杭州业主，自己下场搞原拆原建了

你说原拆原建老破小的方式好么？当然。

以上海最早原拆原建的彭浦新村为例，如果自己的房子70年到期了能够被原地拆掉然后重建成新房，那毫无疑问是让很多人心动的。

但当我们真的走进市场，这样的案例其实并不多。即使是在上海，近两年原拆原建的小区也多集中在黄浦、静安、杨浦这样的市区，数量大概也就在9个，几乎都是点状式在进行。

更别说具体到项目本身，除了拆建的困难，背后涉及到居民同意率、以及重度依赖地方财政支持的费用来源……都让这件事没有那么好执行。

那么，还有没有其他方式能够让更多老破小得到更好处理呢？

最近我在杭州就看到这样一个全新的思路：

业主自主更新自家老破小。不仅整个548户业主近100%同意原拆原建的模式，且每户自掏腰包约100万，共筹集近5亿元用于小区重建。

整个过程完全由业主亲自发起，这真真是破天荒头一遭了。

所以这是怎么做到的，每户具体如何出资，修建后的房屋如何分配，以后哪些小区最有可能？带着这些疑问，我赶紧踏上了前往杭州的火车。

为什么杭州这个小区可以自主原拆原建？

首先作为整个浙江乃至全国首个城市危旧房有机更新（试点）项目，这个小区叫：浙工新村。

听名字就知道这是一个修建于上世纪80年代，房龄超40年的老旧小区。而之所以会叫“浙工”，也是因为小区自身的区位非常好：

正好和拱墅区浙江工业大学一街之隔。

据说这里曾是浙江工业大学的教工宿舍，与其他7个小区一起同属朝晖小区，全部为老旧房子。由于年代久远安全隐患较多，其实早在2015年，杭州市原下城区就曾提出对浙工新村所在区域的危旧小区进行推倒重建，后由于种种原因不了了之。

而9年后的今天，如今我再去到现场：

不仅整个现场已经紧锣密鼓在进行，不时有来往的施工车辆穿梭其中；

工地内部也确实在按照原拆原建的模式，进入地下室结构施工阶段。

至于未来更新后的样子，我们不妨先来看看效果图：

根据自主更新方案，浙工新村更新项目总建筑面积约为8.1万平方米，涉及居民548户，拆除原13幢建筑后，将新建7幢住宅小高层，改造1幢建筑。此外还将配置活动中心等配套设施超1500平方米，新设地下车位460余个，绿化率提升至25%以上。

怎么样，写到这里是不是不少住在老破小的朋友都开始心动了？

但是如果我们真的趴下来看，整件事促成的背后可能还真没你想象的那么简单。

首先，谁来牵头？

之所以能够由业主自主更新，也是因为2023年5月，杭州市发布《全面推进城市更新的实施意见》，给浙工新村提供了新的整改理由。

而浙工新村的居民反应也非常迅速，当下立即以“一幢楼一代表”为原则成立居民自主更新委员会，在近100%居民同意的前提下，然后由居民自主更新委员会向政府提交自主改造申请。

最终于2023年11月28日，拱墅区城市发展集团公司负责实施更新，项目正式开工，整个过程不到7个月。

至此浙工新村也成为浙江省内首个采取自主更新模式进行重建的危旧房小区，包括我还在隔壁小区看见了张贴的施工谅解书：

还写着“工期非常紧”、“一直得到相关部门关心”这样的字眼。

看到这里，我是真的不得不佩服杭州居民的敏锐度和相关部门的超高效率。但这还只是开始。

业主自主原拆原建，钱从哪来？

这一点才是最重要的。

熟悉原拆原建的朋友应该知道，类似上海原拆原建的项目，背后的资金大多来自当地地方财政补贴，这就要求地方非常雄厚的资金实力。

当然，自主更新的浙工新村，其实也不全都是业主独立出资。整个小区的更新费用约为5.3亿元，其中居民自筹资金约为4.7亿元，换句话说，约6000万资金都由专项资金解决。

但是各位别忘了，还有更大头居民自筹的4.7亿，换算到每户居民个体，也就是每家需一口气拿出约100万的资金，这可绝对不是一个小数目。

那为什么浙工新村的居民可以同意？其实这就涉及到具体的分房过程了。

据浙工新村旁侧小区的居民大爷告诉我，原本浙工新村户型在约40~80平；而为了给用户提供更舒适的居住环境以及解决老旧小区停车难的问题，更新后的小区在室内面积和车位上进行了适当扩充。

于是我们再来看具体的出资方案，其实是由3个部分组成：

这里我们以一套70平的原户型为例，大概需要自主出资的费用为：

1. 原有住房面积部分：70x1350=9.45万；

2. 扩建面积部分：20x34520=69.04万；

3. 车位部分：20万。

三部分费用相加约98万，也才有了前面我们提到的每户约自筹100万的资金来源。

甚至我还特意去搜了下当下浙工新村附近的楼盘价格：

今年4月份刚交付的锦尚和品府首开均价在5万/平，如今二手已成交13套，均价6万/平；而即使是2003年建成的现代雅苑，现在的二手均价也在3.8万/平。

对比之下，浙工新村扩建部分3.45万/平的售价，真不算贵了。可见这些计算都不是拍脑袋出来的，都是来自对老房子居住面积的局限、车位配比以及周边房价参考测算出来的。

不仅如此，关于修建时期原住居民的安置问题，相关部门也是诚意满满，还有一笔临时租房补贴，按照63元/平的标准发放，每户每月不低于3000元，这笔补贴先行预付12个月，此后每次发放6个月。

