郊区买房指南

本文来自微信公众号：城市战争（sunbushu123），作者：孙不熟，虎嗅获授权发表。

现在与城市有关的话题真是越来越难找，要么就是GDP排位战，要么是人才争夺战，要么就是新一线口水战，写来写去，陈词滥调，人云亦云，毫无成就感。我老婆看我找选题找得这么辛苦，就说，没什么选题的时候，你就多写写购房指南，一方面你的付费读者都是想买房的，他们的需求应该优先，另一方面，你现在对房产的好奇心更大，创作动力更强。

想想也是，我现在投入精力最多的事情可能已经不是写稿，而是陪聊，知识星球上有600多位付费用户，每天要解答十几个问题，还要给一些深度用户做一对一咨询。这个过程是累并快乐的，累就不说了，快乐主要来自两个层面，一是满足好为人师的激情；二是听故事，听各种各样的买房故事，有成功的，有失败的，然后从中总结经验、教训与规律。

对我来说，做购房咨询不仅仅是一个单向的知识输出，同时也是一个学习的过程，而且学习素材是极为真实与鲜活的，是任何一所大学和MBA课程都给不了的。

所以，做购房咨询获得的第一手知识，是非常非常值钱的，最近实在没什么选题，今天就写写这个吧，主题就谈谈郊区买房，相信这个选题比中心区买房更有意义。

关于郊区买房，我从无数个购房故事中总结出这样几点经验与教训：

1、睡城>卫星城

郊区很大，也很陌生，但大体上可以将其分为“睡城”与“卫星城”两大类，什么意思？“睡城”就是距离主城区较近、但只具备居住功能的连片式大型社区，比如广州的番禺，深圳的龙华，北京的回龙观以及临近的燕郊。卫星城则是指那种距离主城区较远但功能齐全、独立发展的小城市，比如广州的增城，上海旁边的昆山，北京旁边的固安。

过去，人们认为“睡城”是一个负面的概念，但从居住品质和投资回报率来看，睡城普遍比卫星城要好。原因很简单，睡城一般可以视为主城区CBD的一块飞地，其居住人群的素质较高，更易形成圈层与口碑效应，买这种地方的房子，不愁卖。相比而言，卫星城虽然有自己的产业，所谓“麻雀虽小五脏俱全”，但其产业往往是中低端层次，居住人群的平均素质不高，再加上距离主城区太远，过来买二手房的人少，在这种地方买房，首先要想清楚谁来接盘。

2、没有地铁应该一票否决

买房是一个非常复杂的决策系统，需要综合考虑地段、交通、学校、产业、政策、户型、圈层、物业等各项指标，但在郊区买房，我们有一个简单粗暴的原则，那就是无地铁不买。这个原则肯定是有争议的，但无所谓，不是什么房子你都需要了解，不是什么钱都要赚，记住这个原则，会大大提高你的决策效率以及正确度。

举一个例子，广州番禺有个楼盘叫做星河湾，品质好，逼格高，价格比周边楼盘原本高一个档次，但7号线开通后，星河湾的房价已经被那些平庸的地铁盘追平了，甚至更高，这种现象在郊区是常态。

那么，离地铁多远才算地铁盘？极限距离是一公里，500米内为佳，超过1公里的路程，基本要靠接驳公交或者打车，这个时间往往是不可控的。

3、关心那片土地以前是做什么的

郊区和中心区有一个很容易被忽视的区别是，中心区往往祖祖辈辈都是用来住人的，房子下面的地是没有毒的，但郊区比较复杂，有的曾经是农田，有的曾经是工厂，土壤里有什么不知道。特别是现在城市建设用地越来越紧缺，那种完全在农田上盖起来的房子已经越来越少。

所以，郊区买房，一定要关心一下房子下面的地以前是用来做什么的，是工厂，不一定就有毒，但多关心总归没有坏处。

4、漂亮不保值

小年轻跑到郊区买房，往往是带着诗和远方的憧憬来的，毫不关心粮食和蔬菜，满脑子只有“漂亮”这个词，于是跑到漂亮的售楼部，通过漂亮的售楼小姐，买一套漂亮的远郊精装CEO房。

但是房产老鸟会告诉你，漂亮是不保值的，首先，样板间不等于你的房子，样板间套路多，以后再讲。其次，物业折旧很快，过个三五年，你会发现你心仪的漂亮房子与隔壁二手已经相差无几，价格也逐渐被拉平，你才恍然大悟，“早知道买隔壁那套便宜100万的二手啊”。

再者，人都是有审美疲劳的，别说漂亮房子，就是漂亮女孩，看多了，也觉得不那么漂亮了。所以，不要为“漂亮”付过高的溢价。

5、要嫌贫爱富

意思很简单，要买那种有钱的郊区，不要买那种没钱的郊区。郊区虽然看上去都很荒，但各区财政的贫富差距是很大的，有的区税源好，就有钱招商引资、搞人才补贴，有钱修路、盖学校，给老师涨工资，这种区可能现在差，但未来是有盼头的。还有的区，税源少，公务员发工资都成问题，别指望政府砸钱搞配套了。

如何判断一个郊区有没有钱？可以比较一下各区财政收入就能了解一个大概。另外，往往有开发区、保税区的区，税源都比较好。

6、物业管理一定要好

郊区与中心区一个本质区别是，住在中心区，公共服务主要是政府提供的，住在郊区，常常会有一种无政府感觉，因为公共服务主要是开发商提供的。我常常说，中心区的房子往往是“有城市而无社区”，郊区房子则是“有社区而无城市”。

所以，中心区买房，物业差点就差点，因为很多方面可以沾政府的光，但是郊区买房，物业一定要好，如果物业差，你真的会感觉自己生活在无政府区域。

7、不要问土著怎么看

这句话不是说土著不聪明，而是说土著普遍不懂郊区，他们从小到大都生活在城里，对中心城区有着极为深厚的地段情结，而且都不缺房子，其高傲的双眼从来不会往郊区看的，你向他们打听郊区买房哪里好，他们除了会打击你，什么有价值的意见给不了。

8、不要贪便宜

这一条是很多小白都会出的错误，认为便宜的房子容易涨，但市场经济是最聪明也最公平的，一分价钱一分货，便宜往往没有好东西，特别是竞争激烈的一手房市场，便宜一定意味着品质差。

真正的“便宜”，本质上不是指价格上的便宜，而是那种需要“价值重估”的便宜，比如，有一个楼盘地段好、品质好，但因为限购或者开发商资金紧张，订价策略就是薄利多销，这种便宜可以捡。还有一种情况更常见，就是你跑到一个品质好、口碑佳的社区，通过看房200套辛辛苦苦挖到的“笋”，这种便宜也是可以捡的。

9、中小城市无郊区

这条不需要多解释，只有大城市才有郊区这个概念，中小城市那不叫郊区，那就叫农村，而且会一直是农村。记住，你买的是城市，或者是那种未来有可能变成城市的地区。只有大城市才会有源源不断的新移民去把郊区填满，最经典的例子可能是郑东新区。

本文来自微信公众号：城市战争（sunbushu123），作者：孙不熟