香港楼市还要多久才能回暖？

中国香港特区从2010年起分阶段“加辣”的楼市调控政策，于2024年2月28日正式宣布全面撤销。

作为于同日公布的中国香港特区《2024/2025年度财政预算案》（下称“《预算案》”）中针对楼市的“重磅大招”之一，前述当地针对住宅市场买卖活动俗称“辣招”的相关政策，分别涵盖额外印花税（SSD）、买家印花税（BSD）和新住宅印花税（NRSD）。从政策宣布起，相关物业交易将不用再支付税金。

近年来，随着香港地产市场受一系列内外部因素影响而波动性增强，政策实施初期因供求失衡带来的炒房风气已明显收缩。故而市场中频频出现呼吁称：考虑楼价变化、成交量、未来房屋供应量、经济情况以及整体市场气氛，有关管理措施已无必要，希望撤销辣招“托市”。

大致方向已定，但对于政策的退出节奏，在撤辣公布前，仍是众说纷纭。而此次港府的托市政策选择了“一下子将子弹打光”，特区政府财政司长陈茂波亦给出了解释：

“当局主要目的是引导市场有合适的期望，希望稳住信心，以及抵御外围因素对市场造成的压力，避免悲观情绪因地缘政治、高利率等因素过分放大。”他表示，“未来住宅供应水平较高，适合容许市场自行调节。预期‘撤辣’后住宅交投量增加。”

受香港经济发展不够多元化等一系列条件制约，当地经济与房地产业的绑定状态仍较为深度，楼市涨跌皆牵动一连串利益。对于目前的当地住宅市场来说，撤辣是姗姗来迟还是雪中送炭？上述相关政策是否已经足够托举买家信心？市场各方仍在高度关注。

一、13年间发生了什么？

十多年前，中国香港特区政府陆续推出一系列俗称“辣招”的住宅物业需求管理措施，目的是给炽热的炒作风气降温，亦为了应对此前一系列政策所带来的“后遗症”：

2004年至2011年，当地每3对夫妇只能抢购1套房，在1997年至2003年间，这一数字为1.37∶1；同期公租屋的供应量也在收紧。“因缺乏配套措施，结果力度过猛，只收不放，造成楼市供应断层、楼价拾级而上。”香港理工大学一位教授曾在此期间对《财经》记者分析。

目前中国香港特区的置业负担比率为72%，仍高于过去20年长期平均值51%。为帮助市民解决住房问题，特区政府会出售资助房屋，亦在加速公共租赁住房的建设。图为一正待组装的公共住房预制件。图片来源：《财经》记者焦建摄

历经此前数十年来形成的“楼价始终都会升”预期，亦令港人将买房视作比股票、债券等更优先的投资手段，意愿一直旺盛。与之相辅相成，香港经济在2008年后亦经历了“黄金五年”，家庭收入中位数增长33%。

不仅如此，因实行联系汇率，中国香港特区被动跟随美国宽松货币政策导致出现的长期低利率，则成为楼市的直接助燃剂。它们构成了当地楼市景气的基本面，而一系列“非典型性因素”，亦交替延长了香港楼市景气的时长，抬高了其波峰：

最初是受“自由行”等一系列政策放宽影响，进入中国香港特区的部分内地买家开始积极涌入物业市场。因内地经济仍处升势，这些买家资金雄厚，曾一度成为香港楼市生力军。“香港楼市呈现非理性亢奋。住宅物业市场持续炽热。”香港财经事务及库务局当时的一位负责官员如此形容这一时期。

从数字来看：香港楼价2010年时累计升幅为21%，2011年为11%，2012年为26%。

为求降温，香港特区政府的首项辣税为2010年11月推出的额外印花税（SSD）。如买家6个月内卖出房产，需付楼价15%税款，6至12个月及12至24个月内卖出，税率则分别为10%及5%。至2012年10月，SSD税率涵盖范围延长至三年，并提高税率至最高20%，同时推出买家印花税（BSD），向非本地买家或海外买家划一征收15%税款。

相关政策仍未能有效之下，2013年2月，香港特区政府加码向非本港买家及已持有物业之港人推出双倍印花税（DSD），最高税率8.5%，连同BSD，非本地买家最高需付23.5%辣税。2016年11月更调高DSD至划一15%，即非本地买家需付30%辣税，2017年4月亦对“一约多伙”统一征收15%的DSD。

以此为标志，香港楼市调控“加辣”到达顶峰。随着此后一系列因素影响带来的行情下行，特区政府先是于2020年11月撤销非住宅DSD，2022年10月提出合资格外来人士成为香港永久居民后可退回所付税款，2023年10月将SSD年期减至两年，BSD及DSD税率减半，外来专才“先免后征”。

而以今年2月28日的全部辣税撤销为标志，此轮压抑楼市炒卖的调控政策，已经全部暂告一段落。

十余年间，当地住宅市场的情况变化较大。例如，2023年时当地的短期转售宗数占整体成交量仅0.9%，远低于引入SSD前的20%，而非本地买家或非本地公司成交亦只占0.8%，远低于引入BSD前的4.5%。

这也意味着，无论是本地客、内地客、公司客购买住宅或非住宅物业，都只需按照楼价支付100元至楼价4.25%的从价印花税。至于取消SSD税后，不但今后购买住宅毋须再受2年限售期影响，就连过去两年合计近9万伙二手盘源亦有望松绑，以释放供应。

