“韭菜出海”之柬埔寨西港置业

文章来自公众号：仙人JUMP（ID：xrtiaotiao），作者：半佛仙人，原标题为：《想撒币么，来柬埔寨玩地产吧》，题图来自：视觉中国。

作者备注:此文首发于2019年8月初，在当时引起了很大争议，现在看来不胜唏嘘。

1

东南亚是个神奇而又魔幻的地方。

说那里离中国近，又不是很近，毕竟是跨国了，去抓人也没那么容易。

离中国远，又不是很远，毕竟出入境也方便，文化也相通。

当这种微妙的距离配上东南亚各国捉急的发展水平以及东南亚各国ZF们要钱不要脸的个性时，那里就变成了一个魔幻的冒险者天堂。

而且都是大陆混的不怎么样的冒险者，毕竟国内打黑力度这么大，在国内瞎搞属于地狱难度。

当然，虽然他们在国内混不下去了才跑去东南亚的，而且还是把国内淘汰的套路搬过去，但考虑到当地过于贫瘠的黑产治理，严格来说也算降维打击。

他们把国内的高利贷玩法带了过去，又把服务器建在那里，把网络菠菜带回了中国。

高利贷出海，网络菠菜回国，真的是风骚回马枪。

一手给东南亚人放高利贷，一手搞菠菜集团割内地韭菜。

真真两手抓，两手都不老实。

除了菠菜和高利贷这种明着的黑色产业外，近两年最火的还是所谓的地产投资。

很多人在朋友圈和各种看似高端的土鳖峰会里疯狂推销着东南亚的房产，泰国缅甸菲律宾，卖了一圈之后现在在卖柬埔寨。

最近最火的就是柬埔寨西港，西哈努克。

真的，就这么一个去玩了之后发朋友圈都嫌掉价的地方，已经成了中介们嘴里30年前的深圳，龙卷风中的烤乳猪，再不买，要被时代所抛弃。

我不禁感慨在这个魔幻的年代，镰刀都开始出口转内销了。

社会上有坏人呀。

2

鉴于最近问我柬埔寨买房的读者越来越多了，我觉得可以写写这个地方。

前段时间我自己帮某几个巨头地产商在西港那边做了完整的尽职调查，也算是深入浅出了一波柬埔寨，很多关于柬埔寨投资的谎言，我觉得可以戳几下。

我只讲一些客观事实，不会去说那里好还是不好，毕竟大家对好坏的评价标准是不同的，对于投资的风险认知也是不同的，有的人觉得是坑，有的人觉得是机会，人和人就是不一样的。

