“重返90年代系列·商品房”：城市化进程下，一个“居者有其屋”的梦想

站在21世纪第三个十年的开端，我们对于时间的感受似乎正在发生摇摆。一方面，在新冠疫情影响全球、国际局势风云变幻的当下，以分秒计的信息更新速度让我们居于永恒的变动之中，时间日复一日加速，数字被不断更改，新闻被不断翻转。另一方面，在民粹持续崛起、社会持续分裂、气候持续变暖的大势当中，对个体而言，时间仿佛被拉长，我们浮滞于一种新的常态之中，对于来路去路均不甚明朗。我们于是希冀向时间求得关于时间的答案，即向历史回望。

回望20世纪下半叶，80年代夹在革命历史与开放历史之间、政治叙事与市场叙事之间，因其巨大的创造力和生命力而闪耀着令人目眩的独特光芒。当怀念80年代蔚然成风，另一种声音也出现了，不断提醒我们80年代激情的不可能重复与不值得重复，人类学家项飚用鲁迅的“心里不禁起疑”形容他对于80年代的感情。

夹在80年代和新世纪之间的，是一个被低估的十年；当“90后”一词从老一辈对年轻人的指代变成更年轻一代对前辈的称呼，我们似乎还没能停下对80年代的追忆和惋惜，给予1990年～2000年这巨大变动的十年以足够的关注。

如果说80年代一再被重提的原因，在于走出了文革阴影、投入改革开放怀抱的中国和中国人的解放与自由，在于李泽厚对个体存在与价值（而非宏大集体话语）的强调成为某种精神召唤，那么在冷战结束后的90年代，中国的体制变革、经济发展、思潮更迭甚至港澳回归，无疑同样有着特殊而重要的意义。在这十年中，中国人日常生活经验的几乎每一个方面，都发生了巨大的改变——从下岗到下海，从单位到企业，从肯德基到商业保险，从日常消费到农民进城……

在20世纪的最后一个十年中，在全球化席卷的大背景之下，中国的劳动者一方面投入应对体制改革、企业改制、饭碗由铁变回瓷的凶险、痛苦和机遇，一方面自觉或不自觉地滑向充满着困惑、混乱与无限可能的市场之海。东北的阵痛与深圳的崛起遥相呼应，农民工进城与三峡大坝移民交织流动，港澳回归、加入WTO与申奥反映了中国经济高速发展的期待与诉求，亦有国际政治的草蛇灰线隐埋其中。

文化方面，中国知识界走向了“思想隐退，学术凸显”的专业细分之路，80年代的先锋文学在某种程度上褪去了先锋的亮色，王朔和王蒙奋力撕毁崇高的面具，歌舞厅、游戏厅等“厅”在大街小巷出现，以《我爱我家》《渴望》为代表的平民文化方兴未艾，第五代导演正尝试在夹缝中寻找中国叙事的方式，现代艺术正向当代艺术转型，“艺术品市场”“策展人”“双年展”“美术馆”等名词如雨后春笋般在九十年代出现并流行。

前有査建英主编的《八十年代访谈录》和北岛主编的《七十年代》为人们所熟知——试图通过一系列人物的对话或者自述，还原那两个风云变幻的十年中的社会情境、主要问题及价值观念。距1990年整整30年后，界面文化在2020年推出“90年代”专题，在怀念80年代的浪潮至今仍未式微之时，试图带领读者从社会、经济、文化等方方面面，重新认识那个深具转折意味的、塑造了我们今日生活基本样貌的90年代。

1997年4月18日，作家叶永烈登上央视节目，谈同年出版的新作《商品房大战》。主持人向他抛出了一个问题——作为《十万个为什么》的编者之一，为什么会对商品房题材感兴趣。

叶永烈回答说，撰写这部纪实作品是因为有两位在美国的朋友和一位香港朋友托他在上海物色合适的房子。在看房过程中，他意识到“商品房既是一个众所关注的问题，又是一个众说纷纭的问题。这是一个社会的热点。”他发现，在上海，一场“商品房大战”正硝烟四起：从工厂企业到政府部门，各行各业都卷入了房地产开发；报纸中商品房的广告五花八门，令人眼花缭乱。

在1991年时，叶永烈还不能理解商品房的概念。“我觉得买商品房，光是每个月的利息就要几百甚至上千元，当时我们住的房子每个月的房租才十几元，所以我就怀疑商品房这样搞到底对不对？”他在节目中说，“现在重新看这个问题，觉得当时我的观点是错误的。”1994年冬天，叶永烈在“房改”中以9000元的价格买下他在上海居住的房子，踏入住房双轨制的大潮——所谓住房双轨制，指的是90年代中国住房制度改革过程中出现的由住房福利化分配方式向住房商品房转变的过渡形态。

同样在1994年，家在北京的小桃也经历了“房改”。当时，她和父母已经在一套位于西五环石景山的公房里住了十年。她6岁时，在国企工作的父亲分到了一套60平方米、两室一厅的房子，一家三口得以从新街口某四合院的祖父母家搬离。她对新家最深刻的印象是，“一下子从（大院子里）许多人抢一个水龙头变成了（一户就有）四个水龙头，特别幸福。”“房改”开始后，小桃的父亲身为干部，需要做同事们的购房思想工作。

