租住“工厂公寓”的深圳人：25㎡，月租880，周边全是厂房

本文来自微信公众号：深圳微时光 （ID：szdays），作者：白粥，原文标题：《租住“工厂公寓”的深圳人：25㎡，月租880，周边一公里全是厂房》，题图来自：视觉中国

在深圳，除了城中村和小区外，还有一个极具隐秘性的打工人聚居地——“工厂公寓”。

这一类公寓有着小区和城中村不可比拟的优点：便宜、间距大、通风透气、采光也好，工业园区空间大，可供免费停车。

但因历史遗留问题，商用水电、没有电梯、位置偏僻......同样也是当下无法改变的硬性缺点。

这些厂房公寓的前身，不少是老旧工业园区里的厂房配套宿舍，住过一批又一批怀揣着激情与梦想的来深打工人。

随着深圳的不断扩容和产业升级，越来越多工厂外迁，空置的工业园区和厂房成为了释放土地的重要来源，“工改”伴随着争议在不断地进行着。

于是，被改造成公寓的厂房和厂房宿舍，住进了新一批的深圳人。

空间和时间一起轮回，造就了一代人又一代人的“工厂宿舍”。

一、工厂公寓主打一个高性价比

经由工厂改造后出租的公寓，对租客来说，大部分都有一个令人无法拒绝的点——便宜。

士生住的是位于龙华区一个工业园区内的工厂公寓，空间有25㎡，足够他和女朋友一起生活，月租是880元。摊下来，人均440元月租。

这在寸土寸金的深圳来说，堪称奇迹：现在哪里还能找到空间这么大、价格不过千的单间？

而且，士生这间房子相对来说不算偏僻：离地铁站1公里左右，骑电动车10分钟内就到。往外一公里就能到龙华壹方天地，离闹市区不远的同时还能收获一番清净。

当他们不想去闹市区采购的时候，便会点外卖，网购各种食材和生活用品，外卖只需要30分钟，便能直接送到家门口，生活很方便。

他此前住在城中村握手楼，和女朋友两个人挤在十几平的小单间里，房子需要整天开着灯，不然就是一片漆黑。

现在这个工厂公寓，是由原先的工厂宿舍楼改造。宿舍的格局没有改动，但是相比于他此前的房子来说，不仅空间更大，而且采光很好，四面无阻挡，西斜的阳光打进家里，打开房间门，就有一阵又一阵的穿堂风，通风透气，吹得人心里飘飘然。

羽徽租的是坪山一个工厂公寓的一楼，相当于是原本的工厂宿舍，二房东把上下床挪走了，添置了一些其他家具。

30平的大单间，还带了个小院子。根据她的推测，以前这个宿舍应该是个8人间，放得下4张上下床。

她比较过周边的租金，像这么大的房子，租金至少超过2000元，而她的房租是1500元。虽然相对士生的来说，贵了一些，但贵有贵的道理。

厂区院子很空旷，有大量的停车位，她的车就停在房子的门口。重点是，不需要交任何停车费。按照普通停车费一天20元计算，她每个月能省下600元停车费。

她把院子利用到极致，在小院子里养了三只狗和一只兔子，种起了花，打造出一个小型的动物世界。

图释：羽徽租住的工厂公寓

她的这栋厂房宿舍一层是8户，一楼每一户都带个小院子，二楼和三楼就是普通连廊宿舍。一栋楼24户，大家互不干扰，各自生活。

房子虽然离地铁站超过1公里，但离商场很近，她步行去附近的商场只需要5分钟。房子附近是个公园，她遛狗也方便。

她此前住在小区里，换到这个地方，房东配齐了床、厕所、空调、洗衣机等家具，她直接实现了拎包入住。

她认为，关上门并不像住在厂区，和之前住在小区里的感觉是一样的，只有打开门看到厂房，才有真切的实感。

图释：羽徽租住的工厂公寓周边

“住这儿比较自由，像住在农村一样。”

