41年楼龄老小区装上电梯：按次收费，像搭公交一样

位于罗湖文东路上的东乐宿舍楼。

建于1983年的东乐宿舍楼，与罗湖美术馆仅隔一条社区小马路。在网络世界里，这个老旧小区是个不起眼的存在，我在地图上、房产交易APP，甚至周边房产中介口中，都打听不到它的所在。

上个月，东乐宿舍楼因新加装的电梯，才在互联网上为众人所知。与深圳大多数老小区加装电梯的模式不同，东乐宿舍楼的居民们用的是“分期付款”的方式：

每部电梯造价六十多万，深圳市政府补贴三十多万，电梯承建方垫付30万。居民坐一次电梯，需要支付2毛到8毛的费用，收费方是电梯承建方神州通立电梯（深圳）有限公司（以下简称神州通立电梯公司）。

目前，东乐宿舍楼业主与电梯承建方，各自拥有电梯一半的产权。如此交费15年，电梯承建方将按照合同约定，把手中50%的电梯产权份额，完整地归还给东乐宿舍楼的业主们。这种模式也被称为“共享电梯”。

东乐宿舍楼的新电梯

也就是说，东乐宿舍楼的24户业主，不需要一次性凑出六七十万，就可以享受两部加装电梯的运行服务。这在众口难调的住宅区里，能更快地形成统一意见。

此外，加装电梯一般涉及地下管网改造。东乐宿舍楼两部电梯涉及到的管网改造费用，则需要业主们提前筹款。这笔费用分摊到每户，支出只有数千元，在业主们的接受范围之内。

首要难题：筹钱难

东乐宿舍楼建成时，四周大都还是荒草地，不远处的深南东路还在修建当中，3公里外的东湖丽苑，也就是中国第一个商品房小区，也才竣工不久。

1983年年底，卢楚汉与其他23名同事搬进东乐宿舍楼，住上了公司分配的房子，并在其后的房改中，拿到了红本房产证。最早的这批住户，都是东乐家电公司的员工，这家公司在上世纪主要承接香港的来料加工业务。

1999年，东乐家电公司因经营不善关门，同事们各谋出路。如今41年过去，宿舍楼里的24户老同事中，只有8户卖掉了房子。其余16户业主，都是最初的老邻居。

东乐宿舍楼加装的两部电梯

现在，整栋楼里住着大约170位居民，老人、孕妇、婴幼儿等出行不便人群约30人，超过70岁的老人接近10位，年龄最大的邻居接近90岁。卢楚汉住在一单元7楼，随着年岁增长，抱小孙女上下楼，从超市回来拎着大包小包爬楼，他觉得越发吃力。

加装电梯这件事，卢楚汉想了好几年。妻子的叔叔住在附近的邮政大院，邮政大院也是老小区，六七年前居民们开始推进加装电梯的事情，“那时候我就很心动”。

卢楚汉真正付诸行动，是在两年多前。2022年，街对面的南华大厦开始推进加装电梯的各项事宜。“对面能装，那我们也能装啊”，卢楚汉听说后，拉上对门邻居老吕，到社区工作站咨询加装电梯的程序，老吕也是他的老同事，两人都已经退休了。

“工作站书记一听，很快就安排专人对接这个事情，给了我们一个业主意见表，让我们先去收集大家的意见，每栋楼要有三分之二的业主同意”。

按照要求，每栋楼要有三名业主代表来推进此事。卢楚汉和老吕又找来四名邻居，都是已经退休的前同事，大家一起来收集邻居们的意见。没有邻居反对加装电梯，但部分邻居的态度是，“只要不让我出钱，或者少出点钱，我就愿意”。

在与神州通立电梯公司搭上线之前，卢楚汉和其他几位业主代表，前后找了四家电梯公司，四个公司给出的方案都是直资模式，价格最高的是一部电梯70万左右。

电梯安装费用如何分摊，几个业主代表也去附近加装过电梯的小区了解过，“我记得有一个小区，一梯两户，二楼一户就要交2万，多一层加2万。这么算的话，我住7楼，就算扣除政府补贴，我也要出5万左右。当时我就担心，我愿意出这个钱，可让所有人掏钱，人家肯不肯呢”。

其实2021年，就有新闻报道了杭州老小区的“共享电梯”模式，居民前期无需筹集加装电梯费用，坐一次电梯，支付一块钱。卢楚汉从别人口中听过这种模式，他特意问了接触的前几家电梯公司“做不做共享电梯”，都被干脆地回绝了。

