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2020-01-02 08:33
楼市还有下一个十年么?

本文来自微信公众号:三鱼投资说(Sanyu1166),作者:三鱼,题图来自:图虫

                                                                                                        

今天,是2020年的第二天,相信很多人都已经从感叹时间流逝这个氛围中慢慢的脱离出来,趁着这个时间,聊一下自己的一些看法,可能有不对的地方,也希望大家能够多多包涵。


1


最近朋友圈刷屏了一篇演讲,主讲人,黄奇帆。前黄市长不用多介绍了,这是他在12月26日,在2020中国经济形势解析高层报告会上的演讲发言。


其中有一段话让我挺感触的。


房地产的总量,每年的建设量会趋于缩小,规模会缩小,逐渐的减少。我们去年整个中国的房地产,去年一年的建设规模17亿平方米,建了17亿平米,销售规模也是17亿平米,大体上是世界之最。


我自己估计2030年的时候,这17亿每年会逐渐减少,到2030年会降到10亿平方米左右。


从“房住不炒”提出这一年多来,楼市进入缓坡算大家的共识了,但是没人敢这么大不韪提出,下面的楼市十年是收缩的十年,收缩规模快到50%的那种。


这无关乎我是一个楼市的既得利益者,这点我不会讳言,更在于作为楼市的码字者和记录者,这个行业给了我一碗饭吃,碰巧我多少对这个行当也有那么一些热爱。


突然有这么一天,一个很有水平的权威和你说,对不起,这个行业的光明开始从一盏1000千瓦LED,慢慢变成风中烛火时,放在谁身上都有点难以释怀。


虽然我们都知道,花无百日红。规律只会迟到,但从不缺席。


2


我的好基友,阿丰和阿南,一个营销口,一个中介店长,一个年前失业了,一个年前关店了。阿丰和我说,他们城市的项目不管好坏,起码有70%的项目和某壳签了分销合同,不管是主动还是被迫。


确实很震惊,我们在烧烤摊上聊到不少项目,在我看来完全不愁客源,居然也签了渠道。


其实逻辑也很简单,这个城市横盘周期就这么无限制拖着,池子里水越抽越少,渠道给予项目的施压也越来越大。还是左老板说的好啊,如今渠道只占营销比例的20%,未来会占据50%。


“离职前,我都不知道每天在忙什么,唯一做的就是大概让自己显得很忙吧。”


反观渠道方,未必见得有多舒坦。


阿南关了自己中介门店,准备回老家做点小生意,明年,或者他也不知道哪一年会再回来这个城市。看起来天平向渠道在倾斜,但是一个鱼塘能养多少活鱼,开发商说了不算,渠道也说不算。那个裁判员叫周期。


很多时候我们眼红渠道暴利,可多少人有没有想过,这种端口护城河这么低,几乎是个外行人都快能做了,那么一开始这里就剩下深海和深红的海。


大家都在持久这么打着最后一场存量战争,然后有人熬不下离开,有人坚守,在等着不知道什么时候会再来黄金岁月,仅此而已。


送别阿南的那晚,借着酒劲,阿南骂骂咧咧,大骂某个混账开发商,许诺的30万一套的空头支票,还没兑现。


“这种房产商数量多如牛毛,遍地房产商也就是中国的一场狂欢。所以17亿平方米赢得了9万个企业的生活费,今后应该减。你要算一下,9万多个房产商前10家,也就是刚才说的前十前差不多有七八千亿资产规模,1万多亿资产规模的企业,他们造了整个中国房子的30%,这是前10家。”


“破产关闭,被收购兼并的,自我转型,然后每年检查年审的时候吊销执照,自我消失的。最终到2030年以后,最起码6万个没了,剩下3万个,这是用最宽松的思路想。严重一点8万个没了,留1万个都是会出现的局面。”


我突然想起了个地产冷笑话,一个地产人最大财富成就很可能就是被逼无奈接手了几套房子,然后发现这才是他的财富极限了。


3


这两年有句话挺流行的,时代抛弃你,通常连招呼也不打一声。


至今记得我买第一套房子时候,刚好在08年左右,这也是让我最百感交集的一套房子。


严格意义上说那时的我就是投资小白,也没有后来这一套一套的方法论,买这套房子动机很直白,初来一个城市乍到,自己要用的上,手上也有点闲钱就买了。


然后,我就看着我的房子从烫手山芋到仅仅过去几个月,就变成班花校草受人追捧。老实说,用我现在眼光开看,这套房子投资其实算失败的。同样在新城区,但给到资源配套比旁边同期起步的板块少了不止一个量级,没有阳光的客厅也是产品力的硬伤。


