地产“活下去”往事

本文来自微信公众号：衣公子的剑（ID：yigongzidejian），作者：衣公子（信托经理、财经作家）。

一、杭州往事

在万科宣布降价后不久，售楼处就被砸了。万科第一时间报的警。

警察很快赶到现场，却在一旁袖手旁观。王石多敞亮的人，一眼就明白了H市政府的态度。

5月，某城市召集开发商开会，作为行业老大的万科没有被邀请。用王石的话来说，会议就八个字：不许降价，远离万科。同时，在多个城市，政府派出调查组，进驻万科查税、查账。

N市物价局给万科开出一张中国房地产史上最大罚单——4000万。

王石也很诧异，一直觉得物价局管的是哄抬物价，房价飞涨的时候不见人，现在降价了怎么反而吃罚单？物价局答复地也是理直气壮，你降价是为了垄断，垄断是为了将来涨价。

那是2008年，万科刚刚完成了业绩三年翻五倍的目标，王石刚刚实现了登顶全球七大洲高峰的愿望，本应是志得意满的一年。

那一年，汶川地震，北京奥运。总理有言：多难兴邦。

时间来到2008年下半段，我国商品房销售面积和销售额出现了自1998年以来的首次负增长，1~8月，商品房销售面积和销售额同比分别下降14.7%和12.7%。

房屋销售下降，房屋供应却在增长。1~8月，全国竣工房屋面积2.34亿平方米，同比增长12.2%，增速同比提高2.1个百分点。

销售下降叠加供给增长，将中国地产带到拐点。2008年8月末全国房屋空置率达到1.3亿平方米，同比增长8.7%。

这一年，恒大为了配合计划中的IPO，开启全国范围内的扩张，结果在资本市场遇上经济危机，在地产市场遇上供给过剩。许老板无奈放弃IPO，转而谋求私募的钱救命。在香港为了赢得信任，许家印每周陪香港地产巨鳄新世界老板郑裕彤吃饭，打锄大地。不会香港话的许老板和不会普通话的郑老板，端着酒杯或捧着牌，连说话带比划，你来我往。

三个月后，许家印以化腐朽为神奇的力量筹集私募资金5亿美元，其中郑裕彤通过其控制的周大福出资1.5亿美元。与此同时，恒大全国18个楼盘全线产品7.5折促销，迅速回笼资金近50亿。恒大地产挺过了最困难时期，这才有了后来的故事。

碧桂园也是同样的际遇，一夜之间工程停工，裁员三成，光各种赔偿就花了几十亿元。股价由年初的14元跌到1元。那段时间财务总监吴建斌常想起的，是11年前年亚洲金融危机，自己在老东家中海集团，见证股价跌去九成，资产损失九成。

境遇变坏的一年前，王石拿到了战投部总经理刘荣先的报告，数据里深圳、上海、北京、成都、武汉等城市都出现了明显的市场下行信号，成交量环比20%~30%地往下走。万科提前判断全局式市场调整要来了。

2007年底，万科确立不拿“地王”的原则，把开工计划调低20%，不久，再次压低23%。配合着开始降价，广州万科金色康苑项目，每平米均价比周边楼盘低3000~4000元。

被媒体反复提及的时刻，是王石参加清华大学“中英低收入人群住房解决方案比较研究的活动”，面对记者提问，“楼市拐点是否出现了？”王石坦然而明确，“我认可你关于‘拐点论’的说法。”各界哗然。

在商言商，在镁光灯下表现一下，怎么了？

当然有人不干，广厦楼忠福就公开指责万科降价跑路，跑路的人怎么做老大。

听起来热血沸腾的话，往往经不起推敲。本来就是买卖人，凭啥降价就是逃跑，难不成一直涨价就是好汉？利用规则、潜规则闷声发大财的时候自诩天之骄子，遇到行业周期就嚷扰自己在祖先的土地上流浪，可不是英雄的行径。

