炒不动的崇礼“雪区房”

文章来自公众号：PropTech研习社（ID：cv_seal），作者：银昕，原标题为：《实探崇礼「雪区房」：欢迎滑雪「氪金党」，炒房客慢走不送》，题图来自：视觉中国。

你愿意为自己的爱好，最高花费多少钱?

90后炒鞋、买汉服能一口气用掉几十万；00后为抽盲盒限定款，可以怂恿父母出手十几万。对于这些，我们已见怪不怪，谁小时候没点爱好呢？

但为了滑雪方便，就在雪场旁买套“雪区房”的80后你见过么？向来处在消费鄙视链底端的80后，一旦为爱好氪起金来，丝毫不会手软。

豪掷百万烧“装备”，去崇礼买套“雪区房”，实现雪场住房自由，滑雪“氪金党”，一起来了解下？

滑雪“氪金族” ：豪掷百万“烧”装备，雪场住房要自由

2013年中国正式向国际奥委会提出京张两地联合申奥之后，“去崇礼买套雪区房”在滑雪爱好者圈子（行话称之为“雪圈”）里成了一句流行语。

对滑雪发烧友来说，除了花大量的真金白银“烧”雪板、雪鞋、护具和雪服等滑雪装备外，崇礼“雪区房”成了“不差钱”的雪友们最烧钱的一次消费升级。

拥有几十年“雪龄”的天津人老张是一枚典型的滑雪“氪金党”。他在河北张家口崇礼县城里坐拥两套“雪区房”。

崇礼，因为天然的气候优势，一年中有5个月是雪季，顶配的雪场都会选址这里，又因离北京近，这里成为滑雪族入门之后的朝圣地。

雪龄资深的老张是崇礼常客，他既滑双板也滑单板，在雪圈儿被称作“双修大神”，这意味着他在雪具上的投入通常是“单修大神”的两倍。

以上个雪季为例，老张在新雪具上的投入又一次轻松过万，季末他还花了一万余元购买了崇礼万龙滑雪场不分平日和周末的全季卡。

与动辄数万元的头盔、雪板、雪鞋、护具、季卡相比，老张对滑雪投入最大的装备就属崇礼县城的两套“雪区房”了，总价二百万。

 “没辙，我滑雪的瘾实在太大，崇礼有将近半年的雪季，如果每个周末都来租房子或者住宾馆，算起来也是一笔不小的花销，如果能在崇礼有套房，常年驻扎在这儿其实更方便。”

老张称滑雪运动为“白色鸦片”，他自己中毒至深，没法“脱瘾”了。

北京人小王，10年雪龄，他每年的雪季有4个月，在互联网大厂工作，瘾大的时候，偶尔也会请假去滑雪。

对于滑雪中发生的趣事，小王印象最深的也就是前几年总在崇礼雪场集体“刮坡”的上海麻将团。最让小王这样资深的雪友闹心的，大概就是滑雪时候碰上初入行的“鱼雷”，半路摔倒了躺着路中挡道的，才学会“犁式”就敢上高级道“冲坡”的。

滑了6、7年，2017年小王决定买套“雪区房”。

“忽然有一天”，主修双板的小王说他买房这事没有太多深思熟虑，完全是2017年元旦里的一次冲动决策。

一年之后，小王就住进了自己在崇礼的“雪区房”，从此小王再也不用把死沉死沉的装备从北京驮到雪场，再也不用提前预定酒店房间。

小王说这套房子冬季供暖很足，他常常呼朋引伴地让北京雪友在他的“雪区房”里休息。

为实现这个“滑雪住房自由”，小王单笔消费几十万。

崇礼太舞滑雪小镇内的商业街（来源：PropTech研习社）

时间闪回到2015年，房产中介小白，眼中看到的是另外一个故事。

常年驻扎北京的太子滑雪小镇房产销售代表小白，是土生土长的崇礼人。

“我印象中的崇礼还是多年前那个特别小的镇子，但从申奥成功开始，大量市政工程上马，开发商也纷纷进入，不停的楼盘开发和道路建设把当时的小城版图扩大了不止一倍。”