“最初分到房子的时候，大家的感觉是可有了自己的房子了，这辈子算是拿下了。这时又说，你要花钱包里的钱再买一下已经属于自己的房子，换一个房本。这在理念上，是难以接受的。当时的‘商品化’理念给人的感觉就是‘让我又花一次钱’，分来的房子怎么做成买卖了？”

“即便如此，我印象中住房私有化的改革仍然滚滚而来，一路向前，像洪水一样滔滔地涌来。”小桃回忆道。

1998年7月3日，国务院发布《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》，宣布从1998年下半年开始，全国城镇停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化。这一被称为“23号文”的通知是房地产行业跨时代的文件，商品房也经由“98房改”正式成为了90年代中国消费革命中的关键一环。

在国家和个人层面，房地产都至关重要：它既是中国经济发展的重要引擎，也让50年代以来习惯了福利分房、长期忍受住房短缺的城市居民能够用金钱构筑“私人天堂”。回顾90年代的“商品房大战”会发现，高房价从90年代初就在困扰城市中的绝大部分普通人，商品房降价的呼声从未断绝过，人们也曾对买房的必要性心存怀疑。但最终，几乎所有有志于在城市立足的人都裹挟其中，买房成为人们茶余饭后的重要谈资，牵动着人们的喜怒哀乐。

终结福利分房与“98房改”

“他在北京买了房子住下来做‘专业作家’，偶尔下乡，要自己带伙食去，因为他吃不下乡下的饭菜了。”

这句话出自1957年10月17日《人民日报》发表的评论员文章《从刘绍棠的堕落吸取教训》，刘绍棠被划为“右派分子”的起因是这位年仅21岁的作家靠稿费在中南海附近购买了一座三合院。

就在刘绍棠购房的前一年，社会主义私房改造运动正式启动，其总目标是“加强国家控制，首先使私有房出租完全服从国家的政策，进而逐步改变其所有制。”城市房屋变为国家所有，个人住房问题由国家分配解决——“福利分房”自此开启。在“福利分房”制度下，纳入国家体制的人全部按照职务级别分配住房。

与此同时，大量以“新村”命名、面向普通职工的公共住房被兴建起来。中国第一个工人新村“曹杨新村”位于上海西郊的曹杨路，于1952年竣工，分配给沪西各厂的1002名先进工人。但50年代兴建的公房数量远不及庞大的工人数量，大量普通工人只能继续住棚户区。

2018年7月21日，上海，改造前的上钢三村宿舍楼。

据《南方周末》资深记者苏岭考证，80年代全国大兴建设福利住房前，国家建设基本停顿，人口虽有增长但住房供应并未跟上，中国人的居住条件异常拮据。1978年，中国城镇人均居住面积仅为3.6平方米。

对80年代初上海市居住状况紧张的情形，同济大学建筑与城市规划学院教授王伟强记忆犹新。他曾在小西门一带看到过一套奇怪的房子，山墙上开了一个洞，外面挂着被锯掉一半的纸箱包装盒。走到屋内看才知道这是怎么回事：因为房间小到摆不下整张床，住户不得不在墙上开洞，好在躺平时能把腿伸出去。

1979-1993年，为了缓解城市住房紧张问题，全国共投资5799.75亿元建设住宅，相当于新中国成立以来投资总额的95.4%；建房20.3亿平方米，为新中国成立以来新建住宅总量的82.12%。城镇人均居住面积因此提高到1993年的7.5平方米。然而在按资排辈的福利分房原则下，很多人无法自由选择心仪的住房。有资格参与福利分房的人会根据工龄、干部级别、职务、职称、学历和家庭人口得到一个分数，排名靠前者能分配到面积更大的房子，能优先选择楼层和户型。

苏岭指出，福利分房的人为弹性相当大，解释权在领导，人情关系有时比客观评分更有可能决定房子的归属。另外，单位的“能量”又决定了其提供住房的能力，行政级别高的单位住房位置往往位于市中心，临近重点学校，还有较好的配套设施。

但也是从1979年起，福利分房制度出现了松动迹象。面对社会、经济和意识形态的种种僵局，时任中共中央副主席邓小平表示要实事求是地回归社会现实，发起社会主义市场经济改革，在20世纪末实现中国现代化的最低目标——建设小康社会。上海社会科学院社会学研究员卢汉龙撰文指出，“小康”这一概念出自《礼记》，指的是相对于“大同社会”而言道德上有所下降，但仍可接受的中等水平的社会。

“在主流意识形态中，邓小平的这一政治号召使追求个人和家庭的舒适与幸福重新合法化了。”卢汉龙认为，这为政府大胆采用市场经济进行资源配置，让一部分人先富起来，提供了意识形态基础。1980年4月，邓小平在《关于建筑业和住宅问题的谈话》中指出，“不能只把建筑业看成是消费领域的问题，建筑业是可以赚钱的。”