这和砸万科售楼处的业主是一个逻辑。第一期购房者按原价买，如今万科降价卖第二期，觉得自己亏了，要赔偿。王石执拗，不赔，认定买卖是市场行为。

记得衣公子说过，没有人真的控诉不公，大家愤怒的只是自己在不公的这一边。

宋卫平，可没时间想这些，他烦心的是绿城的资金链，债主追债已经追到了老宋的办公室。

由于房子不好卖，绿城资本负债率由2007年末的88.2%飙升至2008年末的140%。老宋背后的男人寿柏年一算，接下来一年内到期的银行贷款、债券共65.69亿元，而现金存款仅有17.18亿元。

燃眉之急的是，由于财务状况恶化，触发债券回购条件。根据合约，在纽约时间的2009年5月4日，绿城中国应以85%的价格回购于2006年11月发行的一笔4亿美元的高息票据。

百亿生意人发出了普通人一样的感叹，操蛋，银行账户余额已不足。

会议上，老宋已经和市主要领导交心，政府再不救市，下次开会就见不到宋卫平了。

都说美林时钟在中国摇成了电风扇。两年前绿城意气风发的模样，犹在眼前。

2006年绿城港股上市给老宋备下了不少弹药。

2006年，绿城联合滨江集团以36亿元得杭汽发地块；13.2亿元夺义乌黄金地块；33亿元纳温州“地王”。

2007年，联手葛洲坝、杭州康居掷34亿元于杭州城东；12.6亿元揽上海新江湾城地块；10.95亿入局绍兴。

2008年，先耗资9.8亿元和4.18亿元拿下台州和象山的两个地块，再凭21亿元在杭州奋勇夺地。

以上多项创造相关市场“地王”记录。2006年7月绿城中国上市之初，土地储备为800多万平方米，至2008年底土地储备已增加至2520万平方米，其中在2008年当年，新增土地储备达430万平方米。

在绿城最危险的时候，杭城王书记说出了脍炙人口的名言，“房价下跌，损失最大的是老百姓。”随后杭州领全国之先，率先政策转向，由“调控房市”变为“救助房市”。

面对绿城有待支付的60亿土地出让金，杭州市政府大笔一挥，缓缴半年。

同时为了维护百姓利益，加大对地产工地的检查，所有工地都被检查出了这个那个问题，因此拿不到预售证，无法交易。整个城市几乎没有了新房供应。哼，看你们怎么损害老百姓利益。

在努力的不光是杭州。几个月后，总理在电视中伸出四根手指。四万亿没有直接流入地产，但是带来的货币宽松、投资高涨和市场信心，彻底拯救了中国的地产商们。

市场瞬间的反转令人措手不及。原本被存货压倒快窒息的绿城，突然成了最大的赢家。2009年第四季度主打高端住宅的绿城卖出了229亿，全年销售额迅速拉升至513亿元。年初还濒临破产边缘的绿城，一举超越保利、金地、招商等，仅次万科，荣登榜眼。

人生的大起大落真是太刺激了。

二、老宋的抱负

09年的老宋并没有劫后重生的庆幸，更没有刀剑入库，马放南山的退让。

老宋被繁荣的假象迷惑了，觉得好的房子会依旧很好卖。后来老宋也坦言，自己大概是被惯坏了。

他年轻时看过山本五十六的传记，钟情于山本五十六将一个赌场赌垮的故事。

就在资金链危机过去不久后的2009年9月，绿城初入苏州，老宋一天之内豪掷61亿，连续拍下两个“地王”。一时威震武林。

绿城副总经理冯雨峰曾经说过，“宋卫平的血液中，连50%的商人都不是。有时候，他觉得一块地好，甚至会不惜代价去拿地，就是怕别人做失败了。”

