楼还没盖好，开发商却破产重整：500多户业主怎么办？

“房子我是全款买的，原本应该2021年交房，现在都延期两年多了，开发商却直接破产了，房子（动工）也一直没有动静。”

8月22日下午，在深圳天谷大楼一楼的营销中心，一位全款购买了该项目房子的业主刘红梅情绪激动地对《每日经济新闻》说道。

在天谷大楼项目营销中心，印有“天谷大楼群众诉求服务站”“用心服务 用爱沟通”字样的牌子格外显眼。现场不时有业主进来咨询项目进展情况、反映自身需求。

每经记者看到，包括破产管理人、政府专班的工作人员也驻扎在天谷大楼项目营销中心，主要是收集业主的需求，以及回答一些业主们较为关心的问题，比如何时复工、是否要签补充协议、是否有引入新的投资人等。

根据深圳房地产信息平台数据，天谷大楼于2019年7月备案，开发商为深圳市华讯方舟投资有限公司（以下简称华讯方舟投资），土地用途为新型产业用地，房屋用途为单身宿舍、产业研发用房。

天谷大楼项目现场  图源：每经记者 陈荣浩摄

一、已售553套房产，开发商破产重组

天谷大楼位于深圳市宝安区西乡街道广深公路旁，由建设于上世纪80年代中后期的新安第一工业区升级改造而来，距离地铁12号线宝田一路站步行约15分钟。

2019年6月，天谷大楼项目获得预售许可证，配套单身宿舍面积4.3万平方米共993套，产业研发用房112套。

天谷大楼项目营销中心现场  图源：每经记者 陈荣浩 摄

“这个项目以前宣传是要打造成国内首个集卫星互联网研发、商业运营、产业聚集、产业孵化演进的全产业链创新产业园。我是2020年买的，当时项目的单价每平米约4.6万元。还有些业主是2019年买的，价格要更便宜一点。”

8月22日下午，购买了天谷大楼的业主许婷告诉每经记者，目前购买了该项目的业主大概有500多户。

华讯方舟投资的相关文件显示，天谷大楼已售出553套房产。每经记者从现场政府专班工作人员处获得的文件显示，有553套房产需与债务人签订补充协议。

“现在的华讯方舟投资，其实是已经变更过股权持有人了。”许婷表示，目前的华讯方舟投资虽然名称和办公地点都没变，但股东已经变成了“深圳市兴甘融实业有限公司”。

每经记者当日下午在天谷大楼项目现场看到，陆续有业主过来了解项目最新进展情况及反映自身需求，项目管理人员和政府专班人员均在现场回应业主较为关心的问题。

天谷大楼营销中心现场有业主正在咨询  图源：每经记者 陈荣浩 摄

根据深圳市中级人民法院2021年3月31日的公告，已受理天谷大楼开发商华讯方舟投资破产重整案。

公告中提到，“华讯方舟投资资金枯竭，无法承担在建的天谷项目工程的续建工程；同时，作为华讯方舟投资的主要资产，天谷项目存在变现困难的情况，且现状变现可能导致财产价值大幅贬损，明显不足以清偿全部债务。”

如今，广东源浩律师事务所和北京市中伦（深圳）律师事务所已委托担任管理人，项目已由管理人接管，原来的开发商华讯方舟投资只能按相关要求做好配合。而据原华讯方舟的工作人员介绍，“目前原来华讯方舟方面大概还有4~5个人在这边办公，主要是配合管理人方面的工作，以及回答业主的一些相关问题。”

据企查查数据，深圳市华讯方舟投资有限公司在破产重整前，原股东为华讯方舟科技有限公司，于今年2月退出，公司执行董事为吴光胜。而华讯方舟科技有限公司正是华讯方舟股份有限公司最大股东之一。华讯方舟股份有限公司原本是上市公司，于去年6月退市。

二、补充协议，签还是不签？

对于大多数购买了天谷大楼项目的业主来说，目前面临着同样的困扰：原来的开发商已破产，但是房子还没盖完，为了方便引进投资者，需要业主与华讯方舟投资方面重新签订一份补充协议，但补充协议中提到的具体内容业主们认为对自身较为不利。

每经记者从部分业主处获得了该补充协议，在该协议的第4条提到：

“若因本补充协议生效前的原因发生违约、赔偿损失、补偿情形（包括但不限于逾期付款、逾期交房等任何可能引发违约金、赔偿金、补偿金、利息、破产债权、共益债务、优先债权等除了交房和支付购房款本金之外的任何金钱给付之债），本补充协议生效后对双方产生相互豁免效力，任何一方自愿放弃权利均不再相互追究责任和主张任何权利。

