公寓楼住宅楼：欧洲和东亚生育率的第一杀手

本文来自微信公众号：学经济家

1、欧洲各国生育率低下的真正原因是什么？一个新解释

德国正在面临着人口坍塌，而且和前三十年不同的是，再也没有东欧的移民可以补充了，因为东欧和俄罗斯的人口也在坍塌。只能更大力度的从土耳其移民了。

德国2014年时，45-54岁和5-14岁分别为1400万人和700万人。十年后，1400万人进入60-69岁，而20-29岁的只能补上一半。所以现在约400万土耳其移民仅仅是个开始，大头还没来呢。

很多人嘲笑德国引进移民是蠢到到自杀。可如果你是政客，很多工厂招工不足需要外迁（会导致当地失业暴增、房价剧跌），300多个选区里有几十位议员要求，得想办法（引进移民并给补贴）让工厂继续运转、空房子还值点钱，否则就反你的水，而你要继续执政缺不了这几十票，你能拒绝吗？

欧陆文明的衰落早在几十年前生育率暴跌时就已经铸成了，看看意大利的情况：

还有西班牙，即将工作的比即将退休的少40%：

但法国却相当不错，英国跟法国差不多，即将工作的和即将退休的人口差别很小：

同为西欧发达国家，为什么会存在这么大的差异？

影响生育的显著因素，比如富裕、城市化、女性受教育年限，这些大家都知道也都正确，只是过于大而化之，而且除了疯子谁会主张通过把人变得更穷、更蠢来维持生育率呢。

观念文化、民族性等理由也太过宽泛，而且变化太快，上一代人热衷战争，下一代就和平反战；上一代人以储蓄为美德（我还记得刚上网时嘲笑中国人攒钱的段子很流行），这一代各种消费贷覆盖后流行的是超前消费和过度负债。所以更可能的是，生育率低和观念文化的变迁，可能同样是后果和表现型，至于起因则需要另行寻找。

那有没有相对硬性的通行的起因呢？

我曾在一篇旧文里提到过房产影响生育的视角：

1. 住房有几个房间。四五个卧室的一定比一居室、二居室的生育意愿强；

   
   

2. 多少岁获得住房。到三十多岁才能稳定下来考虑生娃，就不大行。美国房价中位数大概是家庭收入中位数的3倍出头，而台湾是6倍、香港长期在10倍以上，就有明显的生育率差异。

   
   

3. 最后是加班还贷压力、托幼教育压力和阶层晋升压力等，导致养育的机会成本高昂。

   
   

但这三条用来分析欧洲时不那么好用，大略看了一下数据，发现需要修正权重，那就是：

1. 公寓楼是大杀手。独栋和联排，只要是独门独户，即使面积小也不碍事；但住宅楼就是不行。

   
   

2. 其次是城市拥挤程度，得能够自由“摊大饼”，过度拥挤也是非常不利的。

   
   

这张来自欧盟统计局的图，橙色是住公寓楼的居民，深蓝色是联排，浅蓝色是独栋。西班牙、德国、意大利超过50%的人住在公寓楼里，比多数原东欧穷国还多，令人震惊。

继续看表吧，西欧各国住公寓的家庭比例和生育率找出来，加上一个城市人口密度，原东欧国家和人口太少的比如卢森堡、马耳他等去掉。

结果相当明显：住公寓楼的家庭超过一半，毫无例外、无可救药的生育灾难；公寓楼只占两三成的就没事儿。

辅以这张人均住房（使用面积）就更有意思了，英国法国的人均面积不比德国、意大利、希腊大，比美国枫叶国袋鼠国小的多，生育率仍然稳得很。看来人均面积和房价的影响，要低于住公寓还是独栋联排。（图中俄罗斯和中国人均面积为何远小于日本，多半不是土地不够，而是观念或者机制的问题）

2、美国数据也符合“公寓多了生娃少”的规律

这是我以前的一张图，美国前35个人口大州，公寓占比最高的那几个，生育率大多也位于低档。补上人口小州哥伦比亚特区（60%公寓，2017年1.41生育率）、罗德岛（40%公寓，1.51生育率），也一样。稍微不寻常的是纽约州50%公寓还有1.65，猜测是纽约有很多单身公寓还有租金管制引发的大量不常住租户，常住公寓的家庭比例多半远低于50%。