说老宋是商人，不如说他是从中国古典文化里走出来的士大夫，那些年他给绿城应聘者出的考题是，谈谈对《论语》“春服既成，冠者五六人，童子六七人。”的理解。

绿城对于品质的执着堪称苛刻，想到宋卫平要来现场检查，绿城的项目负责人哪有不头疼的。因为颜色和尺寸上毫微的差异，整个区域打掉重做，在绿城是常有的事。复星郭广昌在参观绿城之后，和寿柏年说：“客户认为好的房子就是好房子，你们这么精打细磨的，把时间全给浪费了。”在最浮华的地产行业里，绿城代表了一种罕见的价值观。谈起品质和细节，不是针对谁，老宋说过，“2008年以前，万科是我们的一个学习榜样，但现在不是了。我们去看过杭州万科的房子，我们要是造出万科那么粗糙的房子，我们的项目经理要跳楼自杀N次！”

绿城的房子真是好，但是绿城的房子交付真是慢啊。精打细作的品质，代价是建设周期长，回款慢。

地产商资金链压力最大的两样，一是归还金融机构借款本息，二是按时缴纳土地款。地产商的资金来源主要也是两样，一是经营回款，而是金融机构借款。前者囿于模式回款慢，后者常被宏观调控卡的紧。每每到转账时刻，寿柏年真是煎熬。

2010年的房地产调控堪称史上最严，在政策管制下绿城2011年仅仅录得353亿元销售额，远远低于540亿元的目标。绿城资金周转再次吃紧，2011年末资本负债率飙升至148.7%，命悬一线。

开始卖项目了。为了把上海外滩地王项目50%股权转给SOHO，寿柏年忍着牙疼，带着合同赶来，支支吾吾地对潘石屹说：“你再不签，我就要死了。”就在第二天绿城有一笔5亿的款项必须支付。

开始卖股权了。香港九龙仓以51亿港元出资持股24.6%，成为绿城第二大股东。绿城像沙漏一样从老宋老寿手里一点点流失。

那些年最困难的时候，绿城也不曾降过价。马云想帮帮这位老大哥，在阿里巴巴内部搞个团购，老宋就给了个92折。不降价，老宋觉得，艺术品怎么可以降价呢。他是在用实力证明，自己连50%的商人都算不上。

生意做到这个地步。衣公子也只能说，我们的故事，爱就爱的值得，错也错得值得。

三、接班人

差一点，真的就差那么一点点，孙宏斌就坐稳了绿城的主帅。

在此之前老宋没有小孩，寿柏年的小孩不想接班，绿城内部培养的接班人也全部失败。

2007年，孙宏斌到北京绿城御园看房子，第一次遇见宋卫平。那时候顺驰刚刚被卖掉，宋卫平拍拍孙宏斌的肩膀，说了些鼓励的话。

老宋肯定在小孙身上看到了自己的影子。

26岁就被柳传志相中，作为接班人培养，却又因在联想“拥兵自重”，被柳传志亲手送进了监狱。31岁，出狱后的孙宏斌请柳传志吃饭，在新世纪饭店楼顶上一家川菜馆，两人冰释前嫌。小孙拿到柳老的50万投资，启程天津，创立顺驰，重新开始。

和老宋一样，顺驰的孙宏斌也以超越万科，勇争第一为目标。2003年，在万科执牛耳的中城房网论坛，孙宏斌轻描淡写地说，“顺驰今年销售额要达到40亿，中长期战略是要做全国第一。”说完侧脸看了看坐在一旁神情阴晴难辨的王石，接着悠悠地说，“也就是要超越在座的诸位，包括王总。”那一年，万科销售63亿，顺驰销售45亿，这个山西年轻人一鸣惊人。

同样和老宋一样，顺驰的孙宏斌体验了资金流极限运动的激情和可怕。

柳传志说过，人有三种，第一种，自己能干成事的。第二，能带着一群人干成事的，第三，能审时度势的，一眼看到底。最后这种人很少，小孙是其中之一。

孙宏斌把地产行业看穿了，炼成三字心诀——高周转。

有关高周转，详细的可以看衣公子一篇文章《重温危机，亲历次贷》中提及的杜邦方程式，简单点可以看下面这个例子。

假使某地产公司有资金50亿，正好够做一个项目，一年后房屋售价60亿，利润10亿。现在进入高周转模式，年初投入50亿，半年后即开盘销售，回款60亿，利润10亿；再立刻把60亿投入到下一个项目，半年后销售72亿，利润12亿。年底结算，高周转模式下，该地产公司一年销售132亿，利润22亿。对比普通模式下销售60亿，利润10亿，性感多了。

