借贷角色反转，房贷返点隐秘流行

周洋还记得2021年在上海买房的情形。

看中后立马被售出的房子、几乎“一月一涨”的房价……略显疯狂的市场行情每时每刻都在刺激着他的神经。从看房到签约，周洋只用了一个月；但从申请房贷到银行放款，他等了三个多月。

彼时，周洋的房贷利率为4.65%，以至于在几个月后上海房贷利率调整为5%（LPR+35BP）时，他还曾庆幸“下手早”。经历了后续LPR的几轮调降，周洋的房贷利率已经来到4.2%（注：因贷款合同约定每年1月1日调整，故未受今年LPR调整影响），但目前上海普遍执行的房贷利率（3.4%）还是让他有些“破防”。

这亦是在前几年购房的借贷人缩影。随着5年期以上LPR下降10个基点至3.85%，全国各地房贷利率同步下调，部分地区有银行房贷利率已经低至“2字头”。根据国金证券研报，房贷利率已降至历史较低水平。部分存量房贷利率却仍停留在4%以上。

让周洋感慨时过境迁的不仅是房贷利率，近期社交平台上的购房返点经验贴吸引了他的注意。多名购房者称，在银行办理房贷业务收到了额外“惊喜”，有的是直接打入账户的现金，有的则是一定价值的礼品。据一名上海地区购房者分享的经历，100万元的房贷便能拿到近1万元的返点。

“世道真是变了，不仅房贷利率一降再降，居然还有额外补贴。和三年前比，银行和借款人的身份算是反过来了。”周洋叹道。

一、房贷返点

银行贷款发放后，杜女士于近日顺利收到了2万元返点。选择在今年购入首套房，被她视作正确的决定，“不仅房贷利率低，还能拿返点，没有比这更香的了。”

6月初，杜女士经朋友介绍接触到可提供返点的房贷办理渠道，在进行对比后，她选择了在华东地区某城商行办理房贷业务，返点按其贷款金额的千六（0.6%）计算。“客户经理非常热情，还提供上门服务。”杜女士称。

以上操作早已是公开的秘密。在社交平台搜索“房贷返点”，相关案例在近半年来明显增多。分享者所在地区并不统一，在上海之外，来自北京、广州、深圳、苏州、成都、天津等地的经验贴亦随处可见。

当《财经》以购房者身份询问如何办理后，贴主会通过私信热情推荐相关渠道，大部分需要通过中介办理，个别则会直接提供银行贷款经理的联系方式。

如何拿到房贷返点？简单来说，购房者在网签前后就要提前找好可进行返点的银行，双方就返点金额达成一致后办理房贷，贷款合同正式签订后，购房者便会收到返点。具体时间不一，部分在贷款发放后，部分在贷款审核期间便已收到。

同时，返点的比例和形式存在区别。以上海为例，一家中介直接返现金，若通过其在某国有大行办理，返点为贷款总额的0.6%；而在另一家股份行办理，则提供0.8%的返点。

另有中介提供相应价格的礼品，据一名购房者表示，近期其通过该中介在某股份行申请了约80万元的房贷，放款前其便收到了价值约5000元的家用电器；若通过该中介在某国有大行办理，提供的礼品则是价值在贷款总额0.5%左右的金条。

值得注意的是，对于借款人的还贷规划，部分中介称银行有一定要求，“放款一个月后可以提前还部分钱，不过第一年不能结清。”一名中介表示。

不过，若为了拿返点而照此方式办理房贷业务，对于部分不够了解流程的购房者而言，亦存在一定风险。

“最近就有一个客户所购房被拿去抵押却不知情，结果银行未予批贷。”一名从业人员表示，“一般地产中介比较熟悉流程，会协助购房者完成房东的产调，但一些购房者为了拿返点选择自助办理房贷或避开地产中介，都有可能发生这样的情况。还有一些不正规的机构为了促进交易，会协助客户包装材料，被发现后果更严重。”

二、角色反转

某股份行人士指出，在银行与地产中介合作中，会有一笔“业务咨询费用”或“推广费”以公对公的形式打入对方的公司账户，但房贷申请人并不能拿到这笔钱。

还有一种便是第三方机构（房贷中介），这也是当下房贷返点的主要推动者。《财经》以购房者身份接触到一名从业人员，根据他的介绍，银行会与其签订打包合同，有具体的指标要求。返点主要为了吸引客户，费用由其先行垫付，后续由银行支付营销费用。在这一过程中，购房者无需支付费用。

“一般缺业绩的银行会找我们营销，去年就有了，不过今年以来大家越来越‘卷’，我们返点力度也会加大一些。”上述从业人员进一步表示，房贷申请者得到的返点多少不仅与贷款金额有关，也会根据银行投放的费用进行调整。

