SOHO中国净利跌三成，“最后的年报”不提私有化

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3月25日，SOHO中国有限公司发布了2019年度业绩公告。

或许，这是SOHO中国的最后一份年报。此前在3月10日，市场消息传出黑石要溢价私有化SOHO中国，当天股价应声暴涨37%到4.1港元，据称黑石的报价为6港元每股。公司后续也承认了双方正在商讨交易。

“中庸”应该是这份年报最贴切的形容词，2019年出售资产的传闻屡有传出的结果却没有任何大宗资产出售，各项核心财务数据仅有细微的变化。

公司主席潘石屹仿佛也没有把注意力放在这份年报中，2018年的主席报告足足有4页，潘石屹和股东们语重心长的分享了中国房地产形势，SOHO中国的发展理念和目标。

但在2019年年报中的主席报告却只有2页，简单叙述了整体市场情况与项目情况，并没有提及股东们最关心的私有化问题，甚至全篇年度报告都只字未提。

净利下跌三成与核心物业出租率下降

据2019年度业绩公告披露，SOHO中国在期内实现营业额约人民币18.47亿元，同比增长约11%；毛利15.1亿元，同比增长18%；毛利率82%，同比增长7个百分点；净利润13.2亿元，同比减少32.27%；公司权益股东应占净利润约人民币13.31亿元，（剔除项目整售产生的非经常性利润后）同比增长约8%。

在2019年9月30日，SOHO中国与卖方达成协议出售总共2,583个地下停车位，初始代价为约人民币7.61亿元，预期将录得毛利润约人民币2.53亿元。这是公司在2019年内唯一官方公告披露过的大宗交易，然而该次交易却没并没有体现在今年的报表中。

此外，由于以50亿元出售凌空SOHO所获的9.87亿元利润被录入了2018年报中，加上2019年SOHO中国并没有进行大宗的资产出售，导致公司的净利润从2018年的19.49亿元下跌超过三成至2019年的13.2亿元。

SOHO中国的主要业务包括投资房地产开发、物业租赁及物业管理。在18.47亿元的营业额中，租金收入占比超过99%，达到18.33亿元；出售物业单位的收入仅1433万元，占比不到1%。

原本以“散售”为主的SOHO中国，在2012年实现营收153.05亿元；净利润106亿元，核心净利润33.4亿元。在2012年宣布从“散售”向“自持”物业转型时，或许潘石屹自己也没有想到，SOHO中国会在后来摔的那么惨。

目前，SOHO中国在北京、上海拥有9个主要投资物业项目，受到整体写字楼租赁市场走低的影响，公司在2019年年末出租率约为90%，去年为96%，下滑了6个百分点。

据戴德梁行的报告指出，由于供应量过剩，一线城市写字楼空置率持续攀升，租金下调明显。

其中，在去年四季度，北京全市和五大核心商圈写字楼空置率分别为13.5%和7.6%。但在整体市场不好的情况下，SOHO中国称其成熟项目的平均租金却有所上涨，幅度约5%。

从表格中可以明显看到，公司的几大主要收入贡献项目的出租率都有不同程度的下跌，总的租金收入受到出租率下降的影响有一定的减少。

来源：企业公告 观点指数整理

SOHO在2019年落成了两座写字楼，一宗是位于北京的丽泽SOHO，在12月份竣工，规划总建筑面积约150,324平方米，总可租建筑面积约137,470平方米；另一宗是位于上海的古北SOHO，于1月份竣工，项目总建筑面积约146,692平方米，可租建筑面积约为112,176平方米。

潘石屹对丽泽SOHO给予了极大的期望，称其为公司目前潜力最大的项目之一，是北京市下一步拟重点建设的丽泽商务区的标志性建筑。

截止2019年末，SOHO中国投资物业资产价值约为618.33亿元，本年度的投资物业评估增值约为11.68亿元。

不派息与私有化

SOHO中国在2019年就像一家开张的超市，四处张罗着手上的物业项目。在6月28日宣布，将推出在北京、上海可售物业共涉及13个项目，金额约78亿元。

更为劲爆的消息出现在10月30日，传言称黑石联合GIC以最高80亿美元的价格收购SOHO中国在北京的光华路SOHO、望京SOHO塔3，以及在上海的SOHO复兴广场。

SOHO中国后来并没有正面回应该消息，但从黑石后续要私有化SOHO中国的交易来看，双方当时的确在谈，不过后来，黑石决定全部买下来。

对于买家黑石来说以极高的价格80亿美元买走SOHO中国的主要物业，不如以接近40亿美元的价格直接把上市私有化来的更划算。

在这份年报中，最关键的几个字可能是“董事会决议本年度不派发末期股息”。对于一家以投资物业提供稳定租金收入的企业来说十分罕见，13亿元的利润被全部留在了公司。

在2018年度，SOHO中国每股派了0.03元，全公司已发行总股数5,199,524,031股，总共派了约1.56亿元；更值得注意的是SOHO中国在2017年每股派了0.922元。

从2017年到2019年，从接近一块钱的每股股息到不派息，SOHO中国的股东并不满意。

此次不派息或许与私有化有关。在上市公司派息的过程中所花费的钱也是SOHO中国自身的利润与现金，通过不派息优化公司报表是主要原因。

此外，潘石屹张欣夫妇持有SOHO中国的63.93%股份，是公司的大股东。假如与去年一样派每股0.03元的息，潘石屹张欣夫妇将从上市公司拿到接近1个亿。

2019年间不过不失的SOHO中国，在这个疯狂的资本年代中远远不够，潘石屹要跑的消息在数年间在传闻与澄清下不断轮回，从未断绝。潘石屹在去年11月28日还回应道：“至于说我要跑的消息，大家不要相信谣言。”

此次在面对黑石私有化的要约收购时，SOHO中国却大方的承认了。或许这一次，SOHO中国真的要面对新主人了。

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