于是我们看到，在浙工新村资金的处理上，据负责该项目的浙江省建筑设计研究院城乡规划设计院院长表示：

浙工新村的资金投入包括建设成本、过渡补贴、装修补偿、财务成本、拆房费用、各类咨询评估、管线迁改、苗木迁移和周边房屋加固等；

而与之对应的收入部分包括居民私房回购、扩面费用、公房回购、地下车位出售，以及旧改、加梯、未来社区创建奖补等专项资金补助，甚至还有新增社区配套用房后续可获取租金收入。

资金收入与投入，基本可以实现平衡。

对于地方财政可以减少资金压力，而对于居民来说，同样的地段上，老旧危房变成电梯洋房，面积不仅扩大了，还多了一个车位，这100万元也还是挺值的。

浙江越来越多小区，也在加入自主更新

这也是我这次踩盘感受很深刻的一点，就是整个浙江对于老旧小区自主更新反应非常迅速，包括一些体量更大的小区同样如此。

比如这次我还去看了眼位于杭州市上城区的闸弄口新村：

据说3月底这里的业主们就自发成立了“志愿者小分队”，甚至还组建了“民意调研微信群”，而此次涉及到原拆原建的是闸弄口新村、东村、铁路宿舍和新苑，四个挨在一起，包含约5000多户居民的大型住区。

整个小区建筑年代跨度较大，绝大多数在2001年以前建造，最早的一批建于1978~1979年，房龄已有45年。

小区和小区之间也仅通过道路相连。

按理说这样成片式的大型社区，无论是整体拆迁还是中途的安置问题都会更加复杂。但我现场去问了下小区的居委会，据工作人员所说从今年3月底开始统计居民意愿，如今统计结果已经快出来了。

而当我在路上随便遇见的一位阿姨，阿姨直接告诉我：“我们一直在申请，而且现在早就不是老一辈的拆迁方式了，都是自费拆迁，这以后肯定是一种趋势。”

可见杭州居民对自主更新的接受度，当真是遥遥领先。

此外，还包括杭州拱墅区的木庵小区、西湖区的翠苑北二区等小区，也都纷纷参照浙工新村的方式，率先走起了民意调查的路线。

而这背后一切的一切，也是来自浙江政府端的大力推动。

早在今年4月11日，浙江就提出了全国首个推进城镇老旧小区自主更新试点工作的指导意见：

来源：浙江省住房和城乡建设厅

文件指出可通过政府引导、业主出资的方式实施老旧小区危旧住宅整体拆除重建，指导意见自5月1日起实施。

如今已有杭州拱墅区浙工新村、衢州江山市永安里片区两个项目为试点。

甚至这股力量还是渗透到县城的。浙江的玉环县也在积极响应自主更新的政策。

来源：玉环发布

至于符合申请要求的小区类型，在指导文件中也有明确：

来源：《关于稳步推进城镇老旧小区自主更新试点工作的指导意见》

主要包括以下三种：

1. 房屋质量总体较差，且部分依法被鉴定为C级、D级危险房屋的；

2. 以无独立厨房、卫生间等的非成套住宅（含筒子楼）为主的；

3. 存在地质灾害等其他安全隐患的。

而涉及到具体小区的处理，也要求县（市、区）政府按照因地制宜、“一事一议”的原则执行。

本质上这也是一次双赢

其实关于原拆原建的话题我们不是第一次写了。

都知道老房子、旧房子能够被原拆原建应该是最好的归宿了。但是严谨地来说，因为成本也好、背后涉及到大量繁琐的细节也好，其实并不会被大面积地运营。

而如今在杭州，类似浙工新村的模式确实给到我们一个很好的参考。本质上它让我们看到原拆原建正在变得更加可复制。

首先对于城市来说，根据上海易居房地产研究院在《原拆原建模式研究》报告指出，目前全国各类存量房屋中，1990年及以前建造的房屋大约占2%，规模约18亿平方米；2000年及以前建造（含1990年及以前）的房屋大约占9%，其规模约66亿平方米。

而自主更新的方式，正好给到如此大量老房子的更新问题很好的解题方式，也让能地方财政更新老小区的压力被有效疏解。

具体到个体本身，我们说为什么业主愿意自己原拆原建，不仅是可以置换到一套更新更大的房屋，改善生活品质，也是因为原拆原建后的房子价值也悄然间比以前更高了。

就拿浙工新村和闸弄口新村为例，本身都是极好的地段，而它们对面部分小区的单价已经来到6、7万/平。一套全新的房子，还能保持原本地段的好位置，对于精明的浙江人，也是深谙房价上涨逻辑的浙江人来说，当然也愿意这么做。

而类似这样双方合力的更新方式，或许会从杭州开始，在更多城市发生。

当然我们也期待着，未来可以看见更多老小区，都能变成焕然一新的模样。

本文来自微信公众号：真叫卢俊 （ID：zhenjiaolujun0426），作者：Moon