至于要不要投资那里，钱在你兜里，腿在你身上，成年人要学会为自己的人生负责了。

我们每个人都做让自己不后悔的事情，就很好。

先说柬埔寨这个国家。

很多卖地的，都在吹2017年这个国家的人均收入已经超过了1200美金，彻底摆脱了贫穷国家，成为了中等偏下收入国家！

所以蕴含着巨大的潜力，买买买。

朋友们你们听听这说的是人话吗？

一个好不容易在2年前脱离了贫困的国家，就成为了投资新贵，理由是起点低，潜力巨大。

这话的含义差不多等同于你得抓紧投资一个乞丐，因为只要他找到一个端盘子的工作，就彻底摆脱了现状，潜力巨大。

除了人均收入这个梗，他们还喜欢说的是，柬埔寨每年GDP的增速达到7%及以上，是东南亚增速最快的国家，发展神速。

这句话就有技术含量了，你不能说这是谎话，但是也不是你们理解的那种真话。

从统计学上，我们从来是不看单纯的增速的，因为没有意义。

增速这个东西，一定要配套看总数和基数。

一个国家的GDP总额是1元，增速100%，也才增了1元，一共2元。

一个国家的GDP总额是100元，增速10%，就增长了10元，一共110元。

如果只看增速，1吊打2，但是看到整体，我们就都笑了。

3

柬埔寨，增速快是真的，但那是相对于他们自身贫弱的基础而言。

你花2块钱买个手套搬砖一天可以赚100块，增速50倍，这个增速本身没有意义。

要看经济总量。

柬埔寨到今天，和越南比，GDP总量差了11倍；

和赌博之城菲律宾比，差了16倍；

和马来西亚比，差了17倍；

和泰国比，差了20倍；

由此可见，柬埔寨这个增长空间真的是源源不绝呀。

这就和你买了股票今天10块钱，目标价100元，有10倍潜力。

过一阵子跌到了5块钱，有了20倍潜力一样。

统计学真是魔力无穷。

抛开经济总量不谈，谈这个真的算欺负柬埔寨了。

我们来看GDP的高速增长，到底是源于什么？

关于GDP，有一个经典的笑话是，2个经济学家打赌吃屎，谁敢吃，给谁1万元。

经济学家A吃了这摊屎，B给了A1万元。

然后这时A说B如果吃屎，则A给B1万元，B答应了。

最后，俩人谁的钱也没多，谁的钱也没少，但各吃了一口屎。

但他俩都很高兴，因为他们创造了2万元的GDP。

GDP就是这么玄幻。

GDP，不仅要看增长速度，不仅要看总量（我们不欺负他们了），还要看质量，就是说这些GDP由什么构成。

如果GDP是由工业增长组成的话，那么确实是高质量的好GDP。

但很可惜，柬埔寨的GDP增长基本都是靠着菠菜业的税收和房地产建设给怼起来的。

柬埔寨这种GDP的水分过于魔幻，我不展开了。

当然房产销售们不会告诉你这些，他们只会告诉你高速增长，但不会告诉你这么详细的内容。

他们是对的，因为他们只管卖东西拿提成赚钱，别的也不需要关心。

4

我们抛开柬埔寨当前的情况不如我国3线城市这种事情不谈，再看看别的。

很多销售丢出来的一个说法是，柬埔寨作为东南亚最稳定的国家之一，非常适合投资。

而且柬埔寨人均年龄不到30岁，国民非常年轻，有着巨大的人口红利。

听起来是很有道理，但在投资上可能不是这个逻辑。

投资一个国家的房产，投的是什么？

往大里讲，是投资他们的未来；往小里讲，是卖给下一轮接盘侠。

所以要解决2个问题，发展问题和接盘侠的问题。

而柬埔寨这个国家，尽管有1500W年轻的人口，但是整体人民的素质和勤劳程度和我们中国完全不是一个档次的。

柬埔寨本地人的勤劳程度和改变生活的欲望，和中国人是完全不能比的（一个中国人顶3个柬埔寨人丝毫不夸张），他们当地的宗教也是很迷幻，让他们安于贫穷，好好等着来生，这就进一步导致了生产力低和效率低下。

所谓的青壮年优势和人口红利，没有真的被发挥出来。

而且所有东南亚国家的政府，都有一个问题，就是只要给钱，什么事儿都给办。

这也是为什么网络赌博的大本营全在东南亚，因为不管呀，不像国内只要你乱来，铁拳教你做人。

这同样导致的问题是，东南亚多数国家的政府，精力在捞钱上，而非在把国家变得更好上，再配合1500万佛系廉价劳动力和惨的一比的现状，这个国家真的像中介们吹的那么美好吗？

你们自己思考。

不说柬埔寨发展了，就说接盘侠。

目前整个西港，得有80%是中国人，里面还有80%是炒房和搞赌场的，你去了那边一看，不告诉你是柬埔寨，你还以为是国内5线县城呢。

你投资了柬埔寨的房子，你最终卖给谁呀？

卖给当地人？当地人这点收入买得起吗？

整个西港全是菠菜业，最靠谱的实业就是沙县小吃和正新鸡排以及鸡蛋灌饼和正规按摩。

卖给外国人？别闹了，西港全是中国人，基本没有别的国家的了。

卖给中国人？卖的比买的多好几倍，不然怎么拼命拉人去呢？

投资一定要想好退路问题，反正柬埔寨卖房卖地的那一批是不会帮你想的。

5

说完宏观问题，我们再来谈谈实操问题，关于柬埔寨的法律和土地交易。

现在很多人在吹柬埔寨土地是永久所有，并且光投资商铺和写字楼收租就有至少年化10%的收益，真的，我听了都想笑。

首先柬埔寨的土地是永久所有没错，但和外国人无关，你入了柬埔寨国籍当我没说，我还要给你点个666夸你666。

在柬埔寨，外国人买房享有的是土地使用权，50年+50年的租借期。

而且就连这个，也得走本地人代持或者信托计划的方式，不是你以为的和国内一样交钱拿房产证就行了，这里是柬埔寨朋友，不是国内。

你懂本地人代持和信托计划是什么吗？你懂里面的风险吗？

你要是不懂的话，建议还是不要碰了，你玩儿规则玩儿不过专家的。

另外关于柬埔寨的租金和房产涨价，其实非常搞笑。

从2011年起，柬埔寨的房屋增值速度确实是10%以上，但是这里面的问题在于，全都是中国人在击鼓传花呀朋友，当地人是不弄的，甚至国内过去的人过多，搞得其他国的旅客都没了，现在全都是庄家自嗨。

