越来越多地方砸钱做城市更新了

又一波“泼天的富贵”来了，这次是城市更新。

这一次，由中央财政直接出手，实实在在拨款超过百亿元，推动首批15个城市进行城市更新。

这不仅是中央财政首次给予城市更新的定向补贴，而且15个城市总金额加起来，足足能有144亿元，力度可不小。其中，以上海为代表的单个城市最高补贴达12亿元。

来源：财政部

补贴具体投向城市地下管道更新改造、城市污水管网全覆盖样板区建设、市政基础设施补短板、老旧片区更新改造这四大重点工作。

与此同时，据住建部消息，今年全国计划新开工改造城镇老旧小区达到5.4万个，同样创下了自2018年写入政府工作报告以来的最高记录。

来源：历年政府工作报告

毫无疑问，在多项政策和资金的直接支持下，全国的城市更新正在进入一个全新阶段。

“城市更新”四个字乍听起来，容易让人觉得很大很空，但落到实地都是一切细枝末节的东西，真的能较大程度改变城市的样貌，更会给你我个人生活带来一些切实的不同。

一

目前，这15个城市中，已经有多个城市发布了今年的城市更新行动计划。

以我们最熟悉的上海为例，事实上，上海很早就开始布局“城市更新”这件事了。2015年5月正式发布《上海市城市更新实施办法》，这一年也被视作上海城市更新的开局之年。

此后持续出台优化政策，从2021年的《上海市城市更新条例》，在全国范围内首次上升到地方人大的立法层面。

到2023年的《关于深入实施城市更新行动加快推动高质量发展的意见》，标志上海已经全面进入存量更新阶段。再到现在，已经走过整整9个年头。

据不完全统计，这么多年来，上海投入到城市更新的资金累计超万亿元。

包括2021年成立的专项城市更新基金，总规模约800亿元，是全国落地规模最大的城市更新基金。

光城中村一项，据上海市房屋管理局数据，截止2022年底就引进社会资金达5500多亿元，已经投入的超过2500亿元。

是不是听起来很夸张？可以说，上海在城市更新上是真金白银花了大价钱。

今年上海又有了新目标，计划全年完成12万平方米零星旧改、31万平方米不成套旧住房改造，1500万平方米老旧小区改造，再启动10个“城中村”改造项目。

持续推动一批老旧工业区、商业商务区、风貌保护区的更新改造，并选取了外滩第二立面、大吴淞地区等10个试点，作为重点更新单元，起到“以点带面”的示范效果。

而针对此次中央财政补贴的四大方向，前三大重点：城市地下管道更新改造，城市污水管网全覆盖样板区建设，以及市政基础设施补短板，上海也都做出了全面而详实的计划。

相信大家最为关心的就是第四大重点：老旧片区更新改造。

以城中村为例，大家都知道城中村改造对城市面貌的更新效果影响有多大。

目前，上海城中村改造体量还有很多，不管是市中心零星旧改，还是郊区成片的区域改造。

尽管早在10年前就启动了第一批49个城中村的改造项目，但截至2021年底，这49个城中村改造才完成了27个，刚过半数，

最近几年，上海改造的城中村数量持续走高，2022年是8个，2023年就上升到了10个，2024年则是至少15个。

来源：上海征收

在2025年之前，上海将优先改造中心城区周边和五大新城的城中村。更长远来看，上海也为8年后立下了奋斗目标，到2032年底将全面完成全市62个“城中村”改造项目。

与之相应的是，政府的征地和拆迁补偿支出金额也在不断攀升。

前段时间，上海各区公布了2024年预算，涉及到动迁款的地方自然是最吸引人关注的。我随手加了一下，发现上海今年的动迁款预算居然至少有1100个亿，还只是统计了一个主要的出资渠道而已。

与2023年相比，徐汇、虹口、普陀三个区的预算暴增超过了100%，徐汇的动迁款数额更是连续三年增长。

数据来源：各区政府

不过，上海各区今年的更新重点并不相同：像虹口区是零星旧改，徐汇区是老旧住房改造，宝山是要给沪渝蓉沿江高铁上海段这样的重大工程项目建设“腾地方”；浦东新区在去年实现了内环内城中村点位清零，今年就将工作重点转向了中环内城中村的改造。

