谁在此时大举拿地？

本文来自微信公众号：真叫卢俊（ID：zhenjiaolujun0426），作者：R先生，题图来自：IC photo

前段时间跟大家聊了两类野蛮人：

第一类是险资，像平安这样的，因为有着良好的现金流，借机进入到融创、碧桂园、旭辉等房企，成为第二股东的同时也成为了中国隐形的最大开发商；

第二类是港资，类似新鸿基这样的，企业的净资产达到了6000亿元，杠杆很低，趁大家放松的时候然后反攻大陆，专做商业的长持运营。

今天想要跟大家聊的是另一类房企，可能很多人前期也没怎么关注过，但在这次特殊情况下，意外的崛起了。

一、

根据中原地产统计显示，2020年1-2月份全国50大城市合土地出让金额5180亿，同比上涨4.1%。在成交总价TOP10城市中，一线城市上海、北京增速分别为112%、14%，增速明显加快，其他城市比如南京和温州的土地端市场也在快速的发力。

土地市场很火，但另一侧的成交市场却表现的很冰。

2月单月，TOP100房企实现的销售金额3243.3亿元，环比降低43.8%，同比降低37.9%，创下了近几年来单月销售的最低纪录。

很多人可能会很疑惑，是什么样的力量在土地端托举着楼市？

答案是：国资房企。

在此次土拍中成为市场中的买方主力，那些平时很低调的国资房企异常凶猛，成为稳定市场的核心动力。

大概统计了下，在1-2月的拿地总额TOP20里面，有5家为地方性国企、6家央企，保利发展、中海地产、中交地产、中国铁建、北京建工等央企均拿地40亿元以上。

3月10日，广州诞生了新地王，整体的楼面单价达到了64576元/平方米，当很多人都在惊愕和纷纷转发广州诞生出最高楼面单价时，很多人却忽略了拍地方，正是广州城投，根正苗红的国有资产方。

不仅在广州如此，在北京的土拍市场，央企和国企在2月最低迷的时候也开始轮番掀起了拍地大战。

没想到，在我们最缺钱的时候，手握大把现金的国资方开始出手了。

其实这样的场景，在2016年的时候也出现过，当市场整体表现不景气的时候，国有资本就会迅速出击，不断激发市场的信心。

但与此相反的是，当土地市场很火的时候，中央层面又会发文尽量不让国有资本参与到拿地环节中去，给楼市降温。

二、

很多人可能会问，国资房企那么多钱，哪来的啊？

很核心的一点就是，不同的开发商的融资模式是不一样的，对于开发商而言，融资的路径有各种各样，而不同的模式对你是不同维度的考核，因为有国资的背景。

融资一方面是效率会高很多，另一方就是拿的钱真的很便宜。

我查了下相关资料，大家知道保利最新的融资成本是多少吗？4%不到，而反观其他很多民营房企，拿地的成本大部分都超过了6%，有些房企去年发海外债，成本竟然超过了10%。

可别小看那么几个点，当整体发债规模达到几十亿上百亿时，其实真的是一笔非常不小的成本开支，单是融资成本这一项，国资从一开始就赢了。

现在就是现金为王的时代，谁有能力融资谁的融资成本低，谁就能走的更远。

比如在现在大家都很恐惧的时候，因为你的融资成本是可控的，你的融资渠道是多元的，你就可以逆势而起，做更多的动作谋更多的局。

有句话说，当潮水退去的时候，你才能看清谁在裸泳，所以我们看到的是新闻是这样的，超过200家房企陆续在1-2月破产。

这是个特殊的时代，大量的房企会忽然之间下沉，少部分的房企特别是国资房企开始崛起。

马太效应在地产这个行业表现的越来越明显。

三、

可能很多人还会问，那这次房企为什么不再寻求险资之类的帮助了，以前不都是有困难就找投资方入股嘛，我们看到各类房企的背后股东角色都是多样的。

不是那些民营房企不想融资，而是他们真的找不到融资对象啊。

这样的疫情让大量的行业忽然都出现了宕机，整个交易环节全部都暂停了，很多企业纷纷喊出了“优化人员结构”，减少投资业务，开源节流。

一句话概括就是，地主家也没有余量了，很多行业的头部企业也都自顾不暇。

从另一方讲，任何一项重大的投资战略计划一定是提前布局稳步推进的，面对疫情这样的黑天鹅事件，很多企业其实都是很懵的，自身的战略上还要进行调整，要先自我疗伤，当然不会在这个时刻再去投资房企。

毫无疑问，地产的世道和以前确实不太一样了，哪怕是面对这样的艰难时刻，中央层面依然是房产不炒，虽然各个城市都在逐步放松，但也都是小打小闹。

既然政策层面不松动，这也是逼迫着开发商更多的只能依赖自己，而且这样的趋势以后会越来越明显。

四、

所以，这一次恒大为什么这么着急，线上的动作搞的这么的生猛，没有办法啊，巨量的债务摆在那，那么多的建设方也要支付工程款。

房地产说到底，核心就是围绕着钱在转。

你有钱，就可以一直玩下去，相当于在玩王者荣耀时打到了“荣耀王者”的角色，有一点独孤求败的感觉，这就像国资房企的现状一样。

现在的情况就是看谁的底牌多，杠杆越低的企业，可用的底牌就越多，然后在关键时刻慢慢实现弯道超车，我私下了解了下，据说央企保利今年在上海的动作会非常大，真的是想在今年一飞冲天了。

当他人恐惧时保持贪婪，当他人贪婪时我感到恐惧，这或许就是国资房企拿地最好的。

五、

另外对于前面已经敲门的险资和港资来说，国资其实是另一种存在的形式。

就是也不太会刻意去追求高杠杆的节奏想要跑马圈地，也不会一个个的项目想要高周转，虽然现在国资房企正在很快的渗透到土拍市场里去。

但这样的渗透其实是短暂性，等过了这阵风，又会慢慢回归于正常，大家也别太惊慌了。

那面对这样的疫情，我们又能干些什么呢？

对于房产端的企业来说，无论如何就是要保证自己始终在牌桌上，越是混沌的时候越是要镇静，该打折打折，该促销促销，少赚点或是少亏点才是重要的，持续的活下去才是最重要的。

我也跟很多民营房企聊，我发现这个时候大家除了线上直播卖货然后促销走量外，还有很多房企正在默默的修炼着内功。

一是不断提升自己的品牌形象，借助着疫情对外释放着自己的种种改变和调整，而且这样的动作很大，是自上而下的，然后各个端口统一去执行。

这个也很好理解，当大家都空下来时，你就得抓紧时间好好的把自己的肌肉练得结实一点，然后等到起风的时候一飞冲天，把同行们甩在身后。

越是混沌的时候，有品牌的企业就越是有价值，你可以靠这个去卖房靠这个去融资，这才是你的企业竞争力。

二是提升员工的素养，我们看到有不少房企的区域总慢慢开始由人力端口的人胜任，因为越是发展到后期如何调配人力就越是重要。

最近邀请我们去给内部员工培训的房企也越来越多，其实大家都意识到了，如今的格局既然已经这样了，还不如先改变自己。

品牌形象其实就是对外的提升，员工素养其实就是对内的提升，内外兼修，方能成事。

所以其实不管是谁在敲门，不管有没有人在敲门，我们都应该始终保持警惕和警觉。

让自己变得更加的强大，这样才能不惧怕任何敲门的人。

本文来自微信公众号：真叫卢俊（ID：zhenjiaolujun0426），作者：R先生