房地产半夜鸡叫

虎嗅注：碧桂园的创始人兼董事长杨国强，常常把自己比作一介农民，但作者觉得他应该是地主。碧桂园是一个追求高周转的企业，买地的钱，两年可以滚三次，一块钱可以当一块五毛来用，这当然提升了资金使用效率。但杨国强觉得还不够快，还有改进的空间。作者提出：高速的尽头是什么？已经是规模第一的碧桂园，发展的上限在哪里？

本文转载自微信公众平台“拆哪儿”（ID：IChinar），作者：拆姐。

从业人员现在的压力都好大，一宿未睡恐将成为常态。不管你是互联网公司的创始人CEO，还是房地产公司一个普通的设计师。

前者彻夜思考如何道歉和反思，而后者通宵为项目的报批报建出图。

一

碧桂园的创始人兼董事长杨国强，常常把自己比作一介农民，但我觉得他应该是地主。请注意，这里的“地主”没有贬义。所谓地主，其实就是有地的农民。

杨国强自称没念过什么书，但他小时候，一定听过那个著名的“半夜鸡叫”的故事。

“地主”周扒皮为了让佃农多干活，大半夜躲在后院学公鸡打鸣，学得还挺像，把真的公鸡惊醒了，也跟着打鸣。佃农们不得不从睡梦中醒来，摸着夜色下地干活。苦逼的佃农们，成了一头头对着月亮喘气的耕牛。

当然，后来我们都知道了，这个故事其实是高玉宝杜撰的，是假的。地主并没有那么坏，而佃农也并没有那么苦。

周扒皮的原型叫周春富，只是辽南地区一个普通的有地农民。他待人温厚，和佃农的关系很好。但高玉宝的小说发布后，却让这个无辜的人遭受巨大的劫难。同样的遭遇，还发生在“收租院”刘文彩等人身上。这些人，是时代的牺牲品。

《半夜鸡叫》的故事发布于1955年，这一年，杨国强出生于广东顺德一个农民家庭。“自幼家贫，17岁前未穿过鞋”。那个年代，底层的人都有一个共同的愿景：翻身做主人。

吃过苦的人，才能明白奋斗的意义；被时代耽误了的人，才更加珍惜稍纵即逝的光阴。

最近，碧桂园强调“高周转”的内部文件泄露。文件中，对设计院提出了新要求，要求“在接到营销户配和设计要求后，当天内出图（通宵）”。

这“通宵”二字，格外刺眼。碧桂园会成为地产行业第一个倡导通宵文化的公司吗？

人们对碧桂园的设计人员报以同情，对压榨员工的老板报以鄙视，但其实，这个文件没有告诉你的是，凡是通宵工作的员工，都可以带薪休假两天。这一切都是为企业的“高周转”服务的。透支一些精力，去换取一个节点。

尽管地产行业议论纷纷，从业人员人人自危，但这可能只是一个并不存在的“半夜鸡叫”的故事。

“地主”好像都是有原罪的，如今的“开发商”何尝不是呢。旧时对“地主”有多少的恶意，如今对“开发商”就有多少的误解。

无论是旧时的地主，还是现时的开发商，都遵循几千年来农事的规律——看天吃饭。地主们看的天，是天时、气象。开发商们看的天，是政策、金融大环境。

拆姐小时候也是目睹过农活的，记忆犹新。比如，播种红薯一定要赶在春雨绵绵的时候，这样红薯苗才更容易长出新根——这叫抢种。麦子熟了，一定要赶在晴朗好天之时收完，这样便于晾晒、仓存——这叫抢收。为了不错过时令，抢种、抢收，乃至彻夜干活，或天没亮就下地，那也是常有的事。

现在看起来，那或许就是农民伯伯的“高周转”。

同一块地，这个时节种红薯，收了红薯种玉米，收了玉米种麦子。有些地方的水田，因为光照充足，水稻可以一年一熟，也可以选择一年两熟、三熟。无缝衔接的作物让土地价值最大化，你的勤劳与你的收成呈正比。

在土地上找饭吃，本质上，每个开发商都是农民。

二

企业的风格，跟老板的风格息息相关。

在前不久，那本著名的《我在碧桂园的1000天》一书中，吴建斌就分享过一个“半夜机叫”的故事。初入碧桂园的吴建斌，有一次接到指示，要他去华东见一下杨老板，要求14日到。吴建斌那一天工作排得太满，想第二天一早去。结果杨国强就生气了，让秘书通知吴建斌，要求当天必须赶到华东。

此前在国企上班的吴建斌，哪里遇到过这样的阵仗。只得当晚订了票，到达南京已是凌晨两点。

对待首席财务官尚且如此，更何况其他员工。杨国强强势自律，也强势律人，他本人就代表了碧桂园。碧桂园近两年一直处在快车道，只因为绑在了杨国强这个超级引擎上。

房地产是一个资金密集的行业。而高周转，是公认的弯道超车的密码。最近两年，在规模上实现赶超的企业，如碧桂园、恒大、融创等，都是如此。

高周转的本质是什么？

有一个杜邦分析的公式，一直以来，被各大地产公司的财务人员使用：

无论是项目层面，还是企业层面，净资产收益率（ROE）都是一个极其重要的评判指标。高水平的ROE，便是一个好的上市公司的象征，这不仅是所有股东的期望，也是管理层的责任。从这个公式可以看出来，ROE跟你的利润率、周转率和杠杆率，呈一定的正向关系。

