我在县城卖房子：靠短视频引流，卖了三年没成交过外地客

在县城的房屋销售门店里，阿勋比往年空闲许多。

阿勋是县里卖房圈的名人，这两年他在社媒打造个人工作账号，成了县里的网红卖房博主，房屋交易量也由此拉动，每逢节假日大批年轻人返乡之际，他都忙得团团转。

县域房产销售和大城市不同，做的是熟人生意，做得风生水起的房产中介一般朋友多、人脉广，靠着朋友圈就能完成大部分工作量。

像阿勋这样在外地求学工作几年，刚返乡的95后年轻人，人脉资源没法和老员工比，他便做起了短视频和直播引流，在当地鲜少同行触及的领域开拓了一片新天地。

阿勋所在的县，全县常住人口32万人，2023年GDP预计达到92.07亿元。那是广西境内的旅游城市，加之2016年首通高铁，在全国房地产行业向好的大背景下，当地楼市量价也一路攀升，“顶峰时期到处是（每平米）六七千米的房子”。

不过，当前全国楼市普遍降温，包括小城市和县域。阿勋所在的县城楼市量价于近年一路下探，这个春节假期，看房和买房的人明显比往年少。

他经手的最近一笔房屋交易，还是今年1月中旬。

购房需求疲软，卖房圈也在经历阵痛。

阿勋告诉记者，过去一年，县里几乎有1/3的房产中介选择转行，“拿我们门店来说，去年初有近60个员工，今年只有十几个了。不过也有一部分是跳槽到其他房产销售平台或者自己开店（卖房）的”。

不过对于有居住需求的群体来说，县城的购房性价比正在提高。

当地多名房产从业者和普通居民表示，几年前想买新房，首付基本十几万起步，眼下10万元（首付）以内就有大批新房可供挑选，位置偏远的6万元（首付）就能拿下，“这两年，当地人买房没那么大压力了”。

一、1/3的新房首付不到10万元

在阿勋的印象里，县里的房价是从2021年开始明显下降的，过去1年降幅最大，每平米4、5千元成为常态，3000多元的也有一部分，还有的房源直接打5、6折。

“不过这种（5、6折房源）多是业主急用钱了，新房的话就是在售时间太长了、或者开发商资金紧张”，阿勋举例，几年前开售的楼盘，高位时每平米7000多元，现在个别房源已经降到3000多元。

从房屋总价来看，阿勋介绍，当前县里在售新房有1000多套，主要房型面积为80~120平米不等。

这两年最好卖的是80多平的二室一厅或三室一厅，“按照现在20%首付计算，全县有1/3的在售新房首付都低于10万元，首付6万元左右的也有几十套”。

△县城一角 曾思怡/摄

房屋价格一路下探，也在一定程度上拉动了当地房屋销量。

阿勋说，他月均收到咨询量30多个，成交的客户大都在两三个，其中多为有刚性居住需求的年轻夫妻，一般半年或者一年前就开始找房，房子降到三四千元以后出手。

至于购房资金来源，大都需要父母支持一部分，“现在的年轻人存不住钱”；也有的年轻夫妻在收入更高的地区工作，但是大城市生活成本高，他们会攒下钱在县里买房，为的是以后返乡置业、孩子上学，这些房子常常装修几年了还没人入住。

降价同样刺激非刚需购房者。李清是附近乡镇的一名年轻教师，镇域消费生态难以满足年轻人，她平时吃喝玩乐都会前往县城。听闻房价走低后，她于2023年初开始看房，年底成交，“虽然不是刚需，但是住在县里吃喝玩乐更加方便”。

不过从过去一年县里整体交易数据来看，更多人“买涨不买跌”。这次回家过年，也有不少老乡问他县里房价还能不能降、眼下要不要买，阿勋的回答比较保守，“刚需的可以买”。

二、旅游属性抬高房价

新房性价比提高，二手房就不好卖了。

阿勋表示，按照县里现在的房价，以前高位买房的客户大都需要降个一两成才能把房子卖出去，这还是新楼盘的行情，“房龄过了20年的老房子，更难卖出去，三室一厅挂价十几、二十几万，也很少有人咨询”。

阿勋曾经成交过一个几十年房龄的二手房，是县里一对中老年夫妻买来养老，“不过这样的客户少之又少。一般买房的多是年轻夫妻”。

不过二手房市场也有不少捡漏的机会。有的新楼盘房源，地理位置好、小区环境好、学位也好，但是业主突然急用钱，或者举家搬迁到其他城市，折扣力度往往较高。在当地卖房的第2年，阿勋就买了这样一套二手房。

不过整体而言，当地二手房挂牌量并不算多，“因为是县里，抱着投资心态买房的人本来就少，2021年以后基本也没有了。有的家庭就算去外地生活，传统的观念也希望在老家有一套房子，不是实在急用钱不会大降价”。

以阿勋所在城市来说，当地多是山水相依、风景秀丽，颇具观赏性的侗族建筑群林立，是一座具有少数民族风情的旅游城市。2023年，当地接待游客901万人次，实现旅游收入96亿元。不过，从全县人均GDP来看，处于低位。

2016年，县里首通高铁，彼时正迎上全国房价快速上涨。

有当地居民告诉记者，那时候的售房营销话语中，当地的旅游业将会带来一批外部购买力，游客会在这里买房旅居、养老，房价被赋予想象，显著高于同市其他县城。

但从眼下的情况来看，这个说法难以成立，阿勋3年多的卖房经历中，没有成交过外地游客。

另一个可能拉高房价的原因是，这里是距离市区最远的一个县，市区对县里人口的吸纳能力相对较弱，留在县里发展相对较多，购房需求相对较大。

不过，一个普遍的趋势是，小城市和县域人口正在涌入能级更高的城市，县里的年轻人在减少。

阿勋对此有着明显的感受，一起长大的朋友，有半数在外地工作、生活，早前几年他也陆续去往柳州、深圳、上海等地工作，但考虑到父母年事已高需要照顾，他回到家乡就业，是店里最年轻的房产中介。

△新楼盘拓宽城市边界 曾思怡/摄

虽然这个春节门前冷落，但阿勋对接下来持乐观态度，他觉得购买力依旧在，县里工作的年轻人结婚大都会配置一套新房，也有外地打拼的年轻人会在老家买套房给父母养老，房价也已经下探到多数家庭能买进的水平，“需求一直都在，只是以前被压制了，会慢慢释放”。

但是1000多套的新房，加上陆续推出的二手房，对于城区面积不过方圆3公里左右的南方小城，是否能够如期消化，阿勋也说不准。

本文来自微信公众号：时代周报 （ID：timeweekly），作者：曾思怡，编辑：潘展虹、满满