城市化的另一种可能：鹤岗不会只有一个

Photo by Denys Nevozhai on Unsplash，本文来自微信公众号：恒河公园，作者：大明湖畔容嬷嬷。

上面这两张图是盐城市的卫星图。工业用地和圈的地块可能占了建成区一半以上。并且，密度非常低。这种城郊大幅圈地，布满低密度工业园的做法，一线到小城镇都非常普遍，而33层板式高层紧临农田和容积率可能不到0.3的工业区，毫无自然发展情况下容积率的渐变规律，也算是中国特色。

下面这张图是韩国仁川工业区，算是工业区应该有的正常密度。

为什么住宅用地容积率高，而工业用地容积率低？因为工业用地出让往往极其便宜，甚至免费提供只要能吸引产业。产业带来的是税收是就业是市场，是持续的现金流，而住宅用地出让是一次性的。巨大收益必然放大贪婪的惯性，那么最快的模式当然是卖地造城，Ctrl+C/Ctrl+V的新区。这个模式是2008以后铺开的，2012以后恶性扩张，2015以后登峰造极，2018以后高位震荡。

我也不谈房价贵不贵的问题，我自己就是讨厌那样的城市。

今天不讨论房价涨跌贵贱，插一句：为什么33层板式高楼组成的封闭式小区特别不好？

1、高层住宅电梯管路长期维护成本非常高。

     

2、封闭环境短期看是物业保护下隔绝于外部烂环境的伊甸园，长期看是物业崩坏、管理甩锅下隔绝外部公共服务的贫民窟。     

3、面对物业崩坏低层住宅抵抗力较强，因为维护成本低，而高层住宅恶化没有上限，居住体验可能差到难以置信。     

4、大型小区在小区治理上很难协调，无法产生有效的管理组织，高协调成本本身导致社区崩坏不可逆。     

这4个理由都足够可怕，但是我拦不住广大人民群众对便宜、干净、方正、舒适的追求，上杆子抢购全新的“蔬菜盘”。虽然我也经常说，附近的农田和工业区与房子的容积率巨大落差，是它实值的残酷体现。

这种“蔬菜盘”卖出比成熟市区旧房更高单价，在一二线城市屡见不鲜，在三四线城市则是常态。对应的是大家对上涨预期的恐慌，对新东西的追逐，以及对一片白纸的区域未来改善的幻想。     

好吧，姑且都对，我们在希望的田野上。乐观的时候什么都愿意相信，比如曾经土豪程度名满华夏的某草原明珠，把自己规划得和东部二线城市一般巨大，令人瞠目结舌。

有一个原因大家可能没有想过，土地一次性出让加上分层散售，使得城市更新非常难，城市无法在地价上涨之后自发的调整容积率，因为就算没有明确限制，也不可能有小面积的地块自发协调然后整体开发。

曼哈顿被填满上百年了，天际线还年年更新，换做国内是不可想象的。国内城市改造只能通过对用地结构尚未变更的旧棚户区、历史街区、工人新村等进行拆迁改造，一旦通过招拍挂模式出让并变成封闭小区，城市更新便在这个区域到此为止了。这是为什么很多地方喜欢不断造新城的重要原因，已经成形的纯新城区很难再调整了。

比如下面这个西北省会的国家级新区，不惜在距离城区40公里以外的机场找一块平地盖楼，因为老城又破又高容积率拆不起。

而且拆迁改造也很麻烦的，一二线城市尚有支持的利润，三四线城市根本不愿意做这费力不讨好的事，那么，三四线城市就有一个特点，愿意把资源投入新城区，吝啬老城区——因为后者注定亏本。

但是，盖多了新房怎么办？棚改去库存由此闪亮登场，用棚改货币化资本化盘活城市棚户区，拓宽了“蔬菜盘”的销路，然后，就是大家所熟悉的了。      

然后我这里还有下一个问题，城市化结束了怎么办？卖地怎么持续？我之前也很困惑，没有答案，但是我现在似乎有了。       

大家知道一般说城市用地紧张的理由是耕地红线，那为什么建成区变大了耕地会变少？你们是不是乍一看这个问题真蠢。但是不一定啊，重庆市推广土地流转，用宅基地置换城市住房，城市化了耕地还变多。