二

此次中央财政补贴，还有一个要求就是：

各个城市根据因地制宜、因城施策的原则，有针对性地解决当地核心问题，突出本次更新的示范重点，而不是面面俱到。

具体来看名单，这15个城市要么是直辖市，要么是省会城市，要么是国家计划单列市。

只有东莞，是唯一一个普通地级市，看起来最为平平无奇。它能跻身首批名单，也跟其经济发达、人口众多有关。

今年第一季度的GDP总量排名全国第22名，整个城区的人口超过1000万，属于超大城市。

东莞城市发展的制约因素也很明显，和广州、深圳一样，那就是“城中村”。

据中国人民大学叶裕民团队研究，东莞的城中村个数达到439个，比广州的425个和深圳的336个还要多，涉及人口超过500万。

由于特殊的行政架构和“市镇村组”四轮驱动发展模式，东莞的城中村不只是分布在城市边缘，而是遍布城市的各个区域，包括城市的中心地带。

在建设用地面积占城市建成区面积比重一项，东莞更是高达81.2%。

相继解决了“改不动”、“改不起”两大难题后，目前东莞正在主攻“改不完”的第三大难关，计划自2023年起，5年推动90个旧村改造。

今年以来，东莞瞄准了108个“小圈”的城中村项目，其中20个是年度重点；

同时从土地供给端减少供应，全市2024年宅地供应只有6宗，总面积仅约46万平，对比2023年33宗住宅用地出让计划（最终成交8宗），还是有很明显的差距。

图源：东莞自然资源局

而从以往的城中村改造模式来看，东莞主要有三种类型：拆迁、旧房改造和城市更新。

第一种就是全部拆掉后建成生态绿地，以提升城市公共空间环境；

第二种旧房改造，是在原有房屋结构老化、配套缺失的情况下，经过一番改造，改善居民的生活环境和居住品质；

第三种常见的城市更新，比如一些TOD项目，未来规划以居住和商业功能相结合。

之前的旧改主要由政府主导，单一主题进行挂牌招商，以及土地权益人自行改造；现在，东莞还创新设立了“公开招引实施主体”模式，吸引更多的合作方进行市场化改造。

除了直辖市代表上海和东部城市代表东莞之外，首批入围的中部和西部城市，我也各挑了一个典型，分别是武汉和成都。

说到武汉的城市更新，就不能不提到它的“王牌军”——武汉城建集团，也被称为“武汉首席运营官”，操盘过多个当地标杆项目、居住区和商业综合体；并在2020年正式成立了武汉市城市更新中心，积极推进首批33个城市更新项目，重点指导江岸、江汉、汉阳、东西湖等4个老旧片区的改造。

而成都走在潮流前线，更是为城市更新带来了不少新尝试，包括将青羊区祠堂街二期挪为“空中街区”，把昭觉里特色街区变身成一个开放式的沉浸式体验馆，甚至把石油总机厂生产车间爆改成了影视产业园，在空间设计和互动体验上做到了价值“焕新”，吸引更多年轻人玩在成都。

三

回过头来，我们不禁产生思考，为什么城市更新会在今年突飞猛进，进入了一个全新阶段？

去年7月，国家通过了《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》，正式拉开了超大特大城市推进城中村改造的序幕。

再到今年，首次以中央财政直接支持的方式，推动重点城市的城市更新。

根据这15个城市的示范表现，接下来还会复制推广到全国更多的大中城市，必定会有第二、第三批城市得到财政支持。

这也不得不提到一个问题，钱从哪里来。

据住建部和财政部反映，运用了增发国债、地方政府专项债、中央预算内投资等政策工具，并鼓励和支持民间资本参与。

大家对前阵子发的超长国债，应该还有印象吧？

我国将从今年开始，拟连续几年发行超长期特别国债，专项用于国家重大战略实施和重点领域安全能力建设。

今年先发行1万亿元，5月已经展开了一期的招标。

翻译成大白话就是，国家将从多方面募资，并定向投入城市更新等基础设施的改善，帮助重点城市提升整体吸引力，促进区域经济发展。

除了“国家队”的出手，城市更新还鼓励民间资本进入，可以从停车场、临街商铺、餐饮等方面获得租赁收入，以加快整体改造进程。

而回顾过去的二三十年，我们很多城市走的都是“大拆大建”的路子，大到一线城市，小到乡镇，差不多每个城市都彻底新建了一遍。

但近年来，城市更新不再是轰轰烈烈的拆除和新建，而是采取“以留为主，改、拆、移为辅”的手法进行更新，为居民提供更好的生活。

本文来自微信公众号：真叫卢俊 （ID：zhenjiaolujun0426），作者：楚然