小白对自己高中时代的崇礼县城印象颇深。

2013年之前，崇礼只有一条长青路可被称作商业街，整个县城绝大部分商店都聚集于此，此外还有一个长途汽车站。

“那时的人们一个月收入如果超过两千，就算是不低了，包子馒头等主食都是按毛来卖。”

在小白的记忆中，是申奥成功和京津两地的滑雪爱好者的到来抬高了当地居民的生活成本，动辄几块钱的主食，让月均收入只有两千多元的本地居民实难承受。

“不过等雪季结束了雪友都撤了，价格就会降下来，否则没人买了。”小白说。

在小白的记忆中，从2014年开始来自全国的购房者纷纷驻扎崇礼。

彼时县城区域内的住宅项目大都几千元/每平米，其中要数矗立在清水河畔的华府礼尚项目最为亮眼，其单价也未超过万元，“那时候并没有雪场周围如此多以小镇形式运营的公寓。”小白说。

改变崇礼县城样貌的节点有三个：申奥成功，太子城高铁站投运，冬奥会举办。

第一个节点，申奥成功后崇礼房价从几千元涨至上万元；第二个节点将在2019年底发生，太子城高铁站通车。

其实，早在2015年冬奥会申奥成功之前，“炒房客”的身影就已出现在崇礼这个国家级贫困县。

2013年底京张两地提出联合申奥，看房团从2014年起比较集中地出现在崇礼，其中不乏对滑雪运动的深度爱好者，也有纯以投资为目的的“赌徒”。

老张就是2014年加入了头几批看房团大军，从开始关注崇礼楼市到最终出手买了两套“雪区房”，老张在两年多的时间里几乎逛遍了所有崇礼的住宅类项目以及以“滑雪小镇”命名的商办类项目。

但不管是老张，还是小王，他们都不觉得自己的炒房客，如果要在滑雪和房子面前做选择，无疑，他们一定会把滑雪摆在第一位。那么，崇礼有没有炒房客？还有谁看中了“雪区房”？“雪区房”还有得炒吗？

雪区看房客：我们不是炒房团

“双修大神”老张在滑雪之余，以向导的身份领着记者逛了逛他看过的楼盘。

崇礼目前的房价现状是，紧邻云顶、太舞和富龙三座滑雪场周边的滑雪小镇基本延续了上雪季末的价格水平：太舞滑雪小镇均价超过3万元/每平米，密苑太子滑雪小镇均价超过2.7万元/每平米，紧靠崇礼老城区的富龙四季小镇均价不到2万元/每平米。

从富龙四季小镇远眺崇礼老城区（来源：PropTech研习社）

“最开始来崇礼看房的时候都是在滑雪之余，我没有特意为了看房跑过崇礼。但我的瘾比较大，来的次数多，对崇礼很熟悉。”老张刚开始来崇礼看房时，崇礼县城的版图面积只有目前的一半。

在老张的带领下，记者最先来到了崇礼县城清水河畔的一处高层建筑 。公开信息显示该项目于2007年开盘，但在老张口中，正式开工建设已是2010年之后了。

“这几幢建筑在当时的崇礼，甚至现在的崇礼都是地标性的。”老张说。

2014年，老张成了这里的业主之一，彼时离国际奥委会宣布2022年冬奥会举办城市还有不到一年的时间。

“当时我手上有几十万闲钱，这里卖不到一万元/每平米，我就付了全款买了。”谈起对这套90平米的两居室的购买，老张并无太多遗憾，作为深度滑雪爱好者，他购买该小区房产首先考虑的是自住。

