去日本买房，3年涨2倍，会是泡沫狂欢吗？

胡宸和太太的新家在大阪，3月底搬进来的他们，在这里才刚刚住满两个月。

疫情期间飞涨的房价，让他们在2022年年底决定买下这幢房子，当时的价格换算成人民币，大约是250万元左右。

他们身边很多人，这两年都在日本买了房，有些人一掷千金，一买就是一整栋楼。也有人在悄悄观望，随时准备下场。

今年东京的房产市场，有80%的外国购房者来自中国。根据不动产经济研究所的统计数据显示，东京的房价，过去3年直接涨了2倍以上。

就在前些日子，马云旗下的云锋基金，也宣布出资近50亿人民币，投资日本房地产。

然而在日本购房投资，并非那么简单。

有人买完房再想卖出，看到的却是腰斩的二手房价；有些人想开民宿，前期选址、内部装修、后期的运营和维护，哪一个都不能落下。

看上去火热的日本地产市场，风险和门道一点都不少。

在日本生活，买房比租房还划算

这段时间，胡宸和太太正忙着采购家具，把家里装扮成自己喜欢的样子。

这套精装修的房子，价格在日本不算便宜，因为地段非常不错，从窗户里就可以看到大阪的中心商务区梅田。

“但和国内比起来，门槛就特别低了。”他说。

胡宸的同事，大概2018年左右买的房，也是在大阪，而且地段和房子大小都和他们这套差不多，可价格却便宜了50万元左右。

“所以我们买房，已经算是高位接盘……”说起之前的经历，胡宸笑了，“但现在的房价，比我们买的时候又涨了很多。”

没错，大阪的几个区域，过去几年的房价增长普遍在20%以上。涨幅最高的都岛区和港区甚至可以达到50%。

原因有很多：日本的物价走出“失落的三十年”，开始进入通胀时代；日元的贬值，让海外投资者来买房的兴趣高了不少。

但哪怕是房价上涨的大背景下，人们在日本买房的压力依然不算太大。

如今中国的房贷利息，普遍在3%～4%的水平，而胡宸和太太贷款买下的这套房子，首付20%，利率却仅仅只有0.27%。每个月的还款，算起来只有人民币4500元左右。

他说，因为他们两个人都是公司职员，纳税又满了一定的年限，在日本的银行眼中稳定性很有保障。

正因如此，在日本“一亿中产”的社会现状中，这个数字也成了最普遍的房贷标准。可以说大部分有意买房的人群，都能从银行那里拿到一个非常划算的利率。

而如果说较低的经济成本，是对买房者诱惑十足的拉力，对胡宸而言，逃离租房的生活，是那个最关键的推力所在。

在买房以前，他们两人租的是一间40平米的小房子，房租一个月就要5500元人民币，比现在的房贷还要贵。

更不用说，住房成本变低了，活动空间还变大了——这是因为日本的住房面积计算方式，和中国不太一样，在这里，“反向”公摊才是常态。

胡宸告诉我，日本买房合同上的面积，通常只涵盖了房子的一部分，像阳台、玄关这些地方的面积还是另算的。

“比如我们这套房子，写的是75平米，但最后杂七杂八加起来，居住面积大概有90平左右。”

相比之下，租房事又多、价钱又贵。攒攒钱，买一间自己的小屋，也就成了一个顺理成章的选择。

胡宸的中国朋友，但凡在日本工作了一段时间的，基本都买好了房子。

“实在是不想付房租了……而且有一套自己的房子，毕竟是一种不一样的感觉。”

学区房里开民宿，入市的人越来越多

和胡宸相比，在日本待了8年的Tammy，算是见证了这些年楼市的变迁。在她看来，这两年的房地产市场，已经到了一个“白热化”的阶段。

从前几年开始，日元就进入了贬值的区间，这引来了为数众多的海外投资者，中国人自不用说，越南、菲律宾、乃至欧美的炒房客也大有人在。

于是，尽管有疫情的存在，日本的房价在过去几年依旧暴涨，一些大城市的好地段，翻了一番的也不少见。

但就算这样，和北京、上海比起来也是小巫见大巫。

Tammy说，像大阪比较贵的中央区域，现在的房价在200万日元一坪（1坪=3.3平米），相当于人民币3.3万元1平米，哪怕是东京，可能也就在5万人民币左右。

“那这个价格，就吸引了蛮多国内的人来投资。”