另外当时也提到，现在拉丁裔2.0、黑人1.83、英语白人和亚裔1.7上下的生育率，族群文化差异并不如多数人想象的那么大。

3、日韩大概也符合

与多数人直观感觉相反，日本国土狭小、农地保护严厉，但也只有42.4%是住宅楼，其余家庭大都住在独栋“一户建”。可惜他们城市里的一户建特别密集，长宽八九米的地基起两层，密密麻麻挤成一排，在富裕国家中算是最丑，两排之间只有6米甚至4米宽的街道，只够两辆小盒子车“Kcar”交会，名为独栋实则也很压抑。

假设日本拿出6000多万亩耕地的10%（比现在抛荒的少，务农人口平均年龄超过60岁了），放开城市周边农地，那也有40多亿平米，一半分摊给那2000万户“一户建”每户多占地占道100平，另一半用于道路管网公用，我估计生育率能上到1.6多吧。

但日本已经比韩国和中国台湾要好了，1.4多的生育率也是东亚之光。根据Demographia的城市人口密度数据做了这张东亚排行榜，受表的长度所限，日韩台都只筛选到100万人口以上的：

可以看到，澳门、香港和新加坡的人口密度极高，基本没有独栋，生育率天然就该0.9-1.1左右的，新加坡绞尽脑汁用组屋降低房价、提高人均面积，这10年最高点也就1.29。都是注定只能靠从其他地方抽水。

日本的城市人口密度相对反而最低，毕竟还肯“摊大饼”，布满了密密麻麻的二层小楼，可惜太密了点。插一句，郊区“摊大饼”是富国的特权，过度集聚通常是穷国基建不足或土地开发受限的结果。Demographia给出的1000多个50万以上人口的城市数据中，每平方公里超过5000人的有580多个，没有一个北美澳洲的，西欧也不到10个，170个左右中日韩台的，其余近400个全部都是陷阱或者失败国家：巴西、伊朗、印度、印尼、孟加拉、菲律宾、尼日利亚、刚果等等布满贫民窟的城市，而且基本塞满了前200位。

所以日本生育率在中日韩台中最高也不出奇。韩国又不像香港澳门新加坡是海岛，这么搞是真正作死。

有人会说日本经济停滞而韩国在增长啊……注意，那是因为内战原因，韩国战后的生育高峰比日本晚了十年。等韩国1955—1975那批人开始退休，只有一半人接手工作、接收楼房，经济、资产价格、老人生活质量，那会叫一个惨。

看到一个韩国数据说，在1990年时23%的家庭住在公寓楼里，而到了2005年就达到53%。去搜了下生育率，分别是1.57和1.08，掉的非常快。尽管韩国住宅楼最多是80-200平米的，平均数超过100平米，应该是世界第一，还看到有老外奇怪要这么大干什么（他们直觉中公寓楼不是house，不适合家庭代代居住）。

没想到韩国这种大板楼，看似既节约用地，又保证居住品质，仍旧是生育率杀手。再对照德国，套均面积90平不算小，房价房租控制到几十年没有波动（不愧德国人），但由于公寓比例高、大宅少（超过120平米的只有1/4），结果就是单身或者小两口住房非常舒服，想多养娃就特别痛苦，青年们也会把自己的选择合理化，目前40-44岁有大学文凭的女性丁克比率超过1/4，成了文化了。

有人根据第六次人口普查和之后的几次抽样调查数据推算，中国的城市生育率已经到了0.9，镇的生育率约1.15，农村生育率约1.45，对此我觉得大致可信，因为和前面许多数据可以互相参照。

目前我还没找到公寓楼比例高的城市，生育率还高的（人均GDP低于1.5万美元的除外），小蜗居是生育杀手这符合常识，大平层也白搭则有点难以置信。有发现反例的请告诉我。

4、为什么比起住联排或独栋，住公寓明显缺乏生育意愿？

这超过我的能力圈了，推测一下。

一是《规划为什么会失败》里提到，大多数家庭就是喜欢相对私密的独居，不受别人日常噪音打扰，自己和小孩搞点噪音也随意。愿意聚居在公寓楼的新潮青年在调查中的比例不超过20%，事实上只要收入和工作半径允许（或者退休），绝大多数家庭都会搬到独栋里去。