这些数字根本没有任何意义。

不说柬埔寨的商铺，就国内的，还有一堆人天天打骚扰电话推销各种卖不出的商铺说年化8%以上呢，怎么不去买呢。

柬埔寨西哈努克当前的现状是，全都是国内过去的人在炒，大量地产商涌入的短期后果就是供应过剩，并且乱象频发。

现在那帮在柬埔寨炒地皮的所谓大V们，都是3年前去屯的地，成本低到万把块1亩，现在出手几十万一亩就是在疯狂套现。

至于投资者利益保障，我们不能谈论一件在柬埔寨不存在的事情。

说到土地买卖，还有一点是，很多土地其实是存在争议的搁置土地，由于柬埔寨政府的一言难尽，这些土地大量存在。

如果买到存在争议的土地，后续的酸爽你不敢相信。

而且卖地的人是不会告诉你是否存在争议，当地的官员也会给你保证说没问题，但问题是，你一个外国人人生地不熟，你又不知道这个土地有没有问题。

你问官员和卖地的会不会骗你，真的他们都笑了，人家都是受过专业训练的，一般不会笑，他们的话一个标点符号你都得怀疑，真被骗了，你去哪里说理去？

除了这些外，西港炒地还有一个骚套路，就是Cosplay CBD。

这俩词拆开大家都知道，但是放在一起就可能就看不懂了，我来解释下。

当前那边有个玩法是，卖家之间串通，A卖家拉人来看地买地，B卖家在这块地的隔壁挂个牌子或者在当地报纸or网站发布广告，说自己要在隔壁进行地产开发，可能是CBD，可能是企业总部大楼，可能是综合体，可能是国际学校，可能是冒用国际知名开发商的名头，总之就是让这块看起来鸟不拉屎的东西值钱。

