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2024-09-01 13:59

零首付购房:难以承受的诱惑与风险

本文来自微信公众号:时代周报,作者:曾思怡,编辑:黎广,题图来源:视觉中国

文章摘要
零首付购房风险高,虽降低门槛,但月供压力大,警示频发仍暗存。

• ⚠️ 零首付购房违规,背后隐藏高评高贷、首付贷等风险操作

• 🏠 刚需购房者多,尤其在中低端房源和大城市远郊

• 💸 高风险交易导致负债累积,房产贬值和负资产压力大

大城市零首付安家,做完贷款还能提现几十万做装修;开店亏了几十万,现在零首付住新房,还超额贷出几十万现金......


社交媒体上,零首付购房被包装成大城市安家的捷径、创业失败的救命稻草。


但在另一面,全国多地频频发布警示,零首付购房不仅违规,还可能使购房者背负沉重月供,甚至“钱、房两空”,一旦零首付购房者后期无法偿还,参与方都要承担相关责任。


时代周报记者梳理发现,市面上的零首付购房,大都通过“高评高贷”、“首付贷”等方式,将首付款挪至后期,看似购房者得优惠,实则是开发商、中介、购房者等参与者合谋的产物。


购房者眼下“上车”门槛降低,但“羊毛出在羊身上”,后期的利息支出和月供压力颇大,还可能涉嫌骗贷。


时代周报记者采访多名房产从业者了解到,虽然在监管层面被明令禁止,但零首付购房现象一直暗中存在。


楼市大热时期,这是炒房客“以小博大”的方式,只要房价跑赢利息,就有得赚;近年楼市降温,零首付购房的房源和买家下沉,房源大都地处中小城市或大城市远郊,买家则是刚需中的刚需。


警示频频,但零首付购房现象不绝,各个参与方谁在获利?而选择零首付购房的买家们,有多少是现实生活所迫?又有多少是不会算账、冲动购房?


看得见的诱惑


“好不容易等到一个买家,对方要求零首付交易,我该怎么办。”


坐标江苏,谢磊把房子挂到交易市场半年,好不容易碰到购房意愿强烈的买家,但对方提出零首付交易,让他不知如何是好,“网上都说这是违规的,后面买家还不上贷我也得受牵连,但是这次不卖,不知道什么时候才能等到下一个买家”。


不止谢磊,社交媒体上,不少二手房卖家提到类似的经历。有人像谢磊一样,在成交和风险之间徘徊犹豫;有人说自己挂房以来,咨询者超2/3都想零首付成交,但考虑到风险一一回绝;也有人配合买家高评高贷完成交易后,开始后怕。



在买方市场,零首付购房更是一直存在的诱惑。


社交媒体上,零首付购房甚至被包装成“救命稻草”:开店亏了几十万,现在零首付买房,还超额贷出几十万现金;零首付买房续了我的命;现在楼盘太卷了,大城市零首付安家,做完贷款还能提现几十万做装修......


在南方一座三线城市从事房产销售的周星告诉时代周报记者,他自2020年入行,不论新楼盘还是二手房,零首付交易的现象仍旧存在,“以我接待的客户来说,基本有1/3的客户最后都是通过高评高贷零首付成交”。


周星介绍,最近几年楼市降温,其所在的城市,不管是开发商还是个人二手房卖家,卖房紧迫感愈显,愿意打折出售的房源比比皆是,“这也让适合高评高贷的房源越来越多,有的房子通过高评高贷,取出的贷款不仅可以覆盖首付,甚至还可以套现一笔,这也被我们说的:负首付购房”。


相对而言,零首付购房作为一种对个人和市场都颇具风险的交易形式,在一线城市受到更多管制,或者说限制。


在南方一座一线城市从事房产销售的吴明辉告诉时代周报记者,根据规定,当地房产中介不允许协助买卖双方操作零首付购房,加之一线城市本身房价较高,高评高贷之后契税也会随之增长,对买家而言成本较大,“而且我从业这个片区都是老房子,做不了高评高贷,可能其他区域有些新房可以”。


随后,时代周报记者以买家身份咨询当地多名房产置业顾问了解到,该一线城市远郊区有数个新楼盘可操作零首付购房,其中一楼盘置业顾问还强调,“这不是网上说的那种违规操作,是我们和大银行合作推出的新模式,对刚需年轻人非常友好”。


这名置业顾问同时强调,该零首付楼盘地处的远郊区,是近年全市房价跌幅最大的区域,“已经触底了,后期不会再跌,而且来大城市的人只会越来越多,现在用成本价买远郊新房,既可以刚需自住,以后也好出手”。


当前来看,虽然多地发文警示,但零首付购房现象依旧存在,不过不同城市覆盖程度有所差异。


58安居客研究院院长张波在接受时代周报记者采访时分析,一般来说,越发达的城市对于楼市管控更严格,对于房企非正常的销售行为,从实际情况来看,各地都会有相应的处罚,但程度的确存在一定的差异;另一方面,零首付项目越多的城市,往往也是市场降温较为明显的,新房销量同比下滑严重,不但房地产开发侧压力大,银行房贷发放的压力也有所增大。


