本文来自公众号：楼市黄大大（ID：HouseLeader），作者：齐以和、黄狮虎，题图来自：视觉中国

地段砖家黄大大，今天拍哪里？郑州！

一个国家中心城市，雄踞中原。

它一路赶超济南、哈尔滨、沈阳、大连，跻身万亿级城市，成为北方明星，但产业相对低端，转型升级压力大。

它曾背靠中国第一人口大省，作为唯一核心城市，劳动力源源不竭，却总是难以留住高端人才。

它最早拥有完善的米字型高铁网，辐辏云集，通达八方，但最苦恼的是，怎么把人流变“人留”，促进发展。

它就是郑州，人口继突破千万大关之后，这几天又再发“抢人”大招。

从12月11日起，在郑州中心城区租房满 1 年的外地市人员，可直接落户，堪称本土史上最低门槛。

就在上周，郑州才刚刚把公积金贷款最高额度，上调了20万，还允许异地使用。

利好如此密集，是急着为楼市护盘吗？

郑州楼市，值不值得出手？

01 政策频频“松绑”，是郑州经济不行，还是楼市扛不住了？

其实，今年郑州经济成绩不错。前三季度，全市GDP达8050.7亿元，同比增长7.2%，跑赢全国水平（6.2%），位列全国大城市第16位。

问题出在郑州的楼市上。

第一，郑州目前均价约1.5万/㎡，同比下降0.7%，楼市趋冷，房价已经横盘了一整年。

郑州近一年房价走势，来源中国房价行情网

个别区域下降更明显。主城区的惠济区，2018年均价从1.6万/㎡跌回1.5万/㎡,今年房价探底1.25万/㎡。有项目还出现了全款直降53%的“骨折价”，引起一片哗然。

第二，价格下行，但郑州的楼市库存却在增加。今年以来，郑州房屋新开工面积 3498万平方米，同比增长 34.5%。其中，住宅新开工面积 2414万平方米，同比增长 31%。

这就是郑州一再给楼市“松绑”的背景。

其实，郑州的楼市限购政策不算特别严。在限购区，非本地户口只要交够2年社保，就可以获得买房资格。

新政之后，限购更松了：

1. 郑州中心城区持有居住证满 1 年的农村人员，可落户。此前为 5 年

2. 郑州中心城区城镇社会保险满 6 个月，可落户。此前为 2 年。

3. 郑州中心城区租房满 1 年的外地市人员，可直接落户。

也就是说，在中心城区，只要满足其中一项条件就可以落户：农业转移人口居住满一年、社保交够半年、租房满一年。

目前，郑州房贷利率高居不下，加上限售三年、总价20%差额税等措施，抑制了投资需求，刚需对楼市托底就变得非常重要。为此，郑州调高了公积金贷款上限，从 60万元提高至 80 万元。明年1月1日开始，异地公积金可以在郑使用。

简直就是一手送房票，一手送钱。

这一组合拳，对有意向进入郑州定居、生活的外地人，诱惑十足！

02 你千万不要觉得门槛低了，就认为这张房票含金量不高

作为中部强省会崛起的重要一极，郑州各方面成绩相当耀眼。

它的经济总量，一路超越了济南、哈尔滨、沈阳、大连、西安，与武汉的差距也在逐年缩小。仅最近10年，郑州GDP就翻了3倍之多。

去年，郑州GDP总量破万亿，常住人口破千万，人均GDP破10万元/人。当地媒体扬眉吐气：“请喊我特大城市！”

作为一个被火车拉来的工业城市，郑州还很年轻。早年一直依赖水泥、化工等重工业，能耗高、污染重，如今，经济结构转型，新型工业开始发力。

标志性事件，便是 2010 年富士康的落户。

为了争取富士康，郑州市领导亲自挂帅，列为“一号工程”，针对性地连续开出三大优惠条件，让郭台铭无法拒绝。

其中，与营业额挂钩的现金补贴、缴纳保证金后零成本使用土地，已经非常诱人。更不用说，郑州还承诺组织周边中专技校，保证劳动力供应。

对富士康来说，性价比高的劳动力太关键了。

郭台铭当即拍板，进驻郑州。此后，华为、中兴、创维、OPPO、酷派、魅族等上百家终端智能制造企业纷至沓来，电子信息产业成为郑州一大经济支柱。据统计，全球每 7 部手机中就有1部来自郑州。