而且在前几年，还是来自一线城市的投资者居多，现在，许多苏州、南京等二三线城市的人也开始关注日本的房产，寻找合适的机会。

“毕竟国内大城市一套房子的价格，来到日本能买好几套了。”她说。

但在国内比较常见的“买房出租”的投资方式，在日本反而变得不那么划算：房产税、物业费等的存在，让日本的房屋出租收益率普遍低下，在大阪，平均也就是1.5%左右。

而如果单纯想靠买卖房产赚钱，还要等上3年才行，否则就要缴纳高额的交易税，这种政策也让那些短线投资客们望而却步。

于是开民宿，成了那个最受欢迎的选择。

Tammy和我讲，在民宿投资这件事上，大阪是全日本最好的地方之一，因为这座城市属于“国家战略特区”，对于很多行业都有特殊的政策优惠。

比如许可证，大阪的“特区民宿”在执照的审核方面会放宽许多，而且不存在“一年最多营业180天”的限制。

“虽然房子平时当旅馆经营，但毕竟使用权还是在自己这里的，”Tammy说道，“所以很多人在买房的时候，就想好了不开民宿以后的打算。”

比如不少中国家长，直接买下一个地段很好的学区房，先做民宿运营着，等孩子长大一些了，就收回来自住。

这一点，也反映在房价的数据上——西区是大阪涨价最快的区域，这里也是这座城市最受欢迎的学区之一。

从民宿到学区房，以大阪为核心的关西城市圈背后，是一个越来越兴盛的日本地产投资市场。

新房疯抢，老房难卖

这几年日元汇率的贬值，吸引了大量中国炒房客前来“抄底”。

大多数人，去日本买房都是为了投资，真正自住的还是少数。

可其中的门道可一点都不少。想靠房子就躺平赚钱，根本就不是想象中那样简单。

以新建设为主的东京公寓，平均成交价格从30年前的147万元人民币，涨到了2024年的211万元。

这是因为日本市场对于新房有着巨大的热情，相同地段的两套房子，新房的价格可能会贵3倍还要多。

东京市中心还在建的高级公寓楼，开盘就被精明的中国炒房客一扫而空，哪怕要等上两、三年才能真正入住。

但新房的高价，也意味着持有几年后，老房子很难以理想的价格出手。

根据日本总务省的数据，今年日本全国的空家率，已经达到了13.8%，就连东京也有10%。这个数字的背后，是大量无人居住，而又难以卖出的房子。

空房子不仅没有投资收入，每年还依然要缴纳房产税等费用，这样的风险，都需要房主自己来承担。

出租、民宿，背后隐藏高额成本

但仅凭出租，也很难有什么收益。

像胡宸和太太两个人，之前也买了一套小公寓对外出租，但彻底贯彻租售同权的日本，对于租客权益的保护已经到了无微不至的程度。有段时间他们想要卖房，只要租客觉得“不方便”，买家都没法来看房。

维持运营的成本，又是另外一个大头。

当年他们当租客，觉得一个月房租很贵。但做了房东以后才发现：马桶坏了，修一下就是5000块钱；物业的管理费，一个月2%的固定支出；政府的房产税更是不用多说……

种种阻碍，想靠租房赚大钱，基本没有可能。按胡宸自己的说法：“顶多也就是对抗一下通胀。”

至于投资民宿，运营的难题也一点都不少。

首先在房型上，基本只有一户建一种选择，因为在公寓里面开民宿，需要先得到大楼管委会的同意才能去申请执照，这一步一般都很难通过。

相比新建的公寓，一户建的房源普遍较旧，但这些看似便宜的“老破小”，背后同样隐藏着高额的成本。

在日本，有国家制定的《都市再开发法》，每隔十几年，都需要把老旧的城市建筑进行翻新。因此，老房子难卖不说，光是日常维护，都占据了不小的支出。

而如Tammy所说，现在的日本民宿市场厮杀激烈，前些年，简单装修一下，也有不少客人入住，大家来旅游，主要也是来体验城市的氛围。

但现在不一样了，硬件、软件，一样都不能少，租客们的口味也高了许多，如果布置不上心，服务不到位，哪怕地段再好，也很难有稳定的客源。

2024年，日本政府还出台了新政策，外国人投资买房，需要登录一个在日本的紧急联系人，这对于不少人在国内，持币观望的投资者来说，又增加了一道隐形的门槛。

这一片“蓝海”，想要入局，种种问题都不得不面对。看似火热的市场背后，是仍需慎之又慎的投资现实。

因此在网络上，也有不少人直接吐槽：“不是自住的话，去日本买房还得犹豫一下。”

聊天的最后，我问胡宸，你说你们都更喜欢东京，以后如果还想买房，会考虑去那边吗？

他笑着回答：“你这等于是在问我，今后能不能赚到大钱。”

文中胡宸为化名。

本文来自微信公众号：外滩TheBund（ID：the-Bund），作者：夏尔