从那时开始，“周转还可以更快，资金链还可以绷得更紧。”成了地产圈最诱人也是最致命的咒语。

2002年天津塘沽地块，从进场施工到开盘销售，顺驰用了2个月。2003年，北京大兴黄村地块，相比行业普遍认为至少1年开发周期，顺驰只用了6个月就开盘销售。从此，6个月成了顺驰最迟开盘期限，特别在荆州、榆次等三线城市，顺驰投入几千万购地，4~6个月就开盘收钱，半年左右就收回成本和丰厚利润。

压垮地产商的还是那两样，按时缴纳土地款，按时归还金融机构借款。断臂求生的方式也还是那两样，卖项目，卖股权。

当路劲基建以12.88亿元收购顺驰55%股权，当告别终于来临，孙宏斌笑着恭喜对方买了个便宜货。再醉着哭着去KTV唱《一无所有》。真便宜啊，当时顺驰手中上千万平米的土地转手卖出就能净赚50亿。但就是流动性，资产的价值再高也远水救不了近火。

同样，面对“恒大负债率高”的质疑，许老板自信作答——那是没考虑恒大储备土地的升值，如果把土地重新估值，计算持有这段时间的溢价，恒大的负债率会下降到……——也是远水和近火，把土地卖出好价钱得多久时间运作，但是缴款、还钱就在明天，钱不到帐，司法查封，舆论起哄，断了现金流，换谁都扛不住。所以，还是在全国打折售房，赶紧回笼一波现金要紧。

在绿城迫不得已寻求卖家的时候，宋卫平说“天下本一家，有德者掌之。”身边的融创孙宏斌矜持又腼腆。老宋带着小孙进了自己的办公室。可惜，在孙宏斌尝试接管绿城不久，老宋陆续收到业主、合作伙伴抱怨的短信，再加上反感孙宏斌的公关和管理，最终失去了对孙宏斌的信任。以背弃契约精神为代价，叫停了这场接班。

不妨深究一步，同样是资金链，绿城的失败和顺驰的失败在价值取向上有明显的差异。不同于之前和之后，绿城的“活下去”带着一点浪漫主义的孤勇和骄傲。好比刚愎自用的关公，败走麦城，血染赤兔，单膝跪地，青龙偃月刀挥出最后一斩。

绿城之后，地产“活下去”往事只剩下为了高周转通宵出图、为了赶工期奉贤坍塌、萧山坍塌、六安坍塌和启东起火。从此以后，地产“活下去”往事，没有了和品质、愿景的对话，只剩下和时间的赛跑。

就在和融创签署终止协议的5天后，央企中交以几乎一样的条件入驻绿城，并逐渐成为第一大股东。

四、不是尾声

突然之间，身边人都开始感慨，大时代下，个人命运多么无可奈何。

假期里，老K、老J就着这个主题喝醉了，叹息生不逢时，命运薄情。当他们控诉到“空有射日手，不许挽大弓。”的时候，衣公子终于忍不住打断。

往事重提，2009年，老K看着办公室对面的房地产投资基金遣散关门，心情冰凉，觉得这就是自己的明天，惆怅失业后干什么，头发都白了一半。突然四万亿横空出世，老K不但没有被裁员，还很快加薪升职，随后买房生子，赶上了下一场盛宴，不亦乐乎。