但是大部分区域没有这样，也就是城市建设用地增加，乡镇并没有减少。所以说这个逻辑姑且成立，但是我看着工业用地那么浪费，其实我还是怀疑的。      

不能普遍推行流转置换的原因还是农村作为蓄水池作用仍然存在，现有城市布局在产业和经济规模上还无法稳定容纳十亿级的市民群体。但是城市化工业化要做，动能要有，所以可能会限制宅基地改建，放任乡村的衰败。

其实城乡差距本身是一个城市化的持续动能，但也不能说是蓄意为之，因为农村没有补贴连现在的生活水平也达不到。我粗略算过，如果让农村劳动力彻底不过剩，城乡生产要素和资本要素大体平衡，城市化率需要达到95%——韩国91%的城市化率依然农村人多地少，需要靠农产品骇人听闻的高价维持农民收入的体面。      

所以说城市化还是会推进，用“蔬菜盘”这种低成本方式推进，尽可能的是在产业上慷慨，在居住上吝啬——而且人民群众其实是喜闻乐见的。      

所以大概终究会将几乎全部的劳动力固定在城市，然后棚改货币化或者其他方式的农村自建房改造置换也会铺开，农村形态大部分消失，绝大多数人都住在“蔬菜盘”里，一个时代结束了，新的时代开始了。

Photo by Banter Snaps on Unsplash

好了，这里开始讲怎么办。

（以下都是我的脑洞，我不为此负责，但是逻辑是通的，希望大家有耐心看完，不带偏见的。 ）    

我前面说过高层封闭小区也就是“蔬菜盘”几乎必然会遇到社区崩坏危机，那么其实也是有改善需求的，而且很强烈。大家看到现在被掏空六个钱包，感觉没有了流动性，但是没关系，总会还清的，总会再有钱的，总会有钱置换的。

Photo by Jeffrey Swanson on Unsplash

未来，他们认为是幸福终点和人生希望的“蔬菜盘”，因为折旧和社区崩坏变得既不是好家园也不是好资产，而农村这个时候早已腾空，新征地因为人口密度低已经可以非常便宜，以及那些巨量的工业用地大概也到了年限，以让早就成为落后产能的工厂企业滚蛋或者集约化布置了。而房产税逻辑下的城市开发从出让中心变成了现金流中心，节约建成区的必要性也减弱了。

这个时候，因为“蔬菜盘”治理崩坏产生的改善需求就一批批产生。他们需要又买一次房又背一次贷款，开始城市化2.0。

仰赖开发的集约，这个时候大部分城市，除了一线和部分强二线，尺度都没有很大，摊大饼当没有了用地限制之后其实不是问题，而基建的分散也找到了税源去支持，所以33层“蔬菜盘”不需要再出现了。  

之后是不是花园草坪大房子？应该还是不能，因为美式低密度大饼，不光是多占地，还有高耗能——我很难想象中国一年进口20亿吨石油。但我觉得花园洋房和排屋的模式是可以的，以人居和生活美学为目标的城市化徐徐展开。

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那么大型封闭“蔬菜盘”呢？70年年限大概只需要三分之一时间就可能坏得不成样，有可能沦为低收入住宅区，房价低得难以想象，也可能被以极低的成本拆迁改造，变成新一代的美好家园——只要价格够低，拆高容积率盖低容积率也不是不可以的。

然后房价还是很贵——新房很贵，不是二手的前新房很贵。城市化完成了，大家付出了巨大代价上了车，用自己的血汗钱支持了世界上最波澜壮阔的现代化事业，然而最后发现自己以为的资产锚，锈得烂了。

由于老龄化加剧，人口流失先从农村开始，再逐级上到各级城市，鹤岗不会只有一个，可能会有数百个。年轻人外流，竞争力下降的城市变成老龄化的末端，不断朽烂毫无流动性的“蔬菜盘”就成为了城市的最终形态。而头部城市们，会一直维持着光鲜亮丽。

就算觉得可怕，也是合乎逻辑的幻想，比庞氏骗局的幻想好歹更务实，比铁饭碗的梦想好歹更实际。我很多时候都是痛心于棚改之后的全民上车恐慌，大量小城市高位接盘的新城市人，赔上了可能一生的代价，我可怜老乡。但是，这也许就是他们当下的快乐呢。

本文来自微信公众号：恒河公园，作者：大明湖畔容嬷嬷。