这是专门针对国内的炒房者的套路，毕竟大家惯性就是买配套，那就给你一个虚幻的配套，反正你人生地不熟的，玩儿你你也没地说理去。

在一个规则人家说了算的地方和人家玩儿，你觉得有没有保障呀？

6

不说土地买卖这么高端了，就说买房本身，都一堆麻烦。

在柬埔寨当地，房子产权分为硬产权和软产权，硬产权对应的国家土地管理规划局颁发的；软产权是由当地颁发的，不是国家级，硬产权要比软产权强的多。

但有趣的是，柬埔寨很多房子是同时有硬产权和软产权的，有些无良的就会把两个产权卖给不同的冤大头，最后王八看绿豆，一头绿油油。

即使你买了硬产权，也不代表你高枕无忧。

柬埔寨这地方魔幻的地方在于，长期租赁的房子，是可以和土地分开作为一个实体单独注册的，并且如果这么做了，还能办出来一张软产证，然后把软产权卖了。

租客办出房产证把房子卖出去的事情，在柬埔寨不是传说。

再配合那些鼓励你买了房子再租出去的中介们，你想想这个魔幻Plus的效果吧。

懂我意思吗？

而且吧，柬埔寨这个地方的房屋市场，各种隐瞒房屋缺陷的行为和家常便饭一样正常，如果一个中介只坑了你10万块，已经可以说是道德楷模了。

咱们国内买房子有一个概念，叫做学区房，指的是买房子有好学校上。

柬埔寨，也有一个概念，叫洪区房/地，就是说这地方闹不闹洪水。

柬埔寨由于地理位置特殊，基础设施尤其是排水设施差，且气候下雨多，导致动不动就来个洪水给你刺激一下。

当然洪区这件事情，卖房的是不会告诉你的，事实上除非你等着下大雨的时候自己看，不然是看不到的。

人家当地人都知道，就是卖给外国人的。

在家就能看到海景，是不是觉得棒呆了？

除了产证问题和洪水问题，柬埔寨的房子还有一个骚操作是夸大面积。

你没听错，在柬埔寨，房屋面积都是不确定的。

在交易前，卖方可能说是6X18m，你量了下也是，但实际上可能是6X12甚至4X10m，这种房子后面会面临违建拆除的问题。

硬产权房好很多，一般证上会有明确的标识。

而软产权的话，你不去物业确认面积的话，到时候可能会傻眼。

7

除了以上乱七八糟的东西之外，你得知道西港其实是一个非常混乱的罪恶之城。

治安乱七八糟，西港地方政府不作为，黑道和菠菜齐飞，抢劫频发，遍地都是大镖客和大嫖客。

当地人都知道中国人有钱，中国人来投资的，各种专门打劫中国人的案件层出不穷。

喜欢玩儿真人吃鸡么？死了不带复活的那种。

是不是不相信？觉得我在和你们开玩笑？

打开中国领事服务网（对外领事权威网站，官方信息发布地，我看哪个SB敢说这个是假新闻）。

西哈努克是属于提醒中国公民谨慎前往的地方，因为这地方，不稳定。

我们点开这个提醒内容，8月2号刚发布的，里面写的清清楚楚，建议每个人读3遍。

朋友们，这个算是正儿八经的告诉你这地方不安全了吧？

一个你的人身安全都得不到保障，你身边的所有人都可能是加害者和受害者的地方，你觉得他们的投资价值是怎样的呢?

你要知道你现在买的都是人家好几年前屯的东西，那些卖家东西一卖就跑了去玩儿了，然后你守着这堆华丽的破烂发呆。

你要真的这么有钱，这么喜欢守着华丽的破烂发呆，我给你建议一个地方，就在国内，还没柬埔寨那么麻烦。

在我老家山东，有一个神奇的地方叫做烟台，那边有个海边（说真滴位置和西哈努克差不多）住宅区叫做银滩。

只要20到30万，你可以拥有海景别墅，就是这么刺激。

有一段时间，全国每个2线城市的超市门口都有专门推销那里房子的人，现场拉人，车接车送包吃包住。

烟台是个好城市，经济不错，气候不错，还是海边，价格也不贵，很多人当场就买了。

这房子特别保值，6年后也还是这个价格，还略微低了一点，非常亲民。

买了的人全都沙雕了，就是鬼城，而且海边的含盐空气一般人都受不了。

为啥我这么清楚，老读者都知道我有一个神奇的买什么什么赔的二婶儿，她在那有5套房，上次专门请我们去了想卖给我。

8

来来来，同学们，我们最后再总结一下这篇文章的知识点，有助于巩固你们的钱包。

1.柬埔寨虽然GDP增速很高，但是起点实在是低的有点厉害，整个经济总量太难看了，有潜力，但是潜力兑现起码还要20年。

2.柬埔寨所谓的人口红利是一纸空谈，不仅是柬埔寨老百姓的神奇佛系（和勤劳努力的中国人比，真的差太多了），还因为当地主力产业是菠菜和炒房，整体增速全靠这两个产业，GDP水分过大，对于国家发展没有意义，所谓的快速发展很虚。

3.当前西哈努克全都是国内的人过去坐庄击鼓传花，房子专门卖给中国人，当地人接不起盘，最后就看砸在谁手里。

而且那帮现在吆喝的欢的，早期囤地成本很低，现在在出货，一茬一茬在低买高卖，各种操盘和虚假宣传的手段骚气冲天，吃的就是在国外没人管。

4.柬埔寨的房屋法律和国内通行的逻辑不通，中间很多隐性坑无法被快速发现，并且由于跨国，维权也不能说困难吧，你就别想维权了。

5.柬埔寨地方政府腐败，为了捞钱什么都敢批。

各种沙雕合影给钱就拍就不提了，人家微商都和美国总统合影了，柬埔寨炒房团还得加油。

主要是大量受贿，和炒地炒房团传统，画各种大饼骗国内不懂的。

另外整个东南亚都喜欢朝令夕改，说不定哪天就不认账了，参考某个著名的森林城市。

6.西哈努克当地十分混乱，是一个以菠菜为支柱的地方，针对中国人的抢劫和暴力行为不绝，官方都发声提醒中国公民谨慎前往。

你买了自住我都得夸你是勇士，放着国内不待，非得去国外条件堪比国内5线大县城的地方冒着危险，真的666。

你们看，我已经把这件事情讲的够明白了吧。

当然，不是说柬埔寨一无是处，毕竟确实是有红利摆在那里，也是我国影响力出海的重要一站。

但问题是，如果你是3年前去买，那还有机会，这3年都涨了多少倍了，现在去都是给3年前的那些人接盘的，你得想想接你盘的在哪？

而且这一接，别的不敢说，套你个10年还是问题不大的，参考下前几年东南亚其他国家的狂热房产投资，现在什么卵样，柬埔寨还不如那几个国家呢说真的。

最后，如果你觉得自己有一大笔闲钱，就是看好这地方，不在乎被套个十几年，就是要投。

我也管不着，钱是你的。

不过真这么刺挠，干嘛不去搞币圈呢？

那个才是真正的巅峰快乐。

文章来自公众号：仙人JUMP（ID：xrtiaotiao），作者：半佛仙人。