告别巨婴时代，房企报国有门

本文来自微信公众号： 無房（xinwufang007），作者： 房师，题图来自：视觉中国

2019年已接近尾声，如果要评选年度关键词，“破产”一词当仁不让。

据人民法院公告网显示，截至11月20日，房地产开放商的破产数量已经高达446家，平均每天就有1.5家房地产企业倒地破产，创下历史记录。

破产房企中大部分为中小房企，但一些大房企也赫然在列，典型如中国民企500强银亿集团、港股上市企业五洲集团等等。

黄奇帆甚至断言，今后十几年，中国房地产开发企业数量会减少三分之二以上！按这个比例算，未来将有七万家左右的房企倒下。可谓是，小房企惨，大房企惨，往后更加惨。

然而，放到五年前，这是想都不敢想的事，即便房企想亏，都难！

这也意味着，房地产行业正在告别“巨婴”时代。其实，大家都在说的黄金十年、白银十年，都属于国家“哺乳”房企的时代。

1998至2008这十年，房企靠吮吸炒地、炒楼两个“乳头”，躺着实现暴利。

2009至2018这十年，房企只靠吮吸炒楼这一个“乳头”，也能站着实现快速发展。

如今，作为“巨婴“的房企必须要断奶了，不仅需要自己给自己找食吃，还要反哺将它养育成人的祖国母亲。

1

任泽平提出过，对于房地产周期，短期看金融，中期看土地，长期看人口。但他没说的一句话是：长中短期，都得乖乖看政策。

地产二十年，每一次周期的升降都跟政策紧密相连。

1998年是房地产业的一座里程碑，往前是以海南房地产泡沫破灭为代表的房地产颓势，往后的十年，地产商们进入快车道加速奔跑，通过炒地衍生出一场轰轰烈烈的造富运动。

90年代城镇化的发展，使得更多农村人口来到城市，寻求向上晋升的机会，工资也随之水涨船高。而生存条件尚未随着物质水平的提升而同步跟进，刚需住房的需求喷涌而出。

开发商作为能为经济增长带来贡献的角色，被间接鼓励发展。

1998年7月，国务院正式颁布23号文，明确提出“促使住宅业成为新的经济增长点”，要求停止住房分配，逐步实行住房分配货币化。

房地产被推到了历史舞台的中央，商品房开始承担起刺激中国经济消费的重担。

千好万好，都不如一条政策好。

在2003年的《福布斯》的百富榜上，超过四成富豪涉足地产业。

地方政府也赚的盆满钵满，哪怕非典肆横的2003年，全国土地出让金收入都达到了5400亿，“地王”这个词开始在新闻里频现。

这十年，地价节节攀升，地产商只要持有土地，不管开发与否，就能获得巨额利润。

据国土资源部资料显示，截止2009年年底，全国仍有约1万公顷闲置土地，其中因企业自身原因造成的占46%左右，因政府原因造成的占54%。

很快，监管部门向土地闲置和开发商圈地“顽疾”亮剑。从提高土地出让金首付比例，到加强监管严厉打击囤地行为，房地产调控不断加码，行业也由炒地十年过渡至炒楼十年。

2008年的四万亿让中国成为世界第二大经济体，也让中国的房地产行业来到了最后的疯狂时代。

但随着土地的管控越来越严，地产商开始“另辟蹊径”，挖掘消费端的刚性需求。

2008至2018这十年，不需要认真做产品，利润依旧可观，而买房的人依然络绎不绝。不需要讲究产品品质，只需要把房子造出来就行，高周转在这时候被部分企业悄悄作为了武器，“炒楼”进入黄金十年。

然而，越癫狂到最后清醒的时候，也会感觉透彻心扉的冷。2018年中央定调房住不炒，地产行业的癫狂时代彻底落下了帷幕。

房地产行业20年，印证了那句老话，“水能载舟亦能覆舟”。

2

房地产开发商作为一个群体，高调而强势地登上中国经济的舞台，浓缩了整个时代的风云际会。

有人翻云覆雨，有人逐流随波，有人见风使舵，有人闪转腾挪，但他们虽然富可敌国，却又外强中瘠，仿佛一叶浮萍，命运从没有掌握在自己手里。

该如何去理解国家意志对房地产行业和房企大佬们的看法呢？一份名单足见端倪。

在2018年改革开放40周年百名杰出民营企业家名单中，来自房地产行业只有恒大集团的许家印和卓尔控股的阎志，占比仅为2%。

但恒大集团近些年的多元化业务开展得如火如荼，新能源汽车、旅游、健康产业声量十足，不能再将恒大单一地定义为一个地产公司了。

而卓尔控股主业为现代物流与供应链服务，旗下拥有卓尔智联集团、中国通商集团、卓尔棉业集团、卓尔宇航集团、卓尔文旅集团五大产业集团。

相反，这份名单上的制造业和高科技等企业占比较高，譬如车企4家，人工智能领域有科大讯飞，科技巨头华为，联想柳传志等。

只有行业的领头人物，或者是对推进行业的创新和改革具有重大贡献的企业家，才算是真正有资格上榜。这也跟国家提倡的实业有重要关系，而房地产历来不被认为是实业。

3

过去的十年，从某种角度上说，是房地产行业逐渐绑架中国经济的十年，大量的通货膨胀都向房地产行业聚集，每一套房子的下面，积压的都是一把又一把的通胀。

民间舆论上，一方面因为房价的持续高涨，使老百姓背负高额房贷，或者是“望房莫及”，另一方面也造成了贫富差距迅速拉大，引起民众的普遍不满，甚至是怨声载道，助推了社会的仇富心理，整个房地产行业的公众形象，也一直十分的差。

