抢食新城

本文来自微信公众号：地产深度报道（ID：RE_report），作者：孙婉秋、刘天天，标题图来自视觉中国

这是新城危机爆发后的第22天。

在前期果断与前董事长、实控人王振华做切割后，新城控股已然进入了“自救”的第二阶段，这一阶段它的主要工作是出售项目，确保现金为王。

过去的这段时间，这家头顶行业第8强光环的房企正在集中精力补救王振华事件所带来的一切可能性的负面影响。

资金安全毫无疑问成为新城控股的首要考量。

即便暂未发生银行抽贷的情况，但某四大行信贷部工作人员对《国际金融报》记者表示，新城的资金情况依然不容乐观，据其介绍，此类恶性事件在结果没有明确前，肯定是暂停办理信贷业务的，即便新城授信仍有额度未使用，目前情况下也很难再审批提款。

一方面是资金收紧，另一方面是这家行驶在高速扩张之路上的房企，住宅和商业的业务发展均需资金沉淀。

出售项目成了新城的不二之选。

在平价兜售传闻出来两天后，新城控股的第一批买家终于一一浮出水面，相较于媒体此前曝出的意向买家，这份名单显然更长……

一家落难众家食

7月24日晚间，新城控股公告称，截至目前，公司已经有10个项目签订股权及债权转让协议，总对价约41.53亿元，占2018年归母净利润的13.26%，且全部以现金支付，金科、中骏、宝龙、旭辉、仁恒、龙湖等房企成为第一批受让方。

此外，公告进一步透露，拟转让项目公司股权及相关债权上限不超过150亿元，预计可减少该部分项目当年度后续开发成本及费用支出约30亿元，且不存在亏本交易，转让对价不会低于投入成本。

据此计算，新城控股接下来还有超100亿元的项目待售中。

《国际金融报》综合整理

《国际金融报》记者梳理发现，第一批10个项目的交易方中不少为新城此前的合作方。具体来看，金科作为大买家，一口气收购新城位于许昌、上饶、宿州、平湖、日照、青岛六地项目。此外，中骏、宝龙、旭辉联手收购1个位于义乌的项目，仁恒接手常熟一处项目，龙湖拿下太原两宗地块的开发项目公司，中骏另单独接盘嘉善项目。

在此次出让的10个项目中，9个项目为新城清仓所持有的全部股权。唯一的“特例”是其转让给仁恒的常熟新城悦欣房地产开发有限公司，转让后，新城控股还将持有该项目公司15%的股份。

从具体项目的交易金额来看，此次转让多为平价转让，只有与金科有关青岛、日照项目公司的两笔交易的股权转让款为5000万元，其余多为0元或1元。

此前，新城控股曾强调，拟出让资产为公司近期在公开市场新获取的项目，尚未开始销售。《国际金融报》记者查询发现，此次出售的10个项目土地资产最早获取时间为今年2月，除了从公开市场竞得，还包括后期投资合作项目。

对此，有行业人士对《国际金融报》记者表示，此类刚入手的项目尚没有进入开发环节，牵扯的债务关系、员工安置等问题少，此时进行销售方便厘清权责关系，所以抛售时会优先考虑新项目。同时，今年新增项目大多在明后年销售，因此不会对新城今年的销售目标造成较大影响。这或也是危机爆发以来，新城多次表态全年2700亿销售目标不变的底气所在。

除了近期获取、尚未销售外，有接近新城的人士对《国际金融报》记者表示，新城选择出售的项目主要有两个标准。一是不涉及吾悦广场商业综合体，毕竟吾悦广场是新城控股的核心资产也是优势所在。它的大体量特殊性让其议价能力较强，且商业地产门槛较高，如果没有成熟的商业开发经营和招商运营能力很难接得住这部分资产。第二是高利润项目不转，因此愿意接盘的房企，基本是对规模需求较为强烈的，利润率则是次要。