至于老J，几年前认真研究了国家“控制地产融资，鼓励扶持小微、扶持制造业”的政策。在供职银行亲自操刀创新型项目，给某小微、某制造业放贷，向国家邀功。其实这小微和制造业都是某房企的供应链和关联方，放下去的钱名义是支持小微经济扶持中国制造，其实都流向了房地产。没办法，地产项目收益高，风险也合算。今年适逢监管严查，水落石出。老J遭到严厉批评，可能还要被处罚。但是一边狡辩，一边看看口袋，当年七位数的年终奖，如今陆陆续续大部分已经进了口袋。

两个中年男人嘿嘿尬笑，赘肉间的褶皱藏匿着几分不愿直面的虚妄——我们是这个时代的受难者，也是这个时代的掘墓人。

当年绿城的布局过于集中长三角，其中杭州是重中之重，绿城和老宋基本上是和杭州同呼吸共命运。局外人常有饮恨的，这狗日的杭州楼市，滞涨七年。老宋只要再挺一年，他老乡Jack的阿里爆发，杭州由旅游之都进化为互联网之都；再坚持一年，老书记回杭州举办世界级的盛会，马上杭州楼市将一房难求。

活下去，这个命题那么轻，又那么重。一手缔造的企业，一心铸就的理想，如今已经不再自己手中，问及于此，老宋嘿嘿一笑，也挺好的。

回到中国地产的今天。在供给端，土地流拍频出，同时恒大、碧桂园降价出货，房子资金链紧张；在需求端，三年间居民负债由2014年末的25.7万亿上升到2017年末的45万亿，居民债务占居民收入的比值升至90%，澳门博彩收入下滑……中国百姓还是想要改善居住的，只是最近很长一段时间应该没有子弹了。

如果，地产撤退，大概两条路径。垂直来看，地产涉及的建筑、水泥、家具、装修、家电——几乎整个国民经济收入都会减少，失业率上升。平行来看，地产趋冷，地产商没钱，土地流拍。政府收入的重要来源受阻，而这一边天量的地方政府债务陆续到了还本付息的时候。如果政府手一摊说“sorry，没钱”，那亏损和坏账会波及到银行等金融机构，侵蚀整个经济系统。

以上只是理论推演，时局如何，危情几分，每个人要有自己的思考和布局。国难思良将，一定要说点好的方面。在债务面前被动到崩溃的阿根廷、土耳其都是外债，外债相当于其外汇储备的4倍，相当于其GDP的100%。而中国的主要债务是内债，外债只相当于外汇储备的60%，相当于GDP的15%。既然是内债，那就是人民内部矛盾。2009年5月差点逼死绿城的美元债务回购，是不会发生的。

首先，金融机构要继续学习社会主义核心价值观，做好心理准备，在政府协调下，和融资人商谈。既然到期了肯定还不上本息，大家都要挂。不如有多少先还多少。针对缺口，银行给续贷，最近正好货币宽松了，利率还可以低一点。争取最大程度的平滑债务。

其次，政府也要想办法开源节流。比如惩治某明星案的税务局的所在政府，其隐形债务水平业内周知。针对逃税分子，开展“交钱就行”，是很好的创新。困难时候，希望大家不要苛责，要实事求是，共克时艰。共克时艰。

每一个时代，都会有人心灰意冷地出走，还有人自怨自艾在盘桓中错失，另一些人压上一切继续重仓，逆风奔跑。

窗外，钱塘江畔夕阳西下，华灯初上，回首一段往事。山外青山楼外楼，西湖歌舞几时休。记住，买定离手，愿赌服输。

参考资料：

[1]. 《大道当然:我与万科(2000-2013)》，王石，中信出版社，2014

[2].《王石的自我审判》，《中国新闻周刊》，2014

[3].《大败局Ⅱ》，吴晓波，中信出版社，2013

[4].《成败宋卫平：绿城悲剧是如何发生的》，《中国企业家》杂志 ，2014

[5].《福兮祸所伏，祸兮福所倚——如何客观看待房价下跌与去杠杆？》，姜超等，2018

本文来自微信公众号：衣公子的剑（ID：yigongzidejian），作者：衣公子（信托经理、财经作家）。