还是那句话,时代捧你的时候,不要以为是自己本身多牛逼,说到底大家都是被浪潮裹挟的猪,莫名其妙我们就走了这么远。


16年底最高峰的时候,我一晚上见了20多个买房人,他们有的是年轻男女,眼中散发着对未来的希冀和现实无奈,有的是拖家带口,还有女人挺着大肚子陪男方来看房。


从他们那里,我看到是一种对会被时代抛下的恐惧和妥协。


在我十多年前还用Walkman听陈奕迅唱《十年》的时候,从未想过十年原来过得这么快。


“补充刚需的缺口、补短板,满足10平方到40平方米的巨大的缺口,这个阶段过去了。以后除非发生战争,房屋敲掉了重新来。正常情况下这一块的补充量就很小了。”


嗯,所谓财富底层密码,大概就是生的节点正好比大时代早一步吧。


4


18年就算不上好看,楼市仓位除了苏州,基本都横盘了。19年算挽回了一点面子,楼市仓位还是苏州涨幅当先,其他也没什么动静。投资如战场,底色就是要偏于悲观,保守,和谨慎。但不妨碍我有些感怀,让我对投资这件事有了骨子里看法,赚钱,赚安全的钱,慢慢赚安全的钱。


一辈子很长,我们慢慢来。好,我们再来一个最坏的打算,楼市真的没有下一个十年了,我们作为个体怎么去面对这样一个新时代?


我也不避讳,直白告诉大家我的三点看法:


1. 明年没有全国大牛市,部分调控周期早的一二线城市会有一波小阳春,具体看好的城市名单:北京、上海、长沙、成都、武汉、合肥。


2. 楼市未来十年只属于10到15个超级城市和他的都市圈小伙伴们,从2020年起,任何单点三四线城市再热闹,也不值得你留恋。


3. 股市明年看好,起码看好地产股,但不代表我建议大家去炒股,这个游戏目前依然不适合大部分人。


如果看到这里还是不知道具体怎么操作的话,那么再说几点具体实操的:


1. 杠杆不要超过50%。以前我们愿意支持大家加杠杠,是因为在顺风局中,财富效应会几何级的放大,但财富一旦没有多大的增量空间,杠杠就会从放大器变成你的高压锅。


不过这样也不代表一点杠杠也不留,为什么是50%?因为我们永远不要对自己人性太自信,永远要保持一点让自己奋斗的动力,还债就是最好的监考老师。


还有,也没法否认房贷依然是目前个体在市场上能拿到最低成本的资金,能腾挪点现金流给自己,何乐不为呢?


2. 价值体系发生变动。利差空间已消失,重新考量板块和产品。让自己住的好,将是买房人最大的目标。具体来说:


改善性的大户型价值>刚需的小户型,市中心好房子>市中心的普宅>郊区好房子>市中心老破小和老破大>郊区的老破小/大>动拆迁房。


3. 当实在无法同时满足自住和投资时,学会投住分离。


4. 存量房时代,把自己手中筹码给对冲成优质的。具体来说:把棚改完的三四线尽快出清到你工作的一二线或者最近的省会,不要担心房票,先去干起来,你会发现方法总比困难多,这点我就不展开讲了。内部置换上,没学区的老破小不够换新房,那就换个品相还不错的次新房。


5. 什么商住,写字楼越快出清越好,到了最后你会发现这种类型产品,接盘侠是最早不见得。


时机也有讲究,概括来说,就是顺风出货,逆风吸筹。


明年的行情大概会像今年一样,小阳春起头,下半年阉尾巴。


那么好办了,小阳春的时候,手上的不良资产可以乘高脱手,毕竟市场很兴奋,这时眼中只有利润没有风险;而下半年持有现金的你,去楼市就当大甩卖,挑挑拣拣去淘笋吧


时代在投资上会越来越混沌,多跌几个跟头学点东西,起码你要有个基本自保能力。


本文来自微信公众号:三鱼投资说(Sanyu1166),作者:三鱼

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