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2024-09-11 07:45

存量房市场最大的利好要来了?

本文来自微信公众号:秦朔朋友圈 (ID:qspyq2015),作者:梁云风,题图来自:AI生成

文章摘要
央行可能下调存量房贷利率,并允许转按揭,缓解居民负担,稳定楼市信心。

• 💡 央行提议下调存量房贷利率80个基点

• 🏦 借款人或可跨行转按揭,银行竞争激烈

• 📉 降低利率预计每年可为居民节省超2000亿利息

最近,一向消息灵通的彭博社爆出中国房贷市场的大利好了。


这一轮的消息分几步,先是月初有消息人士称,中国正考虑进一步下调存量房贷利率,允许存量房贷寻求转按揭。


9月4日,彭博社再次将消息细化,说金融监管机构已提议将存量房贷利率共计下调80个基点左右,首次下调在未来几周内,第二次下调将于明年年初,首套和二套房都适用。


已经有一些媒体群预测将在9月12日左右降息20到50bps,然后同步下调存量房贷。


天下苦存量房贷高利率久矣!不管第一轮降息在本月还是要到下月,如果能够开启存量房贷的利率下调,也是对民意的一种回应。


那么,问题来了,彭博社的这个消息靠谱吗?我认为,这个消息的来源与7月份的大会密切相关,其中7月26日央行发布了年度《中国区域金融运行报告(2024)》中就提到:“下一步理顺增量和存量房贷利率关系,有效减轻居民利息负担,释放公众投资和消费动力”。既然要减轻居民利息负担,肯定得从存量贷款利率开刀。


9月5日,在国务院新闻办公室举行的“推动高质量发展”系列主题新闻发布会上,中国人民银行货币政策司司长邹澜在回答有关降准降息的问题时说,存款准备金率还有一定的下调空间,但受制于银行净息差收窄等因素影响,存贷款利率进一步下行还面临一定的约束。


“一定的约束”是什么?当然是维持银行的合理利润。


今年以来,1年期和5年期以上贷款市场报价利率(LPR)分别累计下降了0.1和0.35个百分点,带动了平均贷款利率持续下行。


中原地产研究院统计数据显示,2024年8月全国首套房平均利率已经跌到了3.25%左右,二套房贷款平均利率为3.6%。整体房贷8月平均利率在3.3%左右。不过也有部分城市部分银行从“3时代”步入“2时代”。


目前苏州部分银行首套房贷利率低至2.95%,佛山、广州的部分银行房贷利率最低也可以做到2.9%。


根据央行《2023年第四季度中国货币政策执行报告》,已有超过23万亿元存量房贷的利率完成下调,调整后加权平均利率为4.27%。


中信证券研究称,当前存量房贷加权平均利率会在3.9%~4%左右。那么,新房贷款利率与存量之间的剪刀差还有100个基点左右。


人民银行副行长陆磊在当天的发布会上也表态,在利率上,发挥好近期政策利率和贷款市场报价利率下行的带动作用,以此推动企业融资和居民信贷成本稳中有降。


彭博社消息里面还有一个劲爆的点,那就是“允许存量房贷寻求转按揭”,也就是说,贷款人可以到市场上去找银行,只要他出价比原利率低,可以换银行,哪家银行利率低就换哪家。


你想想,今天国内银行业多卷啊,既然新房利率已经破3了,而存量在3.85%以上,那么肯定会有银行愿意拿更低的利率来卷,只要比3.85%低贷款人就会趋之若鹜,对银行来说,可能是核弹级的冲击。


招商银行行长王良在9月2日中期业绩会上回应“转按揭”传闻,“若这方面政策推出,对银行业的存量按揭利率将带来一定负面影响;宏观管理部门会做好充分论证和研究,再推出这样的政策。”


如果不允许跨行转按揭,那么银行至少得主动降利率吧。


2023年以来,存量与新增房贷利差持续扩大,市场已经出现了几波提前还贷潮,到2024年后,更是出现了被迫断贷的现象,法拍房持续增加也说明,如果不果断下调存量房贷利率,接下来涉及38万亿房贷可能引发更多的风险。


央行发布的《2024年二季度金融机构贷款投向统计报告》显示,2024年二季度末,个人住房贷款余额37.79万亿元,同比下降2.1%。今年上半年,个人住房贷款余额减少了3800亿元。其中,六大国有商业银行按揭贷余额减少3119亿元。


银行现在面临着两难的抉择,如果不降低利率,居民可能将继续提前还贷,银行将损失优质的住房贷款;但如果降低存量利率,则面临着迫切的资产减值。


是接受利润摊薄还是赌一下居民不可能继续提前还款(利润损失),其实对银行来说并不难选择,只是操作层面需要一个推手。


首先,银行目前绝大多数仍盈利,而且还有较厚的安全垫,六大国有银行在2024年上半年的净利润总额达到6833.88亿元,并且宣布进行中期分红,共约2048亿元(其中邮政银行拟分红146亿元)这说明对银行来说,目前的降利率仍是赚多赚少的问题,不存在生死选择。


而且,重要的是,今年7月后,央行指导商业银行下调了存款利率,1年期存款利率从1.76%降至1.55%,5年期从2.55%降至1.8%。而且还发布了指导意见不允许商业银行对存款人进行利息补偿。这已经为银行降低存量贷款利率打下了基础。


其次,降利率的本质是留住优质客户和优质资产。中国的个人房贷不良率一直低位运行,根据2024年中报,国有大行中,工商银行、农业银行、建设银行、交通银行个人住房贷款不良率分别为0.6%、0.58%、0.54%、0.48%,虽然较2023年有小幅上升,但个人住房贷款整体仍属于非常优质的资产,主动降利率一方面可以减少提前还贷,另一方面也能防止政策上跨行转按揭等核弹级政策的出台,被同业“偷家”。


再次,就是确定如何降低存量利率的实施路径问题。任泽平建议,银行可阶梯式、差异化调降存量房贷利率。银行应尽快出台具体方案及配套细则,明确两种调降方式的要求、流程等,如规定客户资产规模、限制贷款人提前还款等。可阶梯式差异化降低存量房贷利率,如对2024年9月30日时利率仍高于4.5%的存量房贷,划分不同阶梯,给予差异化优惠政策。


最后不得不提的是当前的房地产形势。


中指院发布的今年前8个月房企销售数据显示,TOP100房企销售同比下降38.5%。更重要的是,全国商品房销售额从2021年近18万亿的高位跌到了2023年11万亿的量级,然而即使到了2024年,新房市场的跌势仍未止住,今年将跌破10万亿这个大关口。


根据国家统计局8月15日发布的《2024年1-7月份全国房地产市场基本情况》,今年前七月,全国商品住宅销售额46787亿元,同比下降25.9%;全国新建商品房销售额53330亿元,下降24.3%。这意味着,如果延续目前的颓势,今年全年商品房市场将退回至8万亿左右。


降低存量房利率虽然不能直接促进新房销售,但能够稳定楼市信心,增加消费能力,进一步促进经济恢复。以我国当前存量房贷总额38万亿元计算,如果能降低60~80bp,将为房贷借款人每年节省利息支出2280亿~3040亿元,这笔省下来的真金白银投入到终端消费市场,也是一股不小的力量。


苦一苦银行吧,毕竟它们已经过了几十年的好日子,共克时艰,是该银行站出来了。

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