买受人与任何第三方之间包括但不限于让渡、服务、中介、顾问、股权、担保、代收代付、手续费、利息、违约等超出《预售合同》购房款本金外任何事项与出卖人无关，买受人无权向出卖人主张任何权利。”

补充协议截图  图源：受访者提供

这也是部分业主不愿意签补充协议的重要原因。

“现在房子都毫无动工迹象，但先让业主签订不追责的协议，业主当然不同意。”刘红梅向每经记者表达了自己的顾虑，现在房子没动工，也没人担保房子何时动工、何时交付，若在这个时候签了补充协议，未来是不是有可能存在“钱房两空”的风险。“如果要业主签补充协议，那是否政府能出面跟业主签订保交楼协议呢。”

承诺书内容 图源：受访者供图

另一位业主谢勇则补充道，“我们只认同购房合同。华讯方舟已经破产，没有资格让我们签署这些协议。这些协议不是政府和法院行为，是华讯方舟投资想推卸责任的单方面协议。”

每经记者当日还在现场获得政府专班人员提供的一份文件显示，该补充协议主要与债务人签署，签署的截止日期为8月31日，签署后将继续履行房屋买卖合同（纳入保交楼范围）；未与债务人签署补充协议的，视为解除原合同按普通债权处理。

图源：每经记者 陈荣浩 摄

据原华讯方舟投资方面一位李姓负责人介绍，“因为签约补充协议是动态的，截至8月22日下午，已经有130多户业主签了相关补充协议。”

8月23日下午，北京金诉律师事务所主任律师王玉臣通过微信在接受每经记者采访时表示，“相关协议的部分内容调控对业主来说极为不利，如果签署了相关协议，业主就要放弃很多的权利，尤其是在尚未有定论的情况下就放弃了大量的权利。作为业主而言，有权拒绝签署这份补充协议。此外一定要注意，只要进入破产流程，一定要对破产的每一个流程，每一个节点都要密切关注，充分行使自己的权利。”

王玉臣指出，尤其要特别注意破产重组中各类决议的草案内容、方案内容，千万不要盲目投票，一旦投票通过再发现有问题就悔之晚矣。站在业主的角度来说，业主可以团结起来，在破产重组中更好发挥自己的优势和力量，更好为自己发声。毕竟在破产重组中，涉及很多类型的债权人，是多方博弈。

三、资金缺口约7.7亿，正寻找接盘方

每经记者注意到，目前华讯方舟投资名下天谷大楼项目的476套不动产，已经被摆上法拍货架。

在京东法拍上，名为“华讯方舟名下天谷大楼项目的476套不动产资产包”整体拍卖，首次拍卖的起拍价为16.37亿元。

来源：京东法拍

据京东法拍介绍，天谷大楼项目包括地下3层、裙楼5层、塔楼5座，其中A、B座属于天谷大楼B区，均为产业研发用房；C、D、E座属于天谷大楼A区，其中C座为产业研发用房，D、E座裙房为研发用房，塔楼为配套宿舍，地下共三层。而此次拍卖的是天谷大楼项目的476套不动产组成的资产包。

来源：京东法拍

根据深圳房天下数据，在天谷大楼1公里范围内的写字楼、住宅项目包括汇智研发中心、海峦坊、恒荣立方中心，销售均价在5.7万~7.43万元/平方米。

8月22日下午，天谷大楼项目现场的管理人告诉每经记者，“因为这个项目的性质不是住宅，所以没法走《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》中提到的商品房消费者享有超级优先权的条款。如果房子通过法拍后有人接盘了，那么接盘的钱将会进入管理人的专用账户，项目则有望被盘活。如果法拍流拍了，后续法拍预计会在现有基础上按80%价格重新上架。”

而对于有业主提出的“如果法拍持续流拍之后，若没有人来接盘项目，会如何处理”问题，上述管理人未予回应。

天谷大楼营销中心现场 图源：每经记者 陈荣浩 摄

那么，天谷大楼项目全面盘活还需要多少资金？8月22日下午，每经记者从原华讯方舟方面负责对接该项目的李姓负责人处获悉，“针对这个项目，目前包括原开发商、管理人以及政府专班都在寻找新的接盘机构。根据之前政府专班评估的资金缺口，项目完全复工的资金缺口差不多是7.7亿元的样子，目前监管资金账户的资金还有4000多万元的样子。”

8月23日上午，《每日经济新闻》记者通过电话方式向深圳宝安住建局询问天谷大楼项目最新动态、是否有相关可能接盘投资机构、若流拍项目后续会如何处理等情况，接听电话的工作人员记录了记者咨询的相关问题，但截至发稿时暂未获得对方回复。

（应受访者要求，文中刘红梅、谢勇、许婷为化名）本文来自微信公众号：每经房产 （ID：Real-estate-Circle），作者：陈荣浩，编辑：魏文艺