这一出售思路，既解释了为何万科、融创等头部房企未出手，也基本对应了接盘的买家。

《国际金融报》记者了解到，某20强房企流露出对新城商业项目的极大兴趣，但新城方面态度十分坚决，商业不转让。

迫切的资金回笼

《国际金融报》记者梳理发现，项目交易的背后情况远比公告上的数字值得探究，有项目公司成立不足20天便转让，也有受让方在王振华事件曝光一天后刚刚成立。

交易方面，新城似乎希望速战速决。

根据交易协议，第一批转让项目多数支付周期（在满足工商等条款下）均在2、3日之内。有媒体曝出，据参与购买新城控股项目的房企人士透露，新城方面要求的付款十分急，一天都不让拖，工商登记完成时，要同步签订《完成交割通知书》。

《国际金融报》记者梳理发现，新城与中骏的转让交易最为迅速，目前已完成工商信息变更的三个项目中，两个有中骏的身影。

图片来源：国家企业信用信息公示系统

根据国家企业信用信息公示系统，中骏、宝龙、旭辉联手拿下的杭州聚厉项目24%股权转让事项已完毕，新城旗下公司于7月17日退出，不再持股。

此外，平湖创域房地产有限公司（下称“平湖创域”）已在7月12日完成股权变更，中骏旗下公司上海骏润房地产开发有限公司（下称“上海骏润”）进入并全资持股。资料显示，平湖创域持有嘉善归谷2017-31、32号地块，该地块为今年6月10日由新城和中骏联合摘得。7月3日，平湖创域（原新城）和上海骏康成立合资公司，分别持股50%、并持有上述地块。

值得注意的是，天眼查显示，此次收购新城项目公司的上海骏润于7月4日才成立，在王振华丑闻曝光的一天后成立，给市场留下很大的想象空间。

对此，一位接近新城的人士对《国际金融报》记者表示，事发后，新城投资拓展团队就按公司计划在主动接触潜在买方，但其未透露具体开始沟通的时间节点。另有知情人士则对记者表示，或是本身就有计划，只不过时间节点凑巧。

150亿的得与失

据《国际金融报》记者统计，此次第一批出让资产涉及土地占地面积约68.3万平方米。但这或仅是开始，按照新城控股的计划，其拟筹划转让部分项目公司股权及相关债权（下称“本轮交易”）总额将不超过150亿元。

新城控股在公告中表示，如本轮交易完成，公司预计可新增净现金约150亿元，且可减少该部分项目当年度后续开发成本及费用支出约30亿元。此前，新城控股公告称，截至2019年6月30日，公司合并范围内借款金额约900亿元，公司于2019年下半年到期的公开市场融资金额约63亿元，下半年到期的其他金融机构借款约70亿元。同期，新城控股货币资金余额约450亿元，其中受限资金约60亿元。

新城控股似乎正在风控与发展中寻找一个安全的平衡点。

据新城控股披露，其2019年上半年土地投资金额约为550亿元，扣除本轮交易拟转让部分后，上半年土地投资金额约为400亿元，同比依旧增长约15%。

不过，对于本处于发展快车道的新城控股来说，转让土储是否会让其规模掉队，影响未来发展则是市场关心的重点。

据悉，本轮交易拟转让项目的总货值约为450亿元，其中，2019年可推货值约为100亿元、2020年可推货值约为250亿元、2021年可推货值约为100亿元。有业内人士直言：“新城控股上半年已完成1224.18亿元销售额，要达到其2700亿元的全年目标只需释放下半年可推货值总量的一半即可，因此项目转让在今年不会对其业绩有太大冲击。但如此后有持续性战略收缩动作，则会对未来几年销售产生影响。”

该业内人士认为，如果下半年新城的境况没有大的改变，明年开始，其在规模上掉队或将很难避免。

本文来自微信公众号：地产深度报道（ID：RE_report），作者：孙婉秋、刘天天，标题图来自视觉中国