最新LPR报价已公布。8月21日，中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布，最新贷款市场报价利率（LPR）为：1年期LPR为3.45%，较上月下调10个基点，5年期以上LPR为4.2%，保持不变。

这一调幅不及市场预期。在8月15日MLF利率超预期下调15个基点后，市场普遍预计LPR报价将随之下调，1年期及5年期LPR都有可能下调15个基点以上。

“此次数据略出乎市场意料，也说明此次降息重在强调短期资金的成本下调，更侧重短期刺激内需和消费方面，总体符合阶段性宽松的导向。5年期利率保持不变，则说明此前既有的降息动作还需积极消化。今年6月份5年期LPR出现了10个基点的下调，当前正处于对此类既有政策消化的关键期。后续也还是有下调的空间，但关键要看第三季度整个经济形势的复苏态势。”易居研究院研究总监严跃进分析称。

值得一提的是，这也是LPR政策实施以来，LPR报价随MLF利率调整的情况中，首次出现只调整1年期LPR而5年期LPR按兵不动的情况。

一、2019年来LPR已下调9次

据时代周报记者统计，自2019年8月LPR新政以来，已经历了9次调整。1年期LPR累计下调75bp，5年期LPR累计下调60bp。其中，有6次系MLF利率先行调整，当月LPR报价跟进下调。

△数据来源：央行官网；制图：时代周报记者 王晨婷

LPR有3次未与MLF同步下降，分别出现在2019年9月（1年期LPR-5基点）、2021年12月（1年期LPR-5基点）及2022年5月（5年期LPR-15基点），原因也不尽相同。3次下调的主要原因分别在于呵护银行适应LPR报价机制改革的影响、带动企业融资实际利率下行，及大力稳定房地产市场。

而回看6次MLF和LPR同步调整的时间点，分别在2020年、2022年、2023年各有2次下调，降息重点也大多在于提振实体经济。

以去年的两次下调为例，2022年1月，MLF利率时隔21个月下调10个基点，1年期LPR和5年期LPR分别下调10bp、5bp，力度超出市场预期。而此时距离2021年12月降准刚刚1个月。

降准、降息大招连发，主要原因在于稳住信贷增速下滑势头，特别是激发实体经济贷款需求。当时的最新信贷余额增速回落至11.6%，创2002年5月以来最低。

2022年8月，MLF利率再度下调10个基点，1年期LPR和5年期LPR分别下调5bp、15bp。当时的金融统计数据显示，M2同比增速虽创6年高位，但新增信贷、社融放缓超预期。加上当年7月以来楼市再度转冷，销售面积环比增速大幅下降，通过政策性降息带动房贷利率下调，成为扭转市场预期、推动楼市尽快回暖的关键所在。

今年6月的MLF利率下调则是自2022年8月以来的首次，在此之前，LPR也保持同步，连续9个月未变。在6月16日，国务院常务会议围绕加大宏观政策调控力度、着力扩大有效需求等四个方面研究提出一批政策措施，并强调具备条件的政策措施要及时出台、抓紧实施。

央行在日前发布的二季度《货币政策执行报告》中也提到，近期的两次降息，6月份操作“既反映了资金市场供求，也释放了央行加强逆周期调节和稳定市场预期的政策信号，提振了市场信心”，8月份操作则是“进一步提振了市场信心”。

二、LPR挂钩房贷3周年，房贷累计少还近10万

个人房贷利率与LPR挂钩，这也是LPR调整往往引发市场关注的一大原因。

虽然8月5年期LPR报价未现下调，但值得关注的是，LPR报价与个人住房贷款挂钩已达3周年。2020年8月12日，工行、建行、农行、中行和邮储五家国有大行同时发布公告，于8月25日起对批量转换范围内的个人住房贷款，按照相关规则统一调整为LPR定价方式。

从2020年个人房贷利率与LPR挂钩至今，LPR经历了6次下调，其中5年期LPR下调4次，累计45个基点。如果按照30年期的100万元房贷简单计算，总共可以少还9.6万元贷款。

伴随着本次5年期以上LPR不变，当前购买首套房和二套房房贷利率下限分别降至4.0%（5年期以上LPR-20个基点）、4.8%（5年期以上LPR+60个基点）。

另据今年年初以来的新政策，新建商品住宅销售价格环比和同比连续3个月均下降的城市，可阶段性维持、下调或取消当地首套住房贷款利率政策下限。根据中指监测数据，今年以来已有超40城降低首套房贷利率下限至4%以下。

央行8月17日发布的二季度《货币政策执行报告》中也提到，6月新发放企业贷款、个人住房贷款加权平均利率分别为3.95%、4.11%，较去年同期分别低0.21个、0.51个百分点，处于历史低位。

业内专家看来，房贷或许还有下降的空间。央行等三部门在18日召开电视会议，明确将调整优化房地产信贷政策，这也说明房贷政策宽松依然是大方向。

去年以来，提前还贷需求旺盛，也引发了关于存量房贷利率调整的讨论。近期，央行连续两次发声表态，明确将“指导商业银行依法有序调整存量个人住房贷款利率”。

“存量按揭利率调整已‘箭在弦上’，5年期以上LPR报价维持不变应是为其预留空间。”民生银行首席经济学家温彬告诉时代周报记者。

德邦证券首席经济学家芦哲在接受时代周报记者采访时指出，基于“加点”幅度不变导致的新发贷款与存量贷款利差，是存量房贷利率调整的根本原因。

“LPR改革后，新发个人住房贷款利率参照基准是5年LPR利率，基准部分随5年LPR变化，而加点部分在合同期限内固定不变，这导致虽然存量房贷利率也会随LPR下调而下降，但加上加点后依然较高，尤其是去年以来存量房贷与新发房贷利差走阔，持有较高加点房贷合同的居民必然会对付出更多利息支出存疑。”他说。

芦哲表示，测算发现，存量房贷受影响最明显的是2018~2021年发放的房贷利息，总体来看，存量房贷利率调整可能影响的年房贷利息超4000亿元。

楼市低迷的背景下，调低LPR进而降低房贷成本，是支持房地产行业的一大手段。首创证券首席经济学家韦志超告诉时代周报记者，据其团队整理的2019年以来历次LPR调降后市场的走势，剔除2020年2月20日那次异常值样本和LPR单独降息的情况后，短期对房地产行业指数有一定的刺激作用，两周后房地产行业指数对沪深300指数的超额收益率约为0.6%。

不过，降息之后最为关键的，或许还是货币以外的“一揽子”增量政策。对此，华创证券指出，在经济预期偏弱的市场环境下，降息所传达的政策信号意义大于实际意义，市场对5年期LPR的调降以及幅度更加关注，需关注后续政策落地情况以及调降力度是否符合预期。

本文来自微信公众号：时代周报 （ID：timeweekly），作者：王晨婷，编辑：梁励