住房改革的号角在南方率先吹响。1979年初，广州市乃至整个广东省开始考虑用商品房解决居民住房问题。当年10月15日秋交会闭幕当天，引进办与香港宝江发展有限公司签订了中国第一份引进外资开发房地产的合同。12月21日，广州“东湖新村”开建。不过，该小区面向广州市场销售的2万多平方米、售价为700元/平方米的住房不是针对个人，而是国企买给领导住。1980年8月，深圳经济特区正式成立，当年1月，刚刚成立的深圳特区房地产公司与港商合作开发了中国第一个商品房小区“东湖丽苑”。

因为和当时中国香港地区楼价相比便宜了一半以上且每户给予三个深圳市落户名额，第一批推出的108套房迅速在中国香港地区售罄。1981年项目竣工时，“东湖丽苑”又成立了中国第一个物业管理公司。“东湖丽苑”之后，与外资合作建房在深圳获得默许，深圳市政府亦开创了城市土地有偿使用的先河。

整个80年代见证了土地开发、住房交易的限制一步步被解除。1980年，国务院正式批准公布房地产开发业商品化的有关政策。截至1981年3月，全国有28个省、市、自治区的128个城市和部分县镇开始私人购买、建设住宅。1984年8月18日《人民日报》首次出现了“商品房”报道，报道内容是浙江省舟山地区农房建材成套供应公司在普陀县螺门乡螺门捕捞队建造了74套商品房，每套面积为68平方米，渔民争相购买。

1988年4月，宪法修正案第一次以法律形式确定“土地的使用权可以依照法律的规定转让”。8月，上海市虹桥经济技术开发区26号地块由日本孙氏企业有限公司以2800万美元获得50年使用权，成为全国首个以招标方式土地出让的案例。

住建部住房政策专家委员会副主任、全国房地产商会联盟主席顾云昌是国家房改方案的主要起草人之一，据他回忆，“直到80年代末，社会上对于住房是否可以个人购买，还有不同的意见。”然而进入90年代，住房改革在全国各地逐渐铺开，城市住房商品化的大势已越来越明显。1991年10月，第二届全国住房改革会议宣布三项措施：第一，将租金提升到足以支付住房维护费的高度；第二，鼓励租房者以分期付款的方式购房；第三，加大用于直接销售的住房的比例。

1992年初，邓小平发表“南方讲话”，将经济改革推向新的高度。叶永烈在《商品房大战》中认为，1992年也是房地产业的“跃进”年，全国房地产公司从当年5月的不到4000家跃升至年底的1.2万家，全国商品房房价普遍比1991年涨了50%以上，地价比1987年涨了4-6倍。

1992年夏天，共有500万户城市家庭在中国建设银行办理了12年的抵押贷款。房地产热从1992年一直烧到1993年上半年，产生了土地供应总量失控、房地产投资结构不合理等问题，为此，中央采取了一系列房地产业宏观调控政策，为房地产热打“退烧针”。

当年，一路高歌猛进的海南房地产泡沫破裂，这个仅占全国0.6%总人口的省份留下了占全国10%的积压商品房，民间一度流传“天涯、海角、烂尾楼”的说法。至1994年12月，已有30.5%的城市家庭拥有了某种住房所有权，包括以优惠价格购买已居住的公房和购买商品房。

1997年，亚洲金融危机爆发，在经济前景不明朗之时，时任国务院副总理朱镕基提出，“加快住宅建设，使之成为新的经济增长点和消费热点。”香港中文大学（深圳）人文社科学院教授陶然对界面文化记者分析称，90年代中期恰逢中国改革开放第一轮黄金增长期结束，国民经济还未找到新增长点的迷茫期，“大炮（重工业）向黄油（轻工业）转换带来的资源配置和劳动激励改善空间已基本被消耗殆尽，中国当时生产的制造业产品基本上达不到出口要求。”

亚洲金融危机后，原本就效益不佳、面临破产重组改制的国有企业和乡镇企业前景更加堪忧，政府面临很大的财政压力。“98房改方案”是在这样的背景下推出的。

上海金融与法律研究院副院长、研究员聂日明认为，回顾98房改，要看到它并不是一个孤立的政策，而是系统性经济改革政策组合的一环——剥离国有企业、机关单位的社会职能，将原本由政府承担的公共品提供交由市场，房地产市场的改革是这个组合政策中的一部分，改革的方向也符合当时的大潮流。

一方面，这固然是“甩包袱”的行为，把提供住房的责任交还给家庭与市场，但从另一方面来看，这也给个人和家庭提供了更加多元的获取住房的空间，更开辟了自谋生路、特别是自由流动的空间。聂日明指出，98房改对人口流动非常关键，“由政府直接免费或低价提供公共品，意味着它的增长一定会非常缓慢，而且城市一定极度排斥外地人，因为每来一个外地人，就要多投入一些（住房建设、学校和教师投入等）。”

在90年代的大部分时间里，外来人口除非因工作调动否则很难去别的城市定居：城市的住房只提供给本地人，外地人很难买房或租房；农民工进城打工大多只能住工棚。98房改将住房供应与财政投入逐渐松绑，一定程度上消除了城市管理者对接收外来人口的顾虑。

