存量房市场最大的利好要来了？

最近，一向消息灵通的彭博社爆出中国房贷市场的大利好了。

这一轮的消息分几步，先是月初有消息人士称，中国正考虑进一步下调存量房贷利率，允许存量房贷寻求转按揭。

9月4日，彭博社再次将消息细化，说金融监管机构已提议将存量房贷利率共计下调80个基点左右，首次下调在未来几周内，第二次下调将于明年年初，首套和二套房都适用。

已经有一些媒体群预测将在9月12日左右降息20到50bps，然后同步下调存量房贷。

天下苦存量房贷高利率久矣！不管第一轮降息在本月还是要到下月，如果能够开启存量房贷的利率下调，也是对民意的一种回应。

那么，问题来了，彭博社的这个消息靠谱吗？我认为，这个消息的来源与7月份的大会密切相关，其中7月26日央行发布了年度《中国区域金融运行报告（2024）》中就提到：“下一步理顺增量和存量房贷利率关系，有效减轻居民利息负担，释放公众投资和消费动力”。既然要减轻居民利息负担，肯定得从存量贷款利率开刀。

9月5日，在国务院新闻办公室举行的“推动高质量发展”系列主题新闻发布会上，中国人民银行货币政策司司长邹澜在回答有关降准降息的问题时说，存款准备金率还有一定的下调空间，但受制于银行净息差收窄等因素影响，存贷款利率进一步下行还面临一定的约束。

“一定的约束”是什么？当然是维持银行的合理利润。

今年以来，1年期和5年期以上贷款市场报价利率（LPR）分别累计下降了0.1和0.35个百分点，带动了平均贷款利率持续下行。

中原地产研究院统计数据显示，2024年8月全国首套房平均利率已经跌到了3.25%左右，二套房贷款平均利率为3.6%。整体房贷8月平均利率在3.3%左右。不过也有部分城市部分银行从“3时代”步入“2时代”。

目前苏州部分银行首套房贷利率低至2.95%，佛山、广州的部分银行房贷利率最低也可以做到2.9%。

根据央行《2023年第四季度中国货币政策执行报告》，已有超过23万亿元存量房贷的利率完成下调，调整后加权平均利率为4.27%。

中信证券研究称，当前存量房贷加权平均利率会在3.9%～4%左右。那么，新房贷款利率与存量之间的剪刀差还有100个基点左右。

人民银行副行长陆磊在当天的发布会上也表态，在利率上，发挥好近期政策利率和贷款市场报价利率下行的带动作用，以此推动企业融资和居民信贷成本稳中有降。

彭博社消息里面还有一个劲爆的点，那就是“允许存量房贷寻求转按揭”，也就是说，贷款人可以到市场上去找银行，只要他出价比原利率低，可以换银行，哪家银行利率低就换哪家。

你想想，今天国内银行业多卷啊，既然新房利率已经破3了，而存量在3.85%以上，那么肯定会有银行愿意拿更低的利率来卷，只要比3.85%低贷款人就会趋之若鹜，对银行来说，可能是核弹级的冲击。

招商银行行长王良在9月2日中期业绩会上回应“转按揭”传闻，“若这方面政策推出，对银行业的存量按揭利率将带来一定负面影响；宏观管理部门会做好充分论证和研究，再推出这样的政策。”

如果不允许跨行转按揭，那么银行至少得主动降利率吧。

2023年以来，存量与新增房贷利差持续扩大，市场已经出现了几波提前还贷潮，到2024年后，更是出现了被迫断贷的现象，法拍房持续增加也说明，如果不果断下调存量房贷利率，接下来涉及38万亿房贷可能引发更多的风险。

央行发布的《2024年二季度金融机构贷款投向统计报告》显示，2024年二季度末，个人住房贷款余额37.79万亿元，同比下降2.1%。今年上半年，个人住房贷款余额减少了3800亿元。其中，六大国有商业银行按揭贷余额减少3119亿元。

银行现在面临着两难的抉择，如果不降低利率，居民可能将继续提前还贷，银行将损失优质的住房贷款；但如果降低存量利率，则面临着迫切的资产减值。

是接受利润摊薄还是赌一下居民不可能继续提前还款（利润损失），其实对银行来说并不难选择，只是操作层面需要一个推手。

首先，银行目前绝大多数仍盈利，而且还有较厚的安全垫，六大国有银行在2024年上半年的净利润总额达到6833.88亿元，并且宣布进行中期分红，共约2048亿元（其中邮政银行拟分红146亿元）。这说明对银行来说，目前的降利率仍是赚多赚少的问题，不存在生死选择。

而且，重要的是，今年7月后，央行指导商业银行下调了存款利率，1年期存款利率从1.76%降至1.55%，5年期从2.55%降至1.8%。而且还发布了指导意见不允许商业银行对存款人进行利息补偿。这已经为银行降低存量贷款利率打下了基础。

其次，降利率的本质是留住优质客户和优质资产。中国的个人房贷不良率一直低位运行，根据2024年中报，国有大行中，工商银行、农业银行、建设银行、交通银行个人住房贷款不良率分别为0.6%、0.58%、0.54%、0.48%，虽然较2023年有小幅上升，但个人住房贷款整体仍属于非常优质的资产，主动降利率一方面可以减少提前还贷，另一方面也能防止政策上跨行转按揭等核弹级政策的出台，被同业“偷家”。

再次，就是确定如何降低存量利率的实施路径问题。任泽平建议，银行可阶梯式、差异化调降存量房贷利率。银行应尽快出台具体方案及配套细则，明确两种调降方式的要求、流程等，如规定客户资产规模、限制贷款人提前还款等。可阶梯式差异化降低存量房贷利率，如对2024年9月30日时利率仍高于4.5%的存量房贷，划分不同阶梯，给予差异化优惠政策。

最后不得不提的是当前的房地产形势。

中指院发布的今年前8个月房企销售数据显示，TOP100房企销售同比下降38.5%。更重要的是，全国商品房销售额从2021年近18万亿的高位跌到了2023年11万亿的量级，然而即使到了2024年，新房市场的跌势仍未止住，今年将跌破10万亿这个大关口。

根据国家统计局8月15日发布的《2024年1-7月份全国房地产市场基本情况》，今年前七月，全国商品住宅销售额46787亿元，同比下降25.9%；全国新建商品房销售额53330亿元，下降24.3%。这意味着，如果延续目前的颓势，今年全年商品房市场将退回至8万亿左右。

降低存量房利率虽然不能直接促进新房销售，但能够稳定楼市信心，增加消费能力，进一步促进经济恢复。以我国当前存量房贷总额38万亿元计算，如果能降低60～80bp，将为房贷借款人每年节省利息支出2280亿～3040亿元，这笔省下来的真金白银投入到终端消费市场，也是一股不小的力量。

苦一苦银行吧，毕竟它们已经过了几十年的好日子，共克时艰，是该银行站出来了。