楼市还有下一个十年么？

本文来自微信公众号：三鱼投资说（Sanyu1166），作者：三鱼，题图来自：图虫

今天，是2020年的第二天，相信很多人都已经从感叹时间流逝这个氛围中慢慢的脱离出来，趁着这个时间，聊一下自己的一些看法，可能有不对的地方，也希望大家能够多多包涵。

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最近朋友圈刷屏了一篇演讲，主讲人，黄奇帆。前黄市长不用多介绍了，这是他在12月26日，在2020中国经济形势解析高层报告会上的演讲发言。

其中有一段话让我挺感触的。

房地产的总量，每年的建设量会趋于缩小，规模会缩小，逐渐的减少。我们去年整个中国的房地产，去年一年的建设规模17亿平方米，建了17亿平米，销售规模也是17亿平米，大体上是世界之最。

我自己估计2030年的时候，这17亿每年会逐渐减少，到2030年会降到10亿平方米左右。

从“房住不炒”提出这一年多来，楼市进入缓坡算大家的共识了，但是没人敢这么大不韪提出，下面的楼市十年是收缩的十年，收缩规模快到50%的那种。

这无关乎我是一个楼市的既得利益者，这点我不会讳言，更在于作为楼市的码字者和记录者，这个行业给了我一碗饭吃，碰巧我多少对这个行当也有那么一些热爱。

突然有这么一天，一个很有水平的权威和你说，对不起，这个行业的光明开始从一盏1000千瓦LED，慢慢变成风中烛火时，放在谁身上都有点难以释怀。

虽然我们都知道，花无百日红。规律只会迟到，但从不缺席。

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我的好基友，阿丰和阿南，一个营销口，一个中介店长，一个年前失业了，一个年前关店了。阿丰和我说，他们城市的项目不管好坏，起码有70%的项目和某壳签了分销合同，不管是主动还是被迫。

确实很震惊，我们在烧烤摊上聊到不少项目，在我看来完全不愁客源，居然也签了渠道。

其实逻辑也很简单，这个城市横盘周期就这么无限制拖着，池子里水越抽越少，渠道给予项目的施压也越来越大。还是左老板说的好啊，如今渠道只占营销比例的20%，未来会占据50%。

“离职前，我都不知道每天在忙什么，唯一做的就是大概让自己显得很忙吧。”

反观渠道方，未必见得有多舒坦。

阿南关了自己中介门店，准备回老家做点小生意，明年，或者他也不知道哪一年会再回来这个城市。看起来天平向渠道在倾斜，但是一个鱼塘能养多少活鱼，开发商说了不算，渠道也说不算。那个裁判员叫周期。

很多时候我们眼红渠道暴利，可多少人有没有想过，这种端口护城河这么低，几乎是个外行人都快能做了，那么一开始这里就剩下深海和深红的海。

大家都在持久这么打着最后一场存量战争，然后有人熬不下离开，有人坚守，在等着不知道什么时候会再来黄金岁月，仅此而已。

送别阿南的那晚，借着酒劲，阿南骂骂咧咧，大骂某个混账开发商，许诺的30万一套的空头支票，还没兑现。

“这种房产商数量多如牛毛，遍地房产商也就是中国的一场狂欢。所以17亿平方米赢得了9万个企业的生活费，今后应该减。你要算一下，9万多个房产商前10家，也就是刚才说的前十前差不多有七八千亿资产规模，1万多亿资产规模的企业，他们造了整个中国房子的30%，这是前10家。”

“破产关闭，被收购兼并的，自我转型，然后每年检查年审的时候吊销执照，自我消失的。最终到2030年以后，最起码6万个没了，剩下3万个，这是用最宽松的思路想。严重一点8万个没了，留1万个都是会出现的局面。”

我突然想起了个地产冷笑话，一个地产人最大财富成就很可能就是被逼无奈接手了几套房子，然后发现这才是他的财富极限了。

3

这两年有句话挺流行的，时代抛弃你，通常连招呼也不打一声。

至今记得我买第一套房子时候，刚好在08年左右，这也是让我最百感交集的一套房子。

严格意义上说那时的我就是投资小白，也没有后来这一套一套的方法论，买这套房子动机很直白，初来一个城市乍到，自己要用的上，手上也有点闲钱就买了。

然后，我就看着我的房子从烫手山芋到仅仅过去几个月，就变成班花校草受人追捧。老实说，用我现在眼光开看，这套房子投资其实算失败的。同样在新城区，但给到资源配套比旁边同期起步的板块少了不止一个量级，没有阳光的客厅也是产品力的硬伤。