“后来，一个住在南山的老朋友，跟我说他们小区装的就是共享电梯”，老朋友住在南山区兰丽花园，小区一栋一单元安装的就是“共享电梯”，承建方就是神州通立电梯公司。靠着老朋友的介绍，卢楚汉与神州通立电梯公司搭上了线。

东乐宿舍楼的新电梯

在众口难调的小区里，加装一部电梯

兰丽花园的共享电梯，建成于去年三四月份，是神州通立电梯公司在深圳的第一个项目。去年10月份，卢楚汉、老吕和另外几位邻居，一起到兰丽花园考察，“我们（把电梯）交给你做，起码得看看你做的怎么样嘛”。

在兰丽花园新建成的电梯里，楼里一位老太太冲着卢楚汉说，“好啊好啊，哪怕一块钱坐一次我也乐意”。

兰丽花园加装的新电梯

兰丽花园与东乐宿舍楼的电梯，单次收费标准大概一致。东乐宿舍楼一层为商铺，“2楼2毛一次，往上依次增加，7楼8毛一次。每月设置封顶金额，2楼为100元，7楼为600元”，这一收费还包含了未来15年的电梯维修、维保、保险、电费、清洁等开销。据神州通立电梯公司总经理彭伟介绍，这一收费标准，是按照一户三口，每日上下电梯四次测算出的，“这样我们15年就可以收回垫付的30万”。

“共享电梯”的方案拿出来后，东乐宿舍楼邻居们提出了一些新的顾虑，“不知道地下的土质怎么样，听说有些靠海边的小区，还要先在地下注水泥加固，这个就要增加很多成本”，“万一挖到燃气管线，要挪动管线，那要花多少钱”……“这些费用有多高，大伙心里没底”。

房子的价值，也是卢楚汉和几位业主代表说服邻居的依据，“你装了电梯，房子的价钱，跟没电梯也是不一样的嘛”。‍‍‍‍‍

虽然只有24户业主，可大家各有各的考量，卢楚汉有时也觉得心里没底，住在邮政大院的亲戚，眼看着小区别的楼栋陆陆续续都装上了电梯，自己住的楼栋就是装不起来，“每次问都是快了快了，好多年了就是装不起来，意见不统一，钱凑不齐嘛”。‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍

后来，十几个老邻居凑在一起吃了顿饭，五家电梯公司的方案放在饭桌上，“绝大多数支持共享，少数低楼层的邻居想一次性付清。可不是所有人都愿意一次拿一大笔钱出来，（选择一次性付清这种方式），最后肯定拖来拖去搞不成”。‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍

好在，楼里大多数邻居相识多年，彼此熟悉，信任度也高，在社区工作站和业主代表们的推进下，东乐宿舍楼24户业主最终都接受了“共享电梯”的方案。

在卢楚汉的推荐下，住在邮政大院的亲戚，居住的楼栋也装上了“共享电梯”，目前电梯正在验收当中。“他们推了那么多年推不动，一推这个模式，很快就成了。”‍‍‍‍‍‍‍‍

据彭伟介绍，在深圳，除了已投入使用的兰丽花园和东乐宿舍楼，神州通立电梯公司签约的共享电梯项目接近300台，其中30多台在建设当中。

“一栋楼10户业主，我们就有10个甲方”，作为电梯承建方，彭伟和同事们同样要应对“众口难调”的问题。‍‍

老小区可能涉及到旧改，是业主们顾虑的问题之一，“有些业主会担心，万一拆迁，这个电梯你承建方还有一半产权，怎么办”。彭伟介绍，在合同约定中，也专门列出了解决方案，“如果拆迁，我们无条件配合，只需要业主把我们垫付的钱一次性补齐，比如我垫了30万，已经收回来15万，业主把剩余的15万一次性付给我们就好”。‍‍‍‍‍‍

手握一半产权的电梯承建公司，在未来15年里出现经营问题，怎么办？“我们跟业主签约的时候，也约定，如果公司倒闭了，那我的产权我无条件交给业主”，彭伟介绍。

居民们对房子用途的规划各异，对于加装电梯的反馈也各不相同。彭伟和同事们在推进深圳的第一个项目兰丽花园时，遇到的情况更为复杂。兰丽花园毗邻南头古城，地理位置优越，除了长居在此的老住户，还有不少房子处于出租状态。此外，一些新的年轻业主，只是把兰丽花园，作为学区房做临时过渡。