90年代后期，中国利用相对更廉价的土地和劳动力吸引外商投资，生产劳动密集型消费品，出口国际市场。随后，外资企业带来的先进技术和管理理念也带动了民营企业的发展，超常规的出口增长快速拉动中国经济。

聂日明指出，出口快速增长带来的直接影响是城市对外来劳动力的需求攀升，这不仅让大规模的、体面的人口流动成为可能，也恰好为90年代末急需提高收入的农村劳动力提供了一个出路。转移消化农村富余劳动力成为当时的难题，“那时候中央慢慢形成了一个态度，还是要让农村劳动力转移到城市里来。”住房改革和人口流动同步发生，相互促进。一些特大城市开始以“购房入户”政策促销商品房。

1996年7月，上海在浦东推行“购房入户”政策——购买80平方米建筑面积、总价在40万元以上的商品房，可以进一个18岁以上的“蓝印户口”。购买商品房在那个时代并不是人人参与的事情，1998年，为了鼓励买房，上海曾在国内率先尝试购买商品房住宅的购房者可享受个人所得税税基抵扣（即俗称的“买房退税”）政策。

2001年12月，中国加入WTO，新一轮黄金增长期拉开序幕。陶然认为，中国过去25年的经济增长来源于出口和房地产的双轮驱动——超常规出口增长带来的巨大财富，加上中国特殊的土地制度安排，即刻带动了房地产的起飞。

“今天的商品房市场建立在快速城市化进程的基础之上。快速城市化又建立在加入WTO的基础之上。入世使得城市居民能有工作，能支付得起房贷，商品房市场才能被激活。所以这是环环相扣的。住房市场化改革如果放到1989年就会比较困难；而如果中国在2021年入世，在1998年搞房改也大概率会失败。”聂日明说道。

购买“私人天堂”

20世纪中叶，在轰轰烈烈的社会主义私房改造运动横扫中国社会的同时，西方社会正在努力将“拥有住房”的梦想推及至所有人。二战后，伴随着福利国家制度的扩张，公共住房、严格的租金控制和社会转移让贫穷的消费者也得以拥有住房。1960年，半数芬兰人、比利时人和意大利人拥有自己的房子，在英国这一数字是42%。历史学家弗兰克·特伦特曼（Frank Trentmann）在《商品帝国》一书中指出，人们对拥有住房没有天生的渴望，住房自有的概念其实是由20世纪消费革命构建出来的，

“在20世纪，住房自有成了常态，没有房子成了一种耻辱，这种趋势首先出现在美国和英国，然后更广泛地出现在其他地方。住房自有也把房子变成了一种储备金。这要求人们养成谨慎理财和长期投入的新习惯。而且，拥有住房产权鼓励人们与住房和其中的财物抱有更强烈、更亲密的感情，让住房更像是‘我们的’。”

中国的消费革命虽然直到90年代才姗姗来迟，但特伦特曼注意到，中国在不到十年时间里就创造出一个房产拥有者的国家。1997-1998年的16个月里，中国出售了8万亿人民币的国有住房。这一房屋销售的刺激力度几乎与1933年美国“新政”相当。“建筑热潮给数百万人提供了一个逃入私人世界的机会。封闭社区如雨后春笋般出现。”

《商品帝国：一部消费主义全球史》[德]弗兰克·特伦特曼 著 马灿林 桂强 译后浪 | 九州出版社 2022-8

观察者在谈到90年代中国住房改革时无一不会提及“自由”与“平等”。如社会学家戴慧思（Deborah Davis）所言，在企事业单位垄断社会福利和物质配给的时代，城市家庭之间的差异更多由工作单位的性质与资源决定，而非由个人努力或家庭财产决定。但在商品房出现后，更多的人得以摆脱人事的羁绊，有了选择住房的自由。

叶永烈认为，过去“住房靠国家，分房按级别”，现在“住房靠自己，买房按价格”，“在商品经济条件下，可以说是体现出一种平等的观念。”

对一些人来说，购买商品房也是为了跳出绵密的社会关系网络，获得福利分房时期非常奢侈的私人空间。一位搬入1994年建成的上海万科城市花园的工程师告诉研究者：“在我从小长大的地方，邻居知道我在学校考试中的成绩怎么样，我的家人是否购买了新家具，甚至我们晚餐做了什么。现在在我自己的公寓里，我不必面对那些没完没了询问你私生活的爱管闲事的邻居。”

当然最重要的，是获得一隅属于自己的“私人天堂”。G女士于2000年在北京大兴区购买了自己名下的第一套商品房。那是一套面积为182平方米的复式住宅，二楼的天窗让她一见倾心，“就觉得特浪漫。”回想当时的购房决定，G女士表示，自己和丈夫属于行动派——在周围很多亲戚朋友都对买房很感兴趣，想改善自己的居住环境，但都没有真正下手的时候，他们为了实现一个浪漫的房屋梦，果断地买房搬到了当时甚至高速公路都还未开通的郊区。

与许多其他早期购买商品房的城市居民一样，房改为G女士一家提供了改善住房的原始资本。搬进新家后，G女士将位于广安门的一套老公房以每月1500元的价格出租，租金抵消了大部分的房贷月供。