2018 年，郑州市进出口总额 615 亿美元，位居中部六省第一，全国省会城市第四。

郑州甚至赶超了老工业基地武汉，规上工业总产值跃居全国省会城市第二位，仅次于广州。生物医药、新材料、电子信息等战略性新兴产业不断崛起。

一个更具技术含量、低污染的产业集群，也让郑东新区成功甩掉了“鬼城”的帽子，房价不断攀升。

郑东新区，图源网络

“劳动力-产业-楼市”之间的良性互动，让郑州尝到了甜头，也是其持续吸引人口流入的动因之一。

03 不过，争夺河南人口的战场上，郑州可以说是强敌环伺

这座城市，曾被说成是“外省招黑，省内不服”。河南人口流出，远则北漂、南下、奔上海，近则流向武汉、西安、济南，经常不把省城放在眼里。

早在本世纪初，河南就牢牢占据全国劳务输出第一大省的位置。有上百万的河南建筑工人，在全国各地的楼盘工地上挥洒汗水。

2018年末河南全省总人口10906万人，常住人口9605万人，仍有上千万劳动力（及其家眷）向省外输出。

由于人口持续输出和外流，河南的人口第一大省的位置，也在2006年被广东超越。

如今，按照常住人口算，河南只能排在全国第三，落后于广东、山东。

看人口增长曲线就知道，广东和相邻的山东、湖北，人口都是稳定上升，而河南的人口经历了一个断崖式下跌再回升的过程。

珠三角、长三角和山东、湖北的人口，就有很多是从河南流出的。

所以，郑州虽然是河南的唯一核心，但也非常不容易。

随着本省发展，劳务输出的数量已经逐年减少。这几年越来越多的河南人用脚投票，回到家门口工作。人口回流现象明显。

2018年，郑州市常住人口终于历史性地突破1000 万，人口增量排名全国第七。

图源第一财经

越来越多河南人回到省城发展，这座城市的竞争力也在无形中抬升。

比如，小学生人数方面，郑州就得以在33座重点城市中高居第二，人口活力很足。

图源第一财经

交通优势也得到了空前巩固。郑州不仅坐拥米字型高铁综合枢纽，还拿下了等级最高的“第五航权”，剑指国际航空物流中心。

2017年，郑州更是被中央定位为国家中心城市，坐镇中原。

经过十多年的“忍辱负重”，艰苦奋战，郑州这才赢得新一轮城市竞争的C位入场券。

抢人大战硝烟四起，在“地随人走”的指挥棒下，各大城市各显神通。中国经济重心正在南移，人口、资金加速流向南方。

在南强北弱、劲敌如林的格局下，郑州，承载着河南唯一的希望。

04 “国家级中心城市”，这几个字也代表了沉甸甸的发展目标

摆在郑州面前，难题不少。

科教资源少，只有郑州大学一所211大学；历史底蕴不如古都洛阳、开封；医疗资源较差，三甲医院数量与当地人口严重不匹配；金融和高端服务业也是短板，第三产业还比不上武汉、成都、重庆……

这也意味着，这座城市尽管能吸引本省的人口，但自身培育和吸引高端人才的能力，非常薄弱。

2019年，郑州本地高校的应届毕业生流失率高达41.7%，明显高于西安（33.7%）、武汉（36.2%）、长沙（39.1%）等对手。

本来培养的人才就少，还在源源不断地流失。

这和郑州在河南的首位度不无关系，今年前三季度，郑州GDP仅占全省的 20.6%，人口仅占全省10%不到，辐射力、影响力较低。

想要成为拉动整个中原城市群的“火车头”，郑州还需要狠狠努力。

郑州内部，也有隐忧。它对固定资产投资，尤其是房地产投资依赖度很高。

2018年，郑州房地产开发投资3258亿元，增幅达到 17.9%，是为数不多的房产投资占GDP的比重超过三成的重点城市。

对房地产的依赖，让这座庞大的工业城不停拆迁，不断施工。

“郑州郑州，天天挖沟。”

不过4年时间，郑州就在四环内拆掉了大约175个城中村，产生建筑垃圾1亿多吨，几乎可以填满一个阳澄湖。

在全国的大城市中，郑州的土地财政依赖度也排名靠前，平均达到77%。

可见，要让郑州戒掉房地产，还有很长的路要走。

当地住建局公布的10月数据显示，目前郑州商品房销售额同比暴跌48.8%，市场不景气的情况下，郑州新房市场特价房、首付分期、工抵房轮番上阵。

那么，现在是抄底买房的好时机吗？

目前郑州北龙湖，高铁片区，老经开，金水老城，经开滨河国际新城，常西湖，白沙这些区域，房价没大的动静、甚至有些还微涨。

在挤泡沫的阶段还能保持坚挺，是相对适合刚需客上车的地段。

降价的区域，惠济核心区比较火热，供应量大，有捡漏的空间。其他区域不妨保持观望。

总之，从“送资金”到“送房票”，政府托市意图明显，明年郑州也将大概率出现楼市小阳春。

期待郑州重整旗鼓，再度逆袭！

本文来自公众号：楼市黄大大（ID：HouseLeader），作者：齐以和、黄狮虎