“从这里出发去万龙滑雪场是很方便的。”老张是万龙雪场的通滑季卡购买者，对万龙雪场的雪质和雪道规划非常认可。

一年后，京张联合申奥成功，老张手中的这套 “雪区房”单价很快就突破了一万元/每平米。

老张尝到了甜头，于是决定继续投资，这一次目的很明确，不打算自住。他看上了紧邻崇礼老城，就在富龙滑雪场脚下的富龙四季小镇。

“2016年底我买富龙的时候单价已经逼近两万元，一期项目中的户型剩余的也不多了。当时以文旅小镇形式出现在市面上的还有太舞滑雪小镇，但它离县城太远了，属于未来的冬奥新城版图内，往返县城很不方便。除非特别喜欢滑太舞滑雪场，否则没人考虑那里。” 

老张买这套房的算盘是，富龙四季小镇就在离县城最近的滑雪场脚下，即便不将其卖出，周末短租的需求肯定也不少，至少能获得可观的租金收益。

2016年底老张成了富龙四季小镇某栋公寓楼的业主之一，成了在崇礼拥有两套“雪区房”的“土豪”。

但是，老张的算盘没能打响。

2017年3月，一纸限购令让老张和其他所有在崇礼购买了住宅类产品的“炒房客”如雷灌顶。

崇礼出台的限购令明确要求，今后非崇礼区本地户籍居民家庭可购买1套住宅项目，并且需提供自购房之日起前两年在本地缴纳社保的证明。

这一纸限购令意味着，早期的头几批“炒房客”今后只能将手中的“雪区房”转卖给崇礼当地居民，京津两地的购房者此后再也不能染指崇礼区范围内70年使用权的住宅类项目。

老张告诉PropTech研习社，限购之后崇礼县城内的所有住宅类项目就进入“冰封”状态。

“只能转卖给崇礼当地居民，基本等于没人能够接盘，因为当地人的收入实在是太低了。”

据张家口市统计局公布的2018年度该市城镇居民收入水平，人均月收入不足2700元，而崇礼区的收入水平还要低于张家口市的平均水平。

华府礼尚用来自住，这个钱花的没得说，但富龙四季小镇因限购政策而“砸在手里”，老张有说不尽的遗憾。

老张之前预判富龙四季小镇的房价能维持在单价两万元以上，但落空了。

“一些业主已经在寻求转让了，单价只有一万七八，富龙离老城太近，随着冬奥新城的太子城高铁站即将通车，新城的房价处于高位，老城的房子再也涨不上去了。”

老张不愿以单价将近两万买入的房子低价卖出，索性选择了继续持有。

富龙四季小镇内的公寓楼（来源：PropTech研习社）

跟老张相比，小王就没有这个烦恼，他于2017年初在崇礼老城区内的润泽苑购得一套“雪区房”，首付30%，其余70%在北京银行做了按揭。“限购不限购对我没区别，房子能否升值是买了不止一套房子的‘土豪’才会考虑的事儿。” 

“现在的办法是找公寓运营商进行托管，至少每个雪季还能赚到一些租金。”老张只能这么善后。

崇礼“雪区房”后劲：5个月雪季，还是太短

崇礼的“雪区房”生态，从地理位置上看是由“老城”和“新城”组成。不过，“老城”和“新城”是约定俗成的说法。

按照官方的城市规划，崇礼将分成西湾子、太子城和红旗营三个组团发展。

它们各自定位不同：

西湾子组团大致范围与崇礼老城区重合，被定义为“综合旅游服务区”；

太子城组团被定义为“冬奥新城”，太子城高铁站坐落在此，周边有太舞、云顶和万龙三座大型滑雪场，被定义成“国际冰雪运动圣地”，也是奥运会主赛场和奥运村所在地；

红旗营组团最为偏僻，被定义为未来的“冰雪装备制造基地”。

作为“炒房客”中的后进者，小武当下最尴尬的命题是，在西湾子组团（老城）和太子城组团（冬奥新城）之间做何选择。

西湾子组团交通和餐饮业便利，打车叫外卖都易如反掌；反观太子城组团，高铁站的开通以及冬奥核心区的预期当然是明确的。但以崇礼国家贫困县的社会现实，一场冬奥会是否足够促发太子城组团本身产生持续的市场活力，以替代老城，真的成为崇礼未来的经济中心？