时代周报记者梳理发现,楼盘建设过剩、人口流失的中小城市,或者大城市周边的新城,被视为当前楼市降温最明显的区域,这些地方往往零首付购房现象较多。


看不见的风险


随着我国房地产进入新常态,楼市去化慢成普遍情况,开发商卖房压力颇大,不论房地产商还是中间机构,各类营销方案层出不穷,“零首付购房”才依然存在。


时代周报记者梳理发现,近年常见的零首付购房营销,背后主要有以下几种操作:


比较常见的一种是高评高贷,即隐藏实际成交价,做高房屋评估价进行贷款。如一套100万成交的房源,大部分城市执行15%的首付,即15万,另外85万从银行贷款;如果买卖双方决定零首付交易,可能将房屋评估价做高至120万,这时可从银行贷出120*0.85=102万,买卖双方私下交易实际的15万首付,买家即实现零首付拿房。当然,如果评估价更高,甚至可以套现不小数额。


也有开放商为购房者做“首付贷”。仍以一套总价100万成交的房源为例,首付15万,由开放商代购房者从中小信贷公司贷出,可能是消费贷、经营贷,总之不属于常规的房贷体系,需要额外产生利息,购房者后期在约定时间内偿还这笔15万贷款。


还有一种是开发商确实降价出售,并将所降额度作为首付款,直接打到买家账户,买家也相当于零首付购房。但此举是否是开发商先涨再价,又或者真正给出这种优惠则无法判定。


多名地产从业者都对时代周报记者表示,前述的“高评高贷”、“首付贷”,是零首付购房最常见的操作方式。


李翔宇在装修公司从事业务推广,客户群体中不乏通过“零首付”“负首付”腾出装修款的人群,与客户交流打听的过程中,他也曾被这类“好事”打动,但深入了解,才看到更多隐藏的“坑”。


“很多人觉得,零首付购房,就是每个月多付点利息,就能马上住进新房。”李翔宇告诉时代周报记者,“但看起来免费的,往往是最贵的。有的零首付购房者,按照他们个人信用资质根本贷不出这些钱,而越是贷不出钱的人、贷款成本就越高,中间环节房产销售和中小信贷公司一顿操作,贷了又贷,抬高利率、增加砍头息,说是高利贷也不为过。”


张波也解释,对个人而言,“零首付”购房后期要支出的利息和月供会增多,此类期限错配,存在潜在流动性风险;对整个市场,通过“零首付”、“假首付”导致大量资金违规流入楼市,将会放大按揭贷款风险,容易导致房地产市场风险隐患上升,美国的次贷危机是为前例。


张波还表示,购房者通过“高评高贷”方式实现所谓的零首付,本身属于违规“骗贷”行为,如果银行在审批环节发现异常,也会对购房者的个人征信造成影响。


而后期一旦市场波动,房子的实际价值可能大幅缩水,如果购房者无法按时偿还贷款,房子可能会被银行收回并拍卖,此时购房者可能面临房产贬值和负资产的压力。


谁在买单?


知晓零售付购房的种种隐患后,李翔宇还是没想明白:选择零首付购房的买家们,有多少是现实生活所迫?又有多少是不会算账、盲目购买?


广州市房协专家委员会委员、地产经济学家邓浩志告诉时代周报记者,早前楼市预期上扬,炒房客在手头资金有限的情况下,会通过零首付购入目标房产,而且往往是升值预期较高的高端房产,虽然承担了更多利息,但只要房价跑赢利息,就能赚钱,不过近年楼市持续降温,”类似情况已经很少见了“。


眼下,参与零首付购房的,多为中低端房源和刚需买家。据周星观察,其所在城市,零首付买家多为80、90后,基本都是购买第一套房的刚需群体,目前当地房屋均价在8000元上下,零首付购房者选中的多是均价之下的房源,总价多在40~80万不等,而当地总价150万往上,或者两三百万的高端住房,几乎没有见过零首付买家。


“但其实我们都知道,这种交易(零首付购房)是违规的。”聊到一半时,周星坦言,不过和新闻报道中提到的,零首付买家缺乏房产交易认识、盲目入坑不同,“我接触零首付买家,基本都知道是怎么回事,也知道自己要多还多少利息,但是没有办法,他们是刚需中的刚需,不是要结婚,就是孩子要读书”。


周星举例,之前有位年近四旬的买家,家里孩子等着上公立小学,他买了个总价40万的学区房,做高评高贷,还30年,和正常给首付相比,(操作零首付购房)每个月房贷多还三四百元,“但是在他的承受范围”。


类似的,时代周报记者梳理发现,在一线城市,推出零首付购房营销的楼盘,也多在远郊。


关于零首付购房,周星也听过一些不幸的例子。有的年轻人未评估偿还能力,冲动购房,致使后期背上沉重负债,有的甚至卖房还贷,在楼市下行的背景下,结果是房子没了、还背上一笔欠款;还有的是二手房卖家同意买家零首付购房的要求,配合高评高贷,结果遭遇专门骗贷的,买方交易后直接不还月供,“听说那笔交易的相关方都被牵连了,所以我们在接待客户的时候,也要判断对方的还贷能力和意愿”。


而这些口口相传的案例、故事、风险,一旦落到具体的个人,就可能是持续大半辈子的、难以承受的重担。


对此邓浩志建议,当前大部分城市执行15%的首付,已经降至低位,购房者如果手头现钱未达这个首付标准,就算眼下每月有较高收入,也应该保持谨慎,提高风险意识。


(应受访者要求,谢磊、吴明辉、周星、李翔宇为化名)

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