举例而言，以当地天水围一个388万元（港元，下同）的私人住宅为例，撤辣前需要支付29.1万元印花税，但撤辣后则只需要支付5.82万元从价印花税，开支减少八成，而内地购房者则以购买1528万元物业计算，则可节省逾170万元辣税。

政策因应市况，随着一系列内外因素影响。2023年10月相关减少辣措施出台后，香港楼市的成交仍未积极。而整体住宅物业的价格也持续下跌，今年1月环比跌约1.6%，较2021年9月较高峰时下跌了23%。

事实上，相关政策的调整亦有出乎市场意料的方面。例如，部分相关官员在2023年下半年楼市已呈现下行趋势的环境下，仍在多个公开场合表态称，香港楼价仍处高位，年轻人买楼难。而楼价下跌并未使得大规模断供或银主盘出现，因此抗压性较强。

亦有当地媒体披露相关决策信息时指出：此次特区政府拍板决定楼市全撤辣，其实并不容易，背后最重要的考量，就是“信心”二字。在地缘政治之下，中国香港特区的经济气氛受到影响，有些声音合力唱衰香港，难免令市民迷惘，加上楼股皆弱，有人更“讲鬼故事吓人”；在悲观情绪下，港人的信心就受到影响，有钱都不敢花，自然影响消费。

“去年楼价下跌7%，全年交投处于4.3万宗的低位，按年减少5%，市场投资情绪受某些因素影响，包括外围复杂环境多变，地缘政治持续紧张，美国减息速度尚有变数，未知会否较预期迟启动，市场信心相对弱。”陈茂波强调称，“‘撤辣’是审时度势考虑后的决定，希望可引导市场有合适清晰的期望，避免地缘政治及高利率环境令悲观情绪放大。政府乐见香港住宅物业市场平稳健康发展。”

二、辣招回归并非当前重点

作为当地维稳楼市信心的“组合拳”之一，就在《预算案》公布同日，香港金融管理局亦宣布放宽物业按揭贷款限制。其主要政策包括承做七成按揭的楼价上限，由1500万元增至3000万元；暂停实施按揭压力测试，以及放宽物业发展项目最高融资比率等，修订亦于生效。

这其实亦是继2023年7月以来当地的第二轮放宽按揭审慎监管措施。在解释原因时，该局总裁余伟文称：地产价格持续调整，银行承受风险较楼市调整前降低，在维持银行体系稳定、确保按揭风险妥善管理前提下，有空间放宽监管措施，减低对市民买卖楼宇的影响。

“目前香港的银行体系仍然有充裕的缓冲，应对楼价一旦大幅调整的挑战。”他也指出。

解析相关政策的“含金量”：本次放宽后，当地银行业系统的监管措施已差不多回归至2009年至2010年的宽松度。而对于会否进一步放宽按揭比例，该局副总裁阮国恒则称：银行业界认为三成缓冲是适当安排，目前并不打算改动。

一系列超出预期的政策宣布后，当地中小型物业、豪宅等各类地产的交易随即出现变化，热度开始攀升。“其实市场情况不好，早有预期政府会放宽政策。所以早就进行了相关的看盘准备，就等政策明确后买入。”一位于同日签订合同的购房者称。

整体而言，按照相关研究者的预期，短期当地楼市的交投会增加，而楼价则要等发展商清完此前一段时期的库存后，会慢慢加价。“毕竟现在利息这么高，经济情况又是晦暗不明。”而陈茂波也称：楼市受很多因素影响，“人们是否买楼、几时买楼，除了这些措施，还会考虑到经济状况、息口走势、自己就业情况和收入。”

楼市相关从业者的意见亦较为审慎。例如当地地产建设商会一位负责人表示，“撤辣”可令今年一手交投量止跌回升，但不会令楼价即时飚升。近日频频在当地媒体撰文呼吁“撤辣”的中原集团创办人施永青则指出：撤辣后二手放盘量将增，预计下月成交量将较本月增三四成；楼价不会爆升，因市场尚充斥不利经济因素，料楼价稳步上升。

但亦有相关人士提出了补充意见。其中之一是全面撤辣是向地产界倾斜，相关措施无法帮助普通市民购房上楼。目前“港人楼价负担属全球前列，若楼价飚升，一般市民和年轻人买楼更难，加上高息之际取消压力测试，恐进一步增加市民未能负担供楼支出的风险，导致社会悲剧。”

从数据来看，目前香港的置业负担比率为72%，仍高于过去20年长期平均值51%。对此，陈茂波亦回应称：香港楼价一向高企。针对置业负担比率相对较高，政府会通过出售资助房屋助市民置业。

针对特区政府日后会否重推“辣招”，则有相关消息人士指出：目前并无指标界定何时再推辣招，相信短期内不会出现大量炒卖。目前政府关心的核心问题，仍是如何恢复收支平衡。

按照《预算案》显示，2023/24年当地的综合赤字为1016亿元，较原预算544亿元增近倍，储备则跌至7332亿元。作为政府收入的一部分，下年度（2024/2025）卖地仍采审慎策略，推地步伐会按市况调整。

粗略估计：过去3年前述3项辣招每年的平均税款总数共约94亿元，全面撤辣后成交量或增，而买家仍须付从价印花税，故目前尚难以评估库房收入变化。

本文来自微信公众号：财经杂志 （ID：i-caijing），作者：焦建，编辑：苏琦