美国商业地产，危机四伏

高利率阴影笼罩下，美国商业地产危机四伏，非公开交易型REITs股东纷纷套现，募集规模急剧下降，同时今年面临着1170亿美元债务的压力。

据媒体周一报道，投资银行Robert a.Stanger&Co.数据显示，截至去年11 月，非公开交易型REITs赎回规模达到174亿美元，远远超过了2022年全年的规模120亿美元，预计2024年初的资金流出规模将继续超过流入规模，表明商业地产行业正遭遇二战以来最严重衰退之一。

同时，商业地产基金行业企业雷声不断，抵押贷款房地产投资信托基金JER Investors Trust Inc在12月底申请破产，早些时候Pennsylvania Real Estate Investment Trust在三年内第二次申请破产。

雪上加霜的是，根据美国抵押贷款银行家协会的数据，数百座美国大型办公楼的商业抵押贷款于今年到期，总价值1170亿美元，且这些地产所有者可能难以在当前高利率环境下进行重新融资，美国大量商业地产面临难以偿还或重新融资困境。

一、非公开REITs遭大规模赎回

与公开交易型地产投资信托基金一样类似，非公开交易型房地产投资信托基金（REITs）通过投资商业地产，为投资者带来收入和增值，同时还因支付高股息而受追捧。主要区别在于，公开交易型地产投资信托基金的股票在证券交易所交易，而非公开交易型通过财务顾问进行投资。

随着对陷入困境的商业地产担忧加剧，非公开交易型REITs遭遇巨额赎回，黑石集团和喜达屋资本等大型基金发起人的筹资规模急剧下降。

与此同时，由于投资者急于套现，赎回申请激增，基金受到大量赎回请求的冲击，不得不调整基金规则，限制人们在挤兑期间赎回资金的速度。Stanger指出：

流入与赎回之间的不平衡使非公开交易型REITs整体资产净值从一年前的峰值1100亿美元下降到了960亿美元，这也给发起人带来了出售资产以满足赎回要求的压力。

自2022年以来，全球最大商业地产基金——黑石旗下基金以高于其账面价值的溢价，出售了总价值160亿美元的房地产资产。去年出售了位于圣安东尼奥希尔度假村的JW万豪酒店、拉斯维加斯赌场度假村Bellagio22%的股权。该公司表示这两笔交易都带来了巨额利润。

对于许多基金来说，好消息是最近几个月流入和流出之间的不平衡在减少，此外发起人也指出，情况正在改善，许多投资者等待取回资金的时间缩短了。尽管如此，如果继续失衡，其他非公开交易型REITs也将面临出售资产的压力。

高利率大幅提高借贷成本是导致美国商业地产陷入困境的主要原因，虽然利率已经开始下降，但分析师预计利率会在2024年下降的程度不足以缓解美国房地产行业面临的压力。商业地产还面临着其他压力，如取消赎回权案件的增加和贷款缩减到历史最低水平。

非公开交易型REITs吸引力下降的另一大原因是，高利率带来了5%左右的高利息，与利率处于历史低位时相比，债券和存款单等其他投资品现在更具竞争力。

二、千亿美元债务今年到期

由于利率上升、租金下滑等问题，美国大量商业地产面临难以偿还的问题，分析指出可能造成美国一些房地产开发商破产以及市场整体损失。

一方面，利率上升增加了融资成本，其中许多贷款是在十年前利率较低时期签订的，当时的利率远低于当前水平，而现在商业抵押贷款的利率几乎翻了一番。

Cohen & Steers的房地产策略负责人Richard Hill表示，我们正处于办公楼市场低迷初期。他指出，这种情况不是由基本面因素驱动的，而是与融资成本上升有关。”

另一方面，商业地产负债过重，无法一次性大额偿还。与美国住宅贷款不同，商业抵押贷款几乎完全是只付利息的。开发大型物业的开发商通常有较低的月供，但在抵押贷款到期日时面临与原始贷款金额相等的一次性大额付款。这种结构在短期内减轻了借款人的财务压力，但在贷款到期时带来了巨大的偿还压力。

此外，商业地产租赁表现不佳。新冠疫情和随之而来的办公空置率增加对办公楼的财务状况产生了不利影响。由于疫情导致的远程工作模式的普及，许多办公楼的出租情况受到了严重影响。

值得注意的是，商业地产违约损失可能产生广泛的影响，一部分债务通过商业抵押债券（CMBS）融资，这些债券由保险公司、养老基金和个人投资者持有。

美国目前大约有8000亿美元的CMBS，其规模较大，影响广泛。而CMBS违约率正在上升，根据房地产数据公司Trepp的数据，由CMBS融资的办公楼贷款的违约率在11月底达到了6%，而一年前这一比率仅为1.7%。

同时，违约还可能给区域银行带来压力，12月美国经济学家发现，银行资产负债表上40%的办公楼贷款处于负资产状态，这可能给持有这些贷款的数十家区域性银行带来问题。

本文来自微信公众号：华尔街见闻（ID：wallstreetcn），作者：赵颖、房家瑶