房地产行业的快速发展为中国建筑师带来了巨大的时代机遇，但他们首先需要学习的，是怎样的住宅才是适合当代中国人的好房子。1982年，王伟强还是同济大学建筑系的一名学生，他记得在学习住宅设计时，因为谁都没住过“成套的住宅”，老师带着学生们去参观零陵路上的爱建公寓。

王伟强用“刘姥姥进大观园”来形容那时的心情，公寓里有独立的厨房厕所已够让人惊讶了，“居然还有俩厕所！另外一个厕所是干嘛用的？”141美元/平方米的售价也让他暗自咋舌，80年代初他一个月的生活费是30元，“就觉得这个东西对中国人来说是完全可望不可及的。”

据王伟强观察，由于当时许多建筑师对现代住宅所代表的生活方式缺乏理解，90年代初的上海房地产市场出现了一批“老破大”——房子面子虽然够大，但设计很差。以万科、金田为代表的一批广东地产公司进入上海市场，改变了这一局面。广东地产公司借鉴了中国香港地区地产商在内地开发主推的房型，将“大厅小卧室”的公寓格局在上海推广开来。

在王伟强看来，从南方带来的经验一步步促进了上海房地产行业的成熟，改变和适应了人们的居住习惯：客厅曾经只是人们吃饭的地方，有时小到只能摆得下一张八仙桌，如果想给人留出通道还只能一面靠墙，全家人的主要活动空间在卧室；但90年代后，人们开始希望客厅面积足够大，有沙发和电视。

回顾90年代末、21世纪初的商品房设计和营销话语，我们得以一窥当时中国人的居住梦想。一个突出的现象是洋地名和洋化楼盘的大量出现。人类学家张鹂在研究中国城市中产房产消费的过程中发现，在21世纪的头一个十年里，有着“现代”意味的建筑范式通常来自北美和西欧。她在昆明做田野调查时注意到，地产推销最常使用的一个词是“现代”，很多情况下这个词等同于“洋气”，“现代生活的愿景通过出售号称采用原汁原味的外国建筑样式的房产实现。”

王伟强曾有过一个住宅实践案例。小区位于上海历史风貌区，开发商希望能用巴洛克的风格设计新楼，但王伟强认为每个时代风格都是当时社会人文思想的外在表现，如果剥离了它那个时代的人文思想，形式就成了一具僵尸。争执中，开发商问他，“我们心目中的豪宅概念是今天富裕后形成的，还是以前贫困时形成的梦想？”在对方看来，答案是后者，“由于社会上对好房子的认识是这样形成的，我们就要造一个他们梦想中认为的好房子。”

王伟强认为这在一定程度上解释了中国城市中产为何一度对所谓的西式建筑充满迷恋。“的确，每个人对于理想住宅的梦想都会有儿时认知的影子，它的本质在于要带有极度的反差。这一代人是中国第一代富起来的人，相对过去的赤贫，文化和价值观不单是靠家庭传承，那时候梦想中最好的房子，恨不得就是‘卢浮宫’，”他笑道。

“商品房热引发了装修热。”叶永烈在《商品房大战》中援引新华社报道指出，至1996年，全国家庭居室装饰装修工程产值已达400亿元，约占建筑装饰装修工程总产值的40%。家庭装饰装修从业人员100多万人，约占建筑装饰装修从业人员的25%。他发现，在美国等国，商品房都是进行全装修出售的，业主很少对房子进行“二次装修”，但在中国，业主对装修的要求越来越高，往往对房地产商提供的“一次装修”看不上眼。于是上海的商品房开始时兴“清水房”、“空壳房”、“毛坯房”，让业主可以按照自己的意愿去装修。

G女士回忆起装修房子的情形：从杂志上的家装介绍中吸取装修灵感；与先生去北京南三环的装修市场挑选瓷砖、地板、油漆、灶台等各种建材，去苏宁电器采购家电……一楼客厅的灯光设计是她的“得意之作”——她让装修师傅在客厅一角的天花板吊顶上安装了很多LED小灯，打开后如满天星般，站在下面“特别有舞台的感觉”。“但其实后来很少开那个灯，”她笑道，“开了灯房顶就太热了，当时对装修什么都不懂。”

戴慧思注意到，90年代中期家庭装修风行。大批精美的家庭装饰指导手册、杂志出版，电视台也推出了各种介绍装修住房的节目。她发现，一些中国人以第二份工作般的热情投入装修：他们在午休时间参观展厅和商店，下班后购买家具和材料，周末还盯着装修工人干活。尽管劳累，或因囊中羞涩难以完全实现家居梦想，但他们表现出了由衷的满足感。

根据戴慧思的分析，她的研究对象大多出生于1948-1956年，“文革”夺走了他们的青春期和青年期，他们不得不在农村工作，睡在过道上或和另一个家庭共享居住空间，在没有私人空间的环境中成长。这些不堪回首的过往让拥有独立住房、得以自行决定如何装饰居住空间的幸福感更加强烈。装修热促进了家居家装行业的发展。特伦特曼记录道，1998年，首家宜家家居在上海开业；2006年，中国家用纺织品的销售额已达200亿美元。