另一个是联想到很多年前看到的一篇动物行为学的研究，具体出处不找了。悬崖上的海鸟总是不停的鸣叫，研究者好奇做了个对照实验，捉些鸟来分区饲养，发现给持续播放鸟叫录音的那些孵育后代的数量能差一半。研究者推测这是海鸟的一种进化适应，通过叫声推断资源竞争程度，密度太高就少生养，避免浪费，没啥竞争就努力生养，多占地盘。

类似的，独栋或者联排住房，尤其前后院有一点儿泥土草坪的话，会给人一种领地感觉，而高层公寓楼则给人一种旅店，或者集体穴居防御外部威胁的感觉。不过这些可能都是胡说八道，还是跳过去吧。

5、这种错误如何铸就并维系的？

这个层面就过于复杂和抽象，挑几个视角：

一个根本因素是，房产税和增容费，没能及早成为全球城市运营的公认的基础规则。按理说，地主获得了城市的公共服务，就应该用房产税来支付；农田牧场转变成工厂住宅大大增值，就需要缴纳增容费（比如周边地价的7折）用于道路、管网开支，还有其他不能开发的地主的补偿；而那些需要征用于道路、公园的地主，则应当获得4-5折以上地价的补偿（你觉得价格谈不拢那就交7折自行开发，再年年交税也行）。这种机制下城市扩张是皆大欢喜的事，也没有特别大的“审批之利”供地主、政客议员、行政官僚们博弈。

但正因为如此，才在全世界推广不开，除了从殖民团体基层自治发展起来的美国。日本主要是采取土地重整+遗产税的方式，给一些钱+可出让宅基，换走一些地权用于工业和城市。韩国台湾的研究不多，感觉大概类似。这样“审批之利”相对比较大，勒的越紧，倒腾差价越大。

借用伦敦政经学院几位教授做的Demographia房价承受力研究中的一张图，绿线表示市场机制下，地价从中心区域到边缘区域缓慢降低，而红线则表示，当有审批限制或者禁令画圈时，圈内价格会过高，而圈外价格会过低。这个差价在国内快速城市化的过程中成为土地财政的源头，而在海外则成为政治分肥的沃土，有利益在，就有人争；有人吃上了，谁再去赶走就不合算了，自己得罪人还没啥好处，还不如看懂了去吃一口。

第二个原因是战后废墟上重建的压力，使得规划管制还有丑陋的公寓楼大行其道，因为凑合应急的话既快速又省钱省料。饱受战争之苦的选民们也接受并支持社会民主党，搞国企和社会福利，实行半计划经济。1947年英国工党政府出台了《城乡规划法》，用绿地把城市边界围起来，开了个粗暴限制地权的恶劣先例。欧亚各国模仿时也都觉得天经地义，各种类似的法律法规可能有几千部吧。曾经想研究一下日本韩国台湾的土地管制脉络，结果看了点简介就晕倒了。

学者眼中的“伦敦绿带”，是不“摊大饼”就搞卫星城而臭名昭著的案例，如下图：

第三个原因是观念层面的。特别是1970年代石油危机之后，罗马俱乐部《增长的极限》几乎成为全球共识，人口、粮食、淡水会有危机啦，石油会有危机啦（那时估算的是每年20亿吨还能用20年，结果40多年后汽车从2.5亿辆变成12亿辆，石油还够每年40亿吨用50年的），各国会争抢而大打出手。负责任的政府，自然应该限制别墅用地，保护粮田，限制汽车，促进公交等等。

这些观念对于绝大多数“承认市场”而不“信奉市场”的人们来说简直就是不容辩驳，政客官员、大众媒体、社运领袖们也愿意把这些捧成权威，方便继续指引人民，市场把旧危机都解决了就再找下一个，总之要管。而学者们根本就吵不过他们，不被诱导利用就极其难得了。

这些规划和限制的副作用之中，促成日本泡沫和美国次贷危机只能算是比较小的，以前提过，就只插两张图，泡沫都发生在严格管制的区域，其他地区没啥事儿：

第四个原因是规划审美层面的。村镇出身的特别喜欢城市有城市的样子，在一片农田之中矗立一片高楼，有一种视觉冲击的美感。或者看到先进国家最中心的那一两个城市里有很多高楼（可能不到所有城市占地的千分之一），自己就要搞多10倍100倍才觉得有面子（你看我们县城也像纽约香港了！），至于居民想住独栋联排的需求，一边儿去，难道不知道人多地少吗？