什么意思呢？要想提高公司的ROE，你必须想方设法提高单个项目的利润水平，提高周转率，同时加杠杆。

但利润、周转和杠杆，这三个指标之间，却又存在一定的羁绊效应。也就是说，你很难同时都提高。比如你想提高周转，必然使用薄利多销的手段，进而影响利润水平。你加了杠杆，必然占用更多的财务成本，也会影响利润水平。你想获得高利润，项目精耕细作，必然会牺牲周转速度。

这是摆在所有地产人面前的难题。企业走哪条路，随你选。正因如此，在地产行业中，不乏风格迥异的派别：老牌港企追求利润，因为香港土地有限，得到的每一块地都如获至宝，一定要囤地，精细开发，与时间做朋友，把每一块土地的价值最大化。但内地新锐的地产企业，基本都在追求规模，也就是杠杆和周转。

碧桂园的选择也是高周转。为什么呢？分析上面那三个指标，碧桂园的利润水平，说实话，并不高，这是追求周转的代价。至于杠杆，整个资本市场当前的主流是去杠杆化。地产公司的杠杆，也有上限，有安全边界，再加，就有风险了。只有周转，还有无限的想象空间，调整起来也更安全。

高周转会影响利润，但是当规模起来、当钱如雪球一样滚起来，利润率虽然低，但利润总额却变得更加喜人。利润率只是表现，利润总额才是成绩，才是家底。

其实，碧桂园一直就是一个追求高周转的企业，所谓的“4568法则”（四个月开盘，五个月回款，六个月资金转正，八个月再投资）。买地的钱，两年可以滚三次，相当于，一块钱可以当一块五毛来用，这当然提升了资金使用效率。

但杨老板可能觉得还不够快，还有改进的空间。两年可以滚三次，那一年可不可以滚两次呢？以往设计人员可能要用三四天来设计的图，现在一个团队一个通宵就可以搞出来，通宵之后调休两天，企业付出的成本都是一样的，既然如此，那为何不为了节点拼一拼呢？

从这方面看，碧桂园追求的已经不是高周转，而是“极致周转”。

不要小瞧了这压缩的两三天时间。每块地都有财务成本，每天支付的利息都是几千万、上亿元。能提前两天回款，就能为企业节省上亿的财务支出。用这些节省出来的钱，再来奖励企业员工，不好吗？这也是碧桂园员工高收入的逻辑。

三

在地产行业中，拆姐接触过不少碧桂园这样的企业。他们的速度快得让人吃惊，开发和销售房地产，有着一套完备而自洽的系统。速度是他们的核心竞争力。他们是地产行业的鲶鱼，快速壮大自己，兼并别人。他们有着自己的一套生存哲学和发展哲学。

在这样的企业中，员工们也承受着较高的压力。当然，他们的辛苦也都是有回报的，收入是让人羡慕的。这正是他们痛并快乐着的矛盾日常。

这确实有点像工厂，像流水线。但你很难说这样的模式有什么问题。富士康里，最底层的员工从事着最基础、最单调的工作，然而他们制造出来的却是最精密、最先进的高科技通讯产品——苹果手机。这便是工业的魅力，流水线的意义。

标准化并不是一个贬义词。相反，标准化带来效率，也让质量更加可控。

我唯一疑惑的一点是，高速的尽头是什么？已经是规模第一的碧桂园，发展的上限在哪里？这可能是个发展的悖论。从碧桂园到其他企业，从地产行业到其他行业，拆姐想到的，可能更加深远。

碧桂园和杨老板这么拼，对其他企业，其实并不公平。就像中国人在海外开店，在周六日，在人家做礼拜的时候，也正常营业，对那些关门的商店并不公平。最后的结局是什么？要么出一个规定，周六日不准营业，要么，所有的商店被迫都在周末营业。不然整个街区的未来，肯定都是中国人的店了。

商业竞争的残酷性，便是如此。

在塞班岛，在巴哈马，中国的建筑公司宁愿从中国带过去数万的中国工人，也不雇佣当地人，还不是因为中国的劳动力更能吃苦，还便宜。即便如此，还有黑中介觉得这是一门生意，把人骗过去了，却把人家的工资卷走了。

在拆姐的“知识星球”，有圈友把这种现象称为“低人权红利”。古老的四大文明，只有东方的农耕文明延绵至今。中国人本质上是勤劳的，是付出的，信奉一份耕耘一份收获。更多的关注点在于利益，而不在权利。

国人用自己的勤劳，为企业注入竞争力，为国家注入竞争力。但这些劳动的成果，可能并不会被完全认可，甚至成为贸易战被打压的对象。因为这里有一套自己的规则。但总有一日，这种红利会消失殆尽。到时，无论是企业或国家，都会转型。

东方既白，一声遥远的鸡啼。

喂，起来干活了。