高房价、刚需与学区房

小桃早年从事记者工作时，编辑部里的地产记者时不时会在办公室里分享“楼盘开盘首日数钞机数钱数到发烫”之类的见闻或“哪里又开新盘”的小道消息。世纪之交时，她曾和几个同事在那位地产记者的带领下去北京后现代城看盘，他们都选了楼层，交了一万定金。

但兴奋劲儿散去后她就后悔了，“当时，背贷款还是一件不可思议的事，会觉得压力特别大。我一想到我一个年轻女孩还没结婚，就先背上15年的房贷，真是太苦了。当时没有觉得房子是可以投资的，自己左想右想，然后下定决心，哪怕要交违约金，也坚决不买了。”

小桃于1998年参加工作，起薪2500元/月，在当时属于不错的收入水平，但让她用几个月的收入买一平方米的房子还是“很不可思议”。小桃感叹，如今去和任何一个90年代生活在北京的人谈论房子的话题，TA一定会说一句，“当年早知道，就多买几套房子了。”她想了想，又补充道，“但是话又说回来，每个人在后悔之余都会跟着叹息一句，‘可当时也没钱。’”

1987年12月24日，《人民日报》第二版刊登记者来信《为商品房价暴涨忧虑》。文章写道，北京、上海、天津、西安、成都、武汉等大城市的商品房价格上涨幅度过大，“畸高的商品房价格使大批急需得到住房的普通群众‘望房兴叹’。”1989年2月20日，《人民日报》第二版的新闻评论提及北京的房价与居民收入水平有极大差距，“一名大学生从参加工作起就日日节衣缩食，每月存储50元已是极限，100年才能买上两居室。”

整个90年代，商品房价格过高的评论从未断绝，当时无论是建设部官员还是学者都指出了一个问题：地方政府对房地产业乱收费，各种名义的收费以及税费过重。时任建设部部长侯捷于1997年3月10日举办的全国人大新闻发布会上指出，7个城市的调查显示，针对房地产业的税费种类由过去的十几种增加到60-180多种，平均在80种左右。

叶永烈梳理了被摊入商品房成本的各种税费和收费得出结论，它们占商品房房价的一半以上。1997年1月2日，国家计委、财政部发布《关于取消48项建设项目收费管理的通知》。该通知在商品房降价的呼声中出台，但叶永烈采访发现，商品房广告上的价格“巍然不动”，上海的一位房地产商告诉他，上海房地产市场管理比较严格，这48项不合理收费中的多数在上海本就没有执行，取消这48项不合理收费后，上海的商品房房价每平方米只能下降50元。

是土地招标让房价上涨开始超出人们最狂野的想象。1998年，杭州拉开土地公开出让的序幕，首次通过招标方式出让位于解放路和建国中路交叉口的万安城市花园西苑和南苑所处的地块。土地出让的游戏规则变为价高者得，杭州的房价也随之一飞冲天。

方芳曾是杭州市中国工商银行某支行的个人业务主管。她记得在2000年左右，因为申请住房贷款的客户越来越多，已超出了对公业务部门的接待能力，银行决定将个人贷款业务从对公贷款业务中独立出来。她在审批住房贷款申请时发现，杭州商品房房价上涨的速度不断加快，“隔了一年（同一个楼盘）可能就涨了，有时候半年都会涨。”

至2008年，这座二线城市的房价已与北上广深比肩。“土地拍卖、上市公司借高地价在资本市场融资、托市，房价与地价起舞，1999年的杭州已经发育出未来土地出让市场的基本玩法。”苏岭进一步指出，自此，杭州市政府意识到作为国有资产的土地是地方财政的重要来源，这一城市经营观念也在全国层面推广开来。

在《人地之间》一书中，陶然解释了“土地财政”的运作方式：

“90年代中后期以来……地方政府出让土地时对工业用地和商住用地采取了非常不同的策略：政府往往将超过40%的征收土地以非常低的价格，通过协议或挂牌，出让给制造业用地者，而对商住用地，政府更多进行垄断式的限量供应，以‘招拍挂’等更具竞争性的方式高价出让，由此获得了巨大的级差地租。”

根据他的梳理，中国城市土地出让金从2000年的不到600亿元上升至2020年的8.41万亿元。

《人地之间：中国增长模式下的城乡土地改革》

陶然 著辽宁人民出版社 2023-2

聂日明认为，房价高——特别是大城市市中心房价高——很大程度上是市场化不够充分导致的。这里有供地不足的因素，以上海为例，在2015年，包括耕地、果园等的种植用地面积高达2700平方公里，占全市陆地面积的40%，城市建设用地则被严格限制，其中城镇居民超过2000万人，但城镇居住用地仅占全市陆地面积的10%，住房用地供需失衡，自然会造成房价上涨。

与此同时，市中心旧城改造把原本高密度的住宅变成了低密度的住宅，加剧了住房稀缺性。聂日明对比2000年和2020年的人口普查数据发现，20年间，上海人口增长了1000万人，但上海市的黄浦区、静安区（含闸北）、虹口区的人口都出现了明显下降，长宁区和杨浦区的人口也没有增长，还略微下降。北京最核心的东城区和西城区的人口在20年间也减少了10万人以上。