瑞典的斯德哥尔摩战后就长期提供六七成的公寓，即使有大把土地而且城市也未遭受战火，直到居民普遍厌弃和集体抗议后，才把比例颠倒过来。小镇青年出身的建筑大师柯布西耶宣称“房屋是居住的机器”，但他设计的著名的马赛公寓极不适合养娃，当然他也没有孩子。（这两个刻薄段子是从《规划为什么会失败》里抄来的）。

第五个比较特殊，就是之前执行过全面计划经济的苏联和东欧国家。大象公会曾经写过一篇《苏东国家的生育诅咒》，讲全世界未富先老的国家，无一例外都是前苏东集团的，赫鲁晓夫楼迫使几对青工共用厨房厕所，计划经济把人当作材料和工具，削薄了父母养育生命时的所需的爱意和期望。

计划经济总是导致从面包、汽车到住房的全面短缺和粗劣，而且调整和进化几乎都被锁死。哈耶克早年曾舌战群儒，力证万千人的供求和创新不可能计算。苏联解体后学者们去实际研究了才明白，计划者不仅是算不过来，而且特别起劲的集体故意制造短缺、浪费和不满。因为这样才有有很多人尊重和恳求他们，不纯粹是干巴巴的齿轮和螺丝，更不能是可以裁掉又无处可用的齿轮和螺丝，那还不如狗。

一个例证就是苏联互联网的发育史。五十年代末一名军方专家写信给赫鲁晓夫，建议用军用计算机闲时帮助国民经济核算，军方截获信件后大怒，你竟然想把军方资源分给国家用，就把他捉来秘密审讯然后找个茬儿开除。后来一位控制论专家认为，随着苏联经济发展将需要100亿计划者来为2亿多人计算，所以必须使用计算机和互联网。方案在1970年提交到最高当局讨论，会议上财政部长坚决反对，因为数据和决策联网之后他们的权力就小了。直到苏联解体，上万个计算中心也没联网，还得经过层层官僚们调整删改，而高层则继续沉浸于了解全面信息、掌控未来走向的幻觉中。

有趣的是，当时大佬柯西金和勃列日涅夫其实支持这个方案，但会议当天缺席，因为不愿和财政部长闹掰，毕竟苏联的星辰大海那是未来，而同僚和睦可是眼下啊。

又习惯性跑偏了打住。俄罗斯最近生育率恢复不错，俄罗斯族接近1.5，和日本德国相当，高于西班牙和意大利。他们的大麻烦是俄罗斯族只占80%，不像后几个基本是单一民族。

6、中国现在处于什么阶段？

根据恒大研究院的估算数据，当下国内城镇住宅约3亿套，其中约20%是平房，公寓楼约2.4亿户，已经超过50%了。如果后面的城市化继续按照韩国香港路径走下去，继续对沿海沿江地区的联排和别墅零供地，在城市建设生育黑洞，在村庄建设空心住宅，那想必生育率掉到1.1左右、每代人口减少40%多，是板上钉钉的事了。

看这张图，是不是怀疑借鉴方向选错了？

即使借鉴更加人多地少的日本，在“粮食安全”、“耕地红线”、“集约用地”、“均衡发展”等政策十几年来不断加码之后，中国的城市人口密度已经大幅超过老师，预计很快就会赶上韩国。是不是应该像计生一样，需要停下来而且反向操作呢？

对于发钞狂魔和基建狂魔来说，想转向的话不存在国力障碍，3亿亩村庄占地、四五亿亩半抛荒耕地，挪些指标给沿海沿江城市带，也足够两三亿家庭过半人口住上独栋联排。但在正确观念克服种种习以为常的偏见、被大众接受之前，就拿着红蓝铅笔琢磨规划、房价、财政、地方债、房产税、宅基等等怎么配合，未免太心急了。

所以等“摊大饼才是对的”、“进口粮食总比进口移民要好”、“别墅和联排才是普通人住宅，公寓是给大城市里投行们码农们等少量时间金贵的人”等观点能传播开、有些接受度以后再说吧。

本文来自微信公众号：学经济家