政府考量上，过去的十年房地产行业虽然在一定程度上缓解了政府的经济压力，创造了许多就业机会，但是近年来凸显的问题更加的严重。

譬如，高额的房价造成市场资本配置失衡，金融杠杆高居不下，消费也有降级的趋势，社会民生问题更是突出，由此引发的一系列的育儿、养老等问题，在短时间内都没有很好的解决办法。

宏观经济方面，给房地产降温是大势所趋，随着中美贸易摩擦的来临，房地产行业去杠杆更是刻不容缓，在此大背景下，政府的政策和舆论导向，都对市场有着非常巨大的影响。

上述名单给所有房企传递了一条OS：

你牛不是因为你真的牛，而是时代和政策造就了你的牛。

前十年炒地、后十年炒楼，从银行拿到资金继而进行模式化运转和标准化炒作，通过高周转实现的规模增长，这便是地产黄金时代的三十年。

不需要投入、不需要积累，也不需要专心产品开发和其它，就能轻松入驻富豪榜。

而现在时代不需要继续做大地产了，所以就不给房企放政策了，最明显的莫过于今年是史上房企融资最难的一年。

5月，银保监会发布“23号文”整治房地产业融资乱象，7月和8月监管部门继续密集发布收紧政策，严控房企融资渠道，对发债、信托、开发贷均进行限制。

逼得2019年下半年，有太多地产公司密集融美元债券，不管利率高低，都是清一色用来借新还旧。

4

不做地产，房企们又该如何响应时代号召继续“活下去”呢？

从来不会明文告诉你这个问题的答案，只会通过一些金融的、货币的、政策的手段来让你“觉悟”。

事实上，上述名单蕴藏的信息，以及今年以来金融逐渐向地产“关门”而反复强调“服务实体经济发展”的态度，已经给地产商们指出了一条“报国”之路：做实业。

做实业，就给你放钱，给你放地，给你放政策。

事实上，已经进行多年的“房企多元化”可以看作是房企大佬们对新时代下地产行业转型的一种觉悟。

但是，多年过去了，可以说没有一家地产企业的转型是成功的。

究其原因，最根本的恰如郁亮所说：

至今为止没有找到一个比房地产更赚钱的行业。

赚惯了快钱和大钱的房企们，根本没有耐心和决心去一点一滴、一步一步，赚需要更多时间成本的小钱。从另一个角度说，地产相比实业，是更粗放、简单和标准化的行业，所以才能在快周转的模式运作下迅速扩大规模，做大做强。

而其他实体行业，试问，还有谁可以做到这一点？

然而眼下的情况却是容不得房企们主动选择了，不做实业或许只有死路一条，到时连小钱都赚不了了。

5

在房企多元化做实业这一点上，现在最风生水起且初见成效的怕是只有恒大的造车之路了。

11月12日，恒大新能源汽车全球战略合作伙伴峰会在广州召开，许家印最后出场压轴演讲，半个小时的演讲共迎来了13场掌声。

大时代，大机遇，大合作，大未来，一场发布会签下全球前60大汽车零部件龙头企业，许教授玩的是大手笔。

许家印定下了一个宏大且明确的目标：“用三到五年的时间，把恒大新能源汽车打造成为全球规模最大、实力最强的新能源汽车集团”。

尽管外界对于恒大的造车之路尚有颇多疑问，但从许家印这一年多来密集的节奏和实际的结果可以看到，许家印和恒大利用房企最擅长的“善用资金”，给造车这一新的行业带来了技术和资源，且管理层身体力行地扎在汽车这个陌生的领域，踏实地在干着“实业”。

留给地产商们的时间不多了，识时务者为俊杰。

从海外市场高息举债到频频出售地皮及项目股权回笼资金，再到降价销售、鼓动“公司全员卖房”，一系列的景象都昭示着这个冬天的地产业特别地寒冷。

但再冷的冬天也会过去，只要扛过了最难的时候，春天便会如期到来。

高质量高投入的实业，必然有漫长的投入期，但只要坚持下去干出来，就会有踏实且长远的回报。

中小房企在一定程度上不具备这个能力，可是对于头部房企来说，是没有太大风险的，关键在于你愿不愿意顺应时代的呼唤，扎根实业以报国。

如果实在找不到想投资的实业方向，完全可以考虑下世界第一的中国超大对撞机。

这个可能名垂青史的项目，国家碍于把天量资金投到科学目的不明的项目上，而不予拨款，但对于民企来说就完全不同了。

本文来自微信公众号： 無房（xinwufang007），作者： 房师