房子周边人很少，路边却停满了车，周边有些厂房早已关闭，空荡荡的，爬山虎翻过厂房墙壁，试图给这片寂静制造一点生机。

羽徽一边遛狗，一边探索着这里的一切，她常常看到一个百年老宅，几乎快倒塌了，但又屹立着。时光好像在这里慢了下来，勾起了她无限续租的遐思。

二、低租金的代价是无可避免的硬伤

说完优点，照例是该盘一盘缺点，毕竟工厂公寓如果都是优点，早就被深圳人挤爆了。

工厂公寓虽然租金低，但水电费相对城中村和小区的常规定价，都较高一些。

按照规定，工厂属于商业用地，所以租客交的水电费同样是商用价格，像羽徽的电费是1元/度，士生的水费是7.5元/吨，电费是1.58元/度，远超民用水电费。

另一位租客林可儿住的工厂公寓，层高比普通的房子更高，所以一到夏天，她的空调需要开更长的时间，才能让房间制冷，耗费更多的空调费。

工厂公寓在改造上可以分成两种，一种在工厂宿舍基础上进行改造，原本的格局几乎不变，只是更换了新的家具，无论里外都很明显能认出来是前身是宿舍。

因此，这一类工厂公寓在空间功能上会受限制比较大。

由于是宿舍改造，此前的用途以休息为主，生活为辅。所以厕所和洗手台都比较小，想要有个小厨房，只能改造一下洗手台。

由于厂房宿舍是连廊结构，走廊通道面朝户外，所以，刮风下雨时，楼道和阳台会积水。

羽徽虽然住在一楼，没有积水的烦恼，但一下雨院子门口便长满青苔，院子附近的水沟积满淤泥，天气一热，臭味便蔓延上来。

而且，一楼这个位置，很难抵挡住小动物的入侵，她现在见识过的小昆虫有巨型蟑螂、马陆虫、蜈蚣，让她在不经意间血压飙升。

根据其他住在二三楼的厂房租客反馈，房间里还常常能看到臭虫，很难将它们赶尽杀绝。

这一类没有进行大改的工厂公寓，一般仍然集中在工业园区，“二手房东估计认为，高租金暂时吸引不来租客，所以不愿意在改造上投入太多。”士生猜测。

所以，在住进工厂公寓之前，最好先考察一番周边环境。

士生住进去后，才发现公寓周边一公里都是工业园区，平时房子周边连个摆摊的都没有，很荒凉。

他的邻居，几乎没有年轻人。全部是一些周边工厂、工地的大爷大妈，起得早睡得也早，几乎不存在任何夜生活。

因为仍在工业园区内，还有一个存在的问题是，附近有些工厂仍在生产运作，避免不了会产生噪音。

羽徽有的时候居家办公，能听到附近工厂的机器转动的声音。“一直不停地嗡嗡嗡，也不好去投诉，毕竟住进来就应该预料到这个。”

另一种工厂公寓可以说是更为“高端”的，是把厂房完全拆除后重建，建起的住宅和市面上的商品房公寓无异，也就是房地产行业中常说的“工改居”项目。

乐乐就住在留仙洞的一个“工改居”公寓里，因为是精装修，所以虽然是一个大单间，月租高达3000元。

住进来后，她才发现房间的隔音很差，能听到隔壁房间的聊天内容，门外有人走过的声音也一清二楚。

她感觉自己虽然不在意出租屋的前身是什么，但这个住房质量，让她感觉对不起这个价格。

三、房东租客皆为利来

曾有开办工厂的创业者开玩笑：在深圳干实业，还不如当包租公包租婆。

2018年，这位创业者在福永租了两栋小厂房，算上中间的小庭院，月租3万元。

后来租期到了，房东不想续租，转头把厂房盘给了一个二房东，改成了一间间小公寓，一个月单是收租都有10多万。

虽说是一种调侃，但从十几年来深圳近些年工厂改公寓趋势来看，相对于开厂，有些人的投资思维发生了转变：

因城市发展、产业升级，老厂房为了适应新时代的要求，走上“工改住”的道路。尽管政策上诸多限制，但仍隐藏不住其中巨大的利润空间。

根据澎湃新闻报道，近几年深圳企业外迁速度翻倍加速。2017年深圳市迁出制造业企业463家，2021年为4344家，4年间外迁企业数量增长近10倍。

自2010年以来，随着深圳市中心城区生产成本不断上升，深圳制造业企业整体呈现出由西向东迁移态势，不断从福田区、罗湖区、宝安区、南山区迁至龙华区、龙岗区、坪山区、大鹏新区和盐田区。

而近3年以来，深圳市内各区生产成本逐渐趋同，利润空间进一步缩小，迫使产业附加值较低的一些企业向市外和省外迁移。

空出的厂房越来越多，来深圳的人也越来越多。根据深圳特区报，截止至2023年末，深圳市常住人口为1779.01万人，创历史新高。

在紧张的居住面积面前，原关内租金的水涨船高，不少白领被逼搬到偏僻的原关外，轨道交通的发展也带动了人口和产业的双转移。

对于精明的生意人来说，在地铁口开工厂远远不如经营出租屋、酒店更赚钱。

现在搜索某相关厂房网，关于深圳厂房出租的信息达50000条以上，分布在深圳各个区，厂房聚集的石岩有3400条出租信息，横岗3600条，坂田也近4000条。

其中，明确表示可以更改成公寓的有坂田、石岩、清湖、横岗等地的厂房，均为独门独院厂房。这些厂房的面积5000到8000平，月租是10~35元/㎡，主要视地理位置、新旧程度及配置情况而定。

但由于受工业红线限制，深圳的“工改住”项目审批都非常严格，要成功立项并不容易。

至于工业区的厂房配套宿舍，在2019年发布的《深圳市人民政府印发关于规范产业用房租赁市场稳定租赁价格的若干措施（试行）的通知》中有明确提到：“工业区配套宿舍原则上只能出租给本工业区或周边范围内的合法经营、纳税的企业及就业职工，涉及转让的，按相关规定执行。”

这意味着，厂房配套宿舍一般情况下是不能租给个人和房产中介的。

知情人士称，将厂房等工业建筑改为公寓出租，涉及改变房屋、结构、用途的违法行为，将原有的房间分隔成多个小房间，会造成重大安全隐患。

对于所住厂房公寓的来历和是否合规，士生表示不了解，也不在意。

“我们也不在意这间工厂以前是做什么的，反正价格合适，目前住起来安全，就好了”，士生说道。

（备注：文中人物为化名。）