2023年底，杭州土拍利润空间之低，不知道会否让滨江集团（002244.SZ）董事长戚金兴梦回两年多之前。彼时，他感叹称，在滨江团队精干、高效管理、公司融资能力强、融资成本低、品牌影响大等一系列前提条件之下，拿到的地仅能努力做到1%—2%的净利润水平。

12月28日，杭州市区年度第十四批次6宗宅地成功出让，这是该市土地出让恢复“价高者得”后的第二场土拍，也是年内最后一场土拍。至此，2023年杭州宅地市场正式收官，土地出让金合计1780亿元，仅次于上海，蝉联全国第二。

其中，湘北单元XSCQ3101-R21-02地块全场最热，被海威置业竞得，成交溢价率36.3%，成交楼面价22890元/平方米，精装限价32500元/平方米，房地差仅9610元/平方米；绿城中国（03900.HK）年底“冲业绩”，拿下2宗地块。

另外，滨江集团出手补仓未来科技城板块。继年内落子汀岸辰风里、枫映华庭两个项目后，联手杭州地铁将未来科技城137号地块收入囊中。该地块用途为住宅用地，出让面积3.29万平方米，容积率2.2，成交总价为17.18亿元，溢价率10.27%，折合楼面价23708元/平方米，精装限价为36100元/平方米，房地差12392元/平方米。

其余地块则以低溢价或者底价成交，延续热度分化的趋势。

一、热门地块利润空间将进一步承压

实际上，当下楼市销售分化严重。在土拍场上，房企也大多注优质城市的优质地块，边缘板块较冷。在杭州市场，各家房企依然更为看重流速，而非利润空间。

2023年11月，杭州取消设定地价上限的旧规，明确土地出让将按照价高者得的原则确定竞得人。同时，杭州还取消了富阳、临安、临平、钱塘四个区域的新房限价，但较为核心的上城、拱墅、滨江、西湖、萧山、余杭六区新房限价仍保持不变。

而12月12日和12月28日两场土拍反映的趋势是，在新房仍限价的板块，土地成交溢价率走高，在新房不限价的板块，住宅地块多以底价成交。这也意味着，杭州热门地块的利润空间将进一步承压，对企业成本控制能力要求较高。

不少外地房企人士对当下杭州市场的高价地感到惊讶。

例如，12月12日，杭州市区年度第十三批次土拍，杭州本地房企兴耀击败24家房企，拿下拱墅区铁路北地块，成交总价约13.35亿元，楼面价25258元/平米，刷新了板块地价纪录，溢价率达到38.32%。新房精装限价为3.6万/平米，房地差仅为10742元/平米。

就此，一名头部房企区域资金负责人王敏（化名）曾对时代财经评价称：“一万块钱的房地差，必然要亏本。除非通过捆绑精装包的方式，来改善项目的盈利表现。或者杭州本地房企压缩成本的能力较强。”

王敏从业多年，经手过上海及两个省份多个房地产项目的资金和财务相关工作。他表示，不同的项目成本不一样，但在其经验范围内，没有一个项目能凭一万块钱的房地差覆盖成本。

中指研究院华东大区常务副总高院生将杭州12月12日的土拍形容为“优质宅地利润空间进一步降低”。

杭州贝壳研究院院长上官剑对时代财经分析称，拱墅区铁路北地块所在的区域楼盘销售快，新房仍然需要摇号，安全性高，是其热度高企的原因。价高者得政策也助推了高价争抢。另一方面，拿下这块地的是当地民营企业，品牌认知度高，决策灵活，在成本管控上具备优势。

二、下一个周期里如何走出杭州？

盘踞在杭州市场的“大地主”滨江集团，或感觉到了压力。

在日前的媒体恳谈会上，戚金兴将当下房地产行业的形势形容为：“风卷残云后，现在留给我们的苹果，是那些发育不良、形状不好的歪苹果、青苹果和小苹果，偶尔才有可能捡漏捡到好苹果。”

他称：“那么，歪苹果能否做成色拉，然后卖给五星级酒店？小苹果和青苹果，我们是不是可以打成苹果汁？这样才能阶段性渡过这个难关。”

这隐喻了滨江集团的立身之本。凭借着区域深耕，滨江集团在大本营杭州以及浙江省内一些二、三线城市拥有较强的地缘优势，建立了稳定的供应商体系和精简的管理体系，从而拥有了“做色拉”“打苹果”的手艺。

2023年上半年，滨江集团的财务、销售和管理费用率仅为3.71%，比业内著名“利润王”中海地产4.41%的三费费率还低。

另一家可资对比的房企是，近年快速崛起、深耕长三角的国企象屿地产，2023年上半年的三费费率为39.28%，与上一年同期相比上升24.76个百分点。

过往，杭州新房严格限价，一二手倒挂严重，这也保障了新房流速。戚金兴在媒体恳谈会上感慨：“过去五年，好在我们在杭州有60%—80%的区域占比；如果没有这个比例，滨江也没了半条命。”

戚金兴再次表达了对上海市场的兴趣，其称，滨江明年计划“开发比例上保证杭州要占到60%，杭州外浙江省内30%，省外不超过10%，省外主要目标在上海”。在不少房企投拓人士看来，上海市场同样安全，且利润率更高。

其实，早在2015年，滨江集团就萌生过念头：走出浙江，去上海。当年9月，滨江集团联合平安不动产拿下上海宝山区大场镇祁连社区地块，首次落子上海。戚金兴随后说：“上海肯定还要继续拿地，2016年开始每年会在上海新增20亿元净投资，未来5年上海市场净投资将达到100亿元，争取跟杭州市场持平。”

2016年，滨江集团出资7.89亿元收购中崇集团子公司崇滨建设持有的上海湘府项目10%股权，出资2亿元给浙银上海湘府城建，还借了7.06亿元给中崇集团相关公司。

然而，随着中崇集团陷入流动性危机，湘府花园三期项目也随之搁浅。2018年，滨江集团将中崇方面诉至法院，虽然胜诉但是想拿回投资借款却遥遥无期。

时代财经梳理财报发现，滨江集团最后一次于上海补充土储，停留在了2016年。

近三年，由于同行的跌落，滨江集团的销售排名迅速上升。据克而瑞统计，2023年前11月，滨江集团全口径销售额为1430.8亿元，排名行业第十一位。

“被动”上升，或非戚金兴所愿。他在媒体恳谈会上说，“同伴被子弹、流弹所伤，滨江集团选择匍匐前进，等待下一个春天。”

戚金兴没提到的是，在下一个周期里，如何走出杭州，他还得拿出新的解题思路。

本文来自微信公众号：时代财经APP （ID：tf-app），作者：钟黛，编辑：韩迅