陶然记得，2002-2008年北京北四环的房价从4000-5000元/平方米上涨到4倍左右的价格。其他许多城市同样出现了房价飙升的情况，城市居民怨声载道，控制房价的呼声不绝于耳。在这一时期，针对房地产的行政调控开始频繁出现，随着房价的起落摇摆。

苏岭援引时任国务院发展研究中心金融研究所副所长巴曙松对21世纪第一个十年中国房地产政策调控周期的总结：“在正常年份，房地产市场存在典型的年度政策调控周期，往往在年末中央经济工作到次年‘两会’期间，基于公众压力，调控力度达到顶峰；到年中就进入政策效果观察期，到年底房地产市场往往重新活跃。”

对房地产行业内盛行的“刚需房”说法，陶然持严厉批评态度，“在很多发达国家的特大城市，租赁住房占40-50%，不存在刚需，买不起房你就租。之所以都要买房，是因为房价一直在涨，人们把它作为一个投资手段。”他尤其厌恶“房价高是丈母娘经济”的说法，“中国房价上涨是过度的货币超发和地方政府垄断限量供应住宅用地的结果。是因为房价一直在上涨，丈母娘才会要求女婿买房。”

聂日明则认为，市民权利（即所谓的“房籍”）与房产的强绑定在一定程度上造成了“刚需”。“市民权利强行与房子进行绑定，显得（买房）有点刚需”，他说，当住房产权和落户、子女就读义务教育等市民权利关联起来，买房子有了“刚需”的属性。拥有住房才能享有完整的市民权利，在这一方面学区房最为典型。聂日明指出，最近二十年来，就近入学政策不断的强化，重视教育的中产家庭有了很强的意愿购买学区房。在他看来，2016年全国棚改带动的三四线城市房地产“大跃进”，学区房是一个很大推动因素——农村和低线城市的家长为了让孩子获得更好的教育，纷纷前往县城或地级市买房。

上海交通大学特聘教授、中国发展研究院执行院长陆铭在分析中国房价-收入比高的原因时还指出了另外一个因素：公（廉）租房相对不足。

他认为，市场经济下房地产市场的通常情况是，不可能所有人都买得起房子，但公共政策应当保障“居者有其屋”，为此公（廉）租房起到了非常重要的作用。中国的公（廉）租房长期供应不足，就加强了买房的刚性。而最近这些年，虽然政府加快了公（廉）租房建设，但一些大城市的公（廉）租房建得离市中心太远，过长的通勤时间让部分人宁愿不要公（廉）租房。

“理性分析高房价的成因，比仅仅用‘泡沫’这个词来谈房价要有价值得多。如果一味用‘泡沫’这个词，那么，政策含义就是去打压需求，结果却误伤刚需，甚至会把房价越管越高。如果认识到高房价主要是因为短缺，那么，就应该从源头上增加供给，帮助形成健康长效的房地产市场。我多年以来一直在呼吁，要在人口持续流入的大城市及周围都市圈做供给侧改革，增加住房的数量，并大力发展租房市场。”陆铭在《向心城市》中写道。

尾声：何处为家？

2009年，社会学者廉思提出的“蚁族”概念引发公众广泛关注。“蚁族”指的是来自经济欠发达地区，考上了大学，背负家庭很高期望但收入低下难以在大城市立足的青年群体。

2021年，廉思在接受界面正午采访时回顾他的“蚁族”研究，认为这一群体预示着中国社会发展的标志性拐点，即高等教育普及化后，整个国家的人口结构、文化层次的改变如何触发社会分配、就业保障、城市融入等一系列问题。

在大规模高等教育青年人口融入城市的过程中，住房是其中的重要组成部分——它是容身之所，是财富积累的手段，是稳定生活的基石。然而高企的房价让在大城市定居的梦想如飘走的气球一样难以触及。他认为，“蚁族”引发的思考如今仍然有强大的生命力。

陶然注意到，2009年之后几年，公共舆论中抱怨房价上涨的声音逐渐减少了——对于没能尽早上车的人来说，买房已不再可能，那么也就没有了抱怨的资格。而就算是上了车的人，也要背负高昂的房贷，成为“房奴”。自此，住房商品化曾经给人带来的解放和自由也越来越虚无缥缈。

20世纪消费革命席卷全球，令住房自有的观念深入人心。消费革命的正当性很大程度上在于为普通人带来了物质丰盛的舒适生活，但特伦特曼提醒我们注意，公共转移对丰裕社会非常重要——20世纪50年代以来，西方的个人丰裕得益于国家增加了在住房、福利和休闲方面的公共支出。

如今，“居大不易”已是全球很多年轻人的共同感受。多个西方国家的住房成本在家庭消费中所占的份额从1970年代开始再次上升。据《纽约时报》报道，旧金山、纽约、洛杉矶、西雅图等中心城市高昂的生活成本（特别是高房价）不但在劝退低收入工作者，如今也在劝退拥有大学学历的白领工作者。