“老城区的售楼小哥一直在说，整个崇礼的服务业都可以当作后盾，生活交通都方便得多；太子城组团的售楼小哥一直在对未来‘画饼’，说高铁一旦开通就会如何如何，但现状看上去离蓝图上的差距实在太大，大到我不敢相信。但我知道一些业主已经在降价转让了，谁会转让自己看好能持续升值的房子呢？”小武对PropTech研习社表达着她的困惑。

时间已经临近2019年末，影响崇礼房价生态的第二个节点马上就会到来——高铁开通。

在太子城高铁站通车之前，崇礼往返北京的交通并不方便。从北京北郊出发，沿京藏高速到达张家口主市区东侧后，走上首都环线高速，抵达崇礼区中心需要超过三个小时。

这段路程在几何学上并不是最优路线，常被雪友吐槽“太难走”，但已是目前最节省时间的路线。

在2019年底京张高铁崇礼支线通车后，这种交通状况将得到改变。

从北京市海淀区清河火车站出发，用时50分钟即可到太子城站，崇礼将正式进入北京的“一小时交通半径”。

这意味，临近高铁站的太子城组团“雪区房”有希望升值。

即将到来的高铁区位优势，正在被不同的房产中介拿来用作销售话术。 “太舞才是离高铁站最近的滑雪场，你如果去云顶下面的太子滑雪小镇的话还得坐个摆渡车。”

崇礼太舞滑雪小镇内的商业街（来源：PropTech研习社）

但对于这样的消息，房产中介高峰并不看好。

高峰从2017-2018雪季开始在崇礼从事公寓托管和运营，此外他还代理着二手房买卖。

几个雪季以来，他成了“雪区房”圈儿里口碑和影响力都还不错的一位经纪人，老张“砸手里”的那套富龙四季小镇的房子就曾交给高峰托管过一段时间。

高峰对PropTech研习社斩钉截铁地表示，单从租金水平上来说，冬奥新城就不是最佳选择。“冬奥新城因为高铁站的存在，价格上一直处于高位。以相似面积的公寓为例，总价是老城的三倍，但能在租金上也租出三倍的价格去么？很显然不能，那为什么要买？”

高峰表示，冬奥新城截至目前生活成本依旧很高，“打不到车”“叫不到外卖”，所以租不出太好的价格。

但老城就好过吗？

“我目前已经接到了很多云顶丽苑业主的委托，他们已决定将手中房子转出了。如果您现在还想买，过了一年后您也会后悔，也会想要低价转让的。”高峰所说的云顶丽苑就是太子城组团内的“雪区房”，是云顶滑雪场周边的配套公寓。

崇礼的“雪区房”还有任何炒作后劲吗?

崇礼申奥成功之后入市的“雪区房”一般有两个特点：几乎都是50年产权的商业、办公项目，冠以“公寓”之名；几乎都作为大型滑雪场的配套建筑存在，紧邻太舞、万龙和云顶三个滑雪场。

开发商够聪明，利用50年商办产权直接跳过了崇礼县城出台的70年住宅限购政策。公寓作为崇礼“雪区房”生态的补充，开始迅速壮大。

50年产权的公寓，是小白的销售主场。

小白所服务的滑雪小镇面向购房人推出的是强制托管政策，即当业主购得房产后需交给开发商强制托管，托管到2023年，托管期间开发商将房源拿去做酒店运营。业主每年只有至多四十天的居住权，如果超过四十天，要按照每天每平米八元钱的价格向开发商交租金。

房价没有增长空间，那么投资运营有戏吗?

事实是，运营的生意也不好做了。

高峰已经不愿意以一整年为单位托管，宁愿只托管一个雪季，也就是5个月左右。

“崇礼只有雪季才人山人海，雪季一结束马上恢复成一个安静的小城。”至于各个雪场一直在打造的夏季项目，高峰表示从短租需求来看，还远不能与冬季相比。

崇礼“雪区房”，欢迎滑雪“氪金党”，但不欢迎炒房客。   

文章来自公众号：PropTech研习社（ID：cv_seal），作者：银昕。