子？难道只有一套自住房的家庭，不想再买一套让父母在身边居住？难道不想再买两套用来出租？为什么他们宁愿不生都不买房呢？

“救”房地产行业当然有合理性，但问题是，目标是什么呢？救到什么程度才叫成功呢？是否只有当前这一种救法呢？

本文来自微信公众号：太阳照常升起 （ID：The_sun_also_rise），作者：慕峰