为了获客，社交平台成为这类机构的宣传重地。在《财经》以咨询为由私信后，发帖人均会直接提供联系方式。据一名从业人员透露，社交平台上的部分案例并不真实，只是为了吸引客户。“有时候也会找客户写分享贴，推荐成功支付一定报酬。”

中介大力推广房贷返点背后，是银行房贷业务的增长压力。

以六大国有行为例，年报数据显示，截至2023年末，按揭贷款余额合计约为26万亿元，较2022年减少超5000亿元。其中，除邮储银行住房按揭贷款规模实现正增长，其余五家银行均出现下滑。对此，多家银行在年报中提到房地产市场的调整和提前还款规模的增加。

另据中国人民银行公布的金融统计数据，今年上半年住户贷款增加1.46万亿元，其中，代表居民住房贷款的中长期贷款增加1.18万亿元。而在2021年~2023年，这一数据分别为3.43万亿元、1.56万亿元和1.46万亿元。

“要放在三年前，想让放款速度加快可能还得求着银行，甚至有人排队超半年。现在情况不同了，部分银行完成指标存在一定难度，所以会支付我们营销费用。”一名第三方机构从业人员表示。

华东地区某银行信贷部人士表示，上半年其所在支行按揭贷款的完成率不到50%，要完成全年的指标压力不言而喻。“房贷利率是总行规定的，所以不能再降。在这种情况下，通过支付营销费用给第三方机构去拉客户也是无奈之举。”

除了中介的大力营销，部分银行客户经理也会亲自上阵。一名成功通过办理房贷业务收到返点的用户便表示，当初在收到客户经理主动推介的私信后，成功通过该客户经理拿到了房贷返点。

不过，当《财经》以购房者身份咨询多位银行客户经理能否返点后，得到的均为否定的答案。某股份行人士表示：“银行直接返点给客户是不合规的，但不排除一些客户经理为了完成指标自己贴钱。”

在其看来，返点容易引发银行间恶性竞争，也会影响银行信贷安全。“这种操作此前就被约束过，现在有些银行为了争夺贷款资源才又出现。”上述人士进一步指出。

根据2010年中国银行业协会发布的《关于规范做好个人房地产按揭贷款业务维护市场秩序的自律共识的通知》，其中要求自当年1月1日起，停止以任何形式向房贷中介及其从业人员支付与所提供的服务不对称、纯粹业务介绍的“返点”费用。

三、买房时机？

银行与借贷人几年间的身份反转，折射出房地产市场的变化。

据国家统计局，今年1月~6月，新建商品房销售面积47916万平方米，同比下降19.0%，其中住宅销售面积下降21.9%。新建商品房销售额47133亿元，下降25.0%，其中住宅销售额下降26.9%。而在2021年同时间段，商品房销售面积为88635万平方米，商品房销售额92931亿元。

不过，利好政策的频出让部分购房者认为当下是购房的好时机。“现在首付少、放款快、利率低，市场上可供选择的房子也多。”一名购房者称。

华泰证券数据显示，2024年6月百城首套、二套房贷平均利率环比5月下滑5BP（基点）、8BP至3.40%、3.82%，均为2014年以来最低水平。百城放款周期为28天，环比5月放缓6天，但仍处于2019年以来较快水平。

上海地区某股份行人士告诉《财经》，就个人住房贷款业务而言，以近期该行处理的业务量来看，单周成交量便较此前低点翻了四到五倍，“可以说回到了一几年的水平，我们忙得不行，周末都排满了。”

但以上并不能代表市场的全貌。中指研究院近期发布的《2024年6月居民置业意愿调研报告》（下称《报告》）显示，一线城市置业意愿出现触底回升，6月底购房意愿强于上月占比约为28%，环比增加0.8个百分点；二线、三四线城市置业意愿呈现持续下滑趋势，6月购房置业意愿强于上月占比分别下降3.9个百分点、1.9个百分点。

《报告》同时指出，目前购房阻力仍较明显，其中房价持续下跌成为购房主要阻力，5~6月房价下跌担忧快速提升，尤其是在政策利好窗口期，房企加大降价回款力度，折扣力度提升，70城房价跌幅再创新高，导致居民对房价下跌担忧增加，6月占比约为43%，位居阻力因素第一位，较4月上升5.3个百分点。

“现在购房成本有所降低，且以前比较稀缺的资源都放出来，所以成交量上去了。但这是因为目前市场上的库存很多，消耗是需要一定时间的，房价能不能起来还是未知数。”一位地产行业资深从业人员表示。

（应受访者要求，周洋为化名；作者为《财经》记者）

本文来自微信公众号：财经五月花，作者：严沁雯，编辑：胡蓉萍、袁满