老住户加装电梯的热情最高，“有业主跟我们说，我们这么多年就这一套房子，你说换电梯房，那也不容易，能把电梯装起来是最好的。”

不过，房子处于房租状态的业主，以及把这里作为过渡房的业主，加装电梯的意愿一般不高，“买来做学位房的业主，他就是为了孩子读书买在这里，住几年可能就换房了，他们有时候反而更难沟通。”

“房子租出去的业主，爬楼梯和坐电梯对他来说无所谓，怎么样他的房子都能租出去”，不过，彭伟观察过福田区莲花北村附近的租房广告，“同样大小，有电梯的月租比没电梯，能高出1000块钱”，这也是他说服业主的一个理由。

“持反对意见的一般是低楼层住户，装了电梯，影响采光、通风、房价，这些理由我们都遇到过。房价这个还是比较容易讲通的，我们跟他说，装了电梯就不是老破小了，就是小洋楼了，大家也能接受”，彭伟说。

在业务推进中，彭伟发现，同样是加装楼梯，“共享模式”比一次性筹齐费用，阻力还是要小得多，“大家不用一次出一大笔钱嘛”。“推进效率高，这也是我们推广这个模式的原因”。

摸索一条能走通的路

卢楚汉在寻找电梯承建方的过程中发现，不是所有的电梯承建方接受“共享电梯”这一模式。

彭伟深谙其中的原因，“每部电梯垫资30万，15年才能收回来，这对成本控制、流动资金都有一定的要求，如果运营不善，很容易出现资金链的问题，很多同行不会这么做的”。彭伟列举了自己公司的优势，“我们有制造电梯的工厂，有储备的大量施工工人，这能更好地控制成本”。

神州通立电梯公司的前身是一家工程公司，“地产建筑业不景气，我们也要转型”。2020年，该公司在安徽新建电梯工厂，2021年投产。

“看到深圳加装电梯的补贴方案，我们决定来这里开拓共享电梯的市场”，彭伟说，“如果没有政府补贴，一部电梯六七十万，全部由企业来垫付，现金流太紧张了，我们没办法保证自己活下去”。

2022年五月下旬，深圳市公布《深圳市既有住宅加装电梯实施方案》，其中提到，符合规定的加装电梯项目，七层及七层以上35万元/台、六层32万元/台、五层29万元/台、四层26万元/台，补贴资金由区财政承担。

深圳上世纪八九十年代建起的低层住宅楼，大多未安装电梯或急需更换电梯，单罗湖区就有687个老旧小区。据统计，2023年深圳全市老住宅楼，一共加装电梯855台。“根据我们摸排的情况，深圳大概有3万栋老旧居民楼，有加装电梯的需要”，彭伟介绍。

“我们做这个模式，第一就是政府的补贴要足够高，我垫付的资金不需要那么多，第二个要做到精准收费。”

“如果没有政府补贴，我们做共享，15年内把60多万收回来，那意味着住户坐一次电梯的收费要翻一倍，那很多业主会打问号，我要不要坐这个电梯。很多同行就失败在这一点上”。

彭伟介绍，在国内尝试共享电梯的同行中，早些年采用刷卡收费形式，这种形式无法实现精准收费，“我去四楼，电梯里五楼的住户刷卡了，我跟着坐到五楼，大不了再下一层”。收费模式一旦出现漏洞，多数电梯承建方会选择提高收费来弥补亏损，如此陷入恶性循环，最终导致营收恶化。

在东乐宿舍楼，我曾经跟随一名外卖员，搭乘了一趟电梯。电梯内部，与其他居民楼并无不同，我和外卖小哥摁下楼层即可。

彭伟解释，电梯内安装了人脸识别系统，如果是已录入系统的小区住户，系统只需几秒就能识别扣费。像我与外卖员这样的外来访客，楼梯内的相机会与电梯监控形成比对，“跟踪到你去哪一户，就从哪户扣费。如果你哪户都不去，我们就不收费”。

"兰丽花园那部电梯，我们一个月能收回两千六七的费用，东乐宿舍楼每部梯一个月也能收回2000多块，这比我们当初预期的要高一些，（运营得）还算比较乐观”，彭伟说。