还是那句话，时代捧你的时候，不要以为是自己本身多牛逼，说到底大家都是被浪潮裹挟的猪，莫名其妙我们就走了这么远。

16年底最高峰的时候，我一晚上见了20多个买房人，他们有的是年轻男女，眼中散发着对未来的希冀和现实无奈，有的是拖家带口，还有女人挺着大肚子陪男方来看房。

从他们那里，我看到是一种对会被时代抛下的恐惧和妥协。

在我十多年前还用Walkman听陈奕迅唱《十年》的时候，从未想过十年原来过得这么快。

“补充刚需的缺口、补短板，满足10平方到40平方米的巨大的缺口，这个阶段过去了。以后除非发生战争，房屋敲掉了重新来。正常情况下这一块的补充量就很小了。”

嗯，所谓财富底层密码，大概就是生的节点正好比大时代早一步吧。

4

18年就算不上好看，楼市仓位除了苏州，基本都横盘了。19年算挽回了一点面子，楼市仓位还是苏州涨幅当先，其他也没什么动静。投资如战场，底色就是要偏于悲观，保守，和谨慎。但不妨碍我有些感怀，让我对投资这件事有了骨子里看法，赚钱，赚安全的钱，慢慢赚安全的钱。

一辈子很长，我们慢慢来。好，我们再来一个最坏的打算，楼市真的没有下一个十年了，我们作为个体怎么去面对这样一个新时代？

我也不避讳，直白告诉大家我的三点看法：

1. 明年没有全国大牛市，部分调控周期早的一二线城市会有一波小阳春，具体看好的城市名单：北京、上海、长沙、成都、武汉、合肥。

2. 楼市未来十年只属于10到15个超级城市和他的都市圈小伙伴们，从2020年起，任何单点三四线城市再热闹，也不值得你留恋。

3. 股市明年看好，起码看好地产股，但不代表我建议大家去炒股，这个游戏目前依然不适合大部分人。

如果看到这里还是不知道具体怎么操作的话，那么再说几点具体实操的：

1. 杠杆不要超过50%。以前我们愿意支持大家加杠杠，是因为在顺风局中，财富效应会几何级的放大，但财富一旦没有多大的增量空间，杠杠就会从放大器变成你的高压锅。

不过这样也不代表一点杠杠也不留，为什么是50%？因为我们永远不要对自己人性太自信，永远要保持一点让自己奋斗的动力，还债就是最好的监考老师。

还有，也没法否认房贷依然是目前个体在市场上能拿到最低成本的资金，能腾挪点现金流给自己，何乐不为呢？

2. 价值体系发生变动。利差空间已消失，重新考量板块和产品。让自己住的好，将是买房人最大的目标。具体来说：

改善性的大户型价值＞刚需的小户型，市中心好房子＞市中心的普宅＞郊区好房子＞市中心老破小和老破大＞郊区的老破小/大＞动拆迁房。

3. 当实在无法同时满足自住和投资时，学会投住分离。

4. 存量房时代，把自己手中筹码给对冲成优质的。具体来说：把棚改完的三四线尽快出清到你工作的一二线或者最近的省会，不要担心房票，先去干起来，你会发现方法总比困难多，这点我就不展开讲了。内部置换上，没学区的老破小不够换新房，那就换个品相还不错的次新房。

5. 什么商住，写字楼越快出清越好，到了最后你会发现这种类型产品，接盘侠是最早不见得。

时机也有讲究，概括来说，就是顺风出货，逆风吸筹。

明年的行情大概会像今年一样，小阳春起头，下半年阉尾巴。

那么好办了，小阳春的时候，手上的不良资产可以乘高脱手，毕竟市场很兴奋，这时眼中只有利润没有风险；而下半年持有现金的你，去楼市就当大甩卖，挑挑拣拣去淘笋吧

时代在投资上会越来越混沌，多跌几个跟头学点东西，起码你要有个基本自保能力。

本文来自微信公众号：三鱼投资说（Sanyu1166），作者：三鱼