新冠大流行加快了人才出走，在旧金山、圣何塞、洛杉矶和华盛顿，离开的大学毕业生人数均高于搬入的大学毕业生人数。那些离开的人倾向于搬到经济繁荣但成本更低的非中心城市，比如凤凰城、亚特兰大、休斯顿和波特兰。

因为高房价，离开大城市，在小城市定居也成为了许多中国年轻人或主动、或不得已的选择，而某种“生不逢时”的情绪亦在年轻人群体中发酵。如今回头去看90年代的住房改革，刚刚出生或还未出生的90后和00后是否错过了时代机遇？

聂日明认为，几方面的原因让我们很难用现在的眼光和情境去评价和比较90年代的房价和当时人的选择：首先，商品房的销售严格受限，内销房和外销房覆盖的客群很小，外来人口如果没有解决身份问题不能自由置业；其次，当时很少有人能申请住房贷款，在恩格尔系数高达50%的时代，拿出数万元全款购房对大多数家庭来说是不可能的。但他的确认同，因为房价问题，90后和00后在初入社会时面临更严峻的起点不平等。

尽管如此，聂日明依然认为房地产市场——特别是一二线城市的房地产市场——还“大有可为”：青年人才依然需要向中心城市聚集获得体面工作与更高的收入；无论是出于抚养孩子的目的还是出于赡养老人的目的，人们的住房需求还很大。

98房改承认了中国人向往美好生活的合法性，用市场化的方式满足了许多人的居住需求。在聂日明看来，这条路是正确的，而为了让房地产市场能有稳健的未来，需要调整过去不当的做法，坚持市场化，放开土地限制，这既可以降低土地价格在房价中的占比，又可以让城市的房地产更具多样性，中国大城市目前的住宅过于单一，表现为大房子和小房子都很少，八九十平方米的公寓楼成为主流，这既没有满足上中产和富人的需求，也抑制了中低收入家庭和年轻人的购房需求，因此未来的大城市住房市场一方面要在城市郊区建设更多低密度、低容积率的公寓楼甚至是独栋住宅，另一方面在市中心建更高密度、套内面积更小的公寓楼，以满足更愿意在人口密集区居住、但收入有限的年轻人。

相反，在三四线城市，人口大多为净流出，因此不应该再鼓励人们在这些地方购房，但也不应该限制土地供应，反而应该全面放开土地数量管制，少建高层住宅，以独栋住宅为主，这会降低这些住房的养护成本。

前段时间，小桃与先生一起回他山西的老家。家族聚餐席上有几个即将大学毕业的孩子，小桃鼓励他们毕业后来北京工作，没料到对方一脸嫌弃地说，“我不喜欢北京，我就喜欢离家近”。小桃当时觉得有些尴尬，但事后回想又觉得挺好，“新一代的孩子更愿意在身边找工作机会，陪伴父母、过小日子是他们发自内心的理想状态。而不是蜂拥到大城市过得那么辛苦疲惫，举家来供一个房子，似乎为了证明什么。”

她有时也会怀念房地产狂飙突进、吸引人们全部注意力之前的生活，“没有人去攀比谁住了别墅，房价也没有那么贵，大家都很宁静，把更多的注意力放在生活本身。这种回归，其实不仅放过了自己，对你周围的人也是一种重新的了解。会觉得一切都很慢，一切都很安静。”

“从一个更好更博大的视角来看的话，还是希望所有的人都能够获得这种从容，人生不被房子所累。”她说。

参考资料：

陶然.《人地之间：中国增长模式下的城乡土地改革》.辽宁人民出版社.2023.

【德】弗兰克·特伦特曼.《商品帝国：一部消费主义全球史》.九州出版社.2022.

陆铭.《向心城市：迈向未来的活力、宜居与和谐》.上海人民出版社.2022.

苏岭.《中国高房价调查》.南方日报出版社.2010.

【美】戴慧思.《中国都市消费革命》.社会科学文献出版社.2006.

叶永烈.《商品房大战》.复旦大学出版社.1997.

《廉思：从蚁族、骑手到码农，青年应当被涵养而不是被消耗 | 正午访谈》，界面新闻

https://www.jiemian.com/article/6535093.html

《全球化、中产梦与地名的空间政治：我们为什么在意“洋地名”？》，界面文化

https://www.jiemian.com/article/3238598.html

《壮阔40年 爱建40事》，陆家嘴金融网

https://www.ljzfin.com/news/info/53014.html

《新中国经济70年·住房制度改革｜亲历者顾云昌：我亲历的“98 房改方案”制定过程》，中国经济周刊

https://baijiahao.baidu.com/s?id=1646895094295066635&wfr=spider&for=pc

“Coastal Cities Priced Out Low-Wage Workers. Now College Graduates Are Leaving, Too.” The New York Times, May 15, 2023.

https://www.nytimes.com/interactive/2023/05/15/upshot/migrations-college-super-cities.html

经采访对象要求，小桃、G女士、方芳为化名。

本文来自微信公众号：界面文化 （ID：BooksAndFun），作者：林子人，按语写作：黄月，编辑：姜妍