遇黑石捧杀，潘石屹重温SOHO中国那些年的荣辱？

本文来自微信公众号：正经社（ID：zhengjingshe），作者：顾小白，原标题为《遭遇黑石捧杀后，SOHO中国那些年的荣辱，潘石屹还想重温吗》，题图来自：IC photo

大众偶像和二道贩子之间，只有一个潘石屹的距离。

25年征程路，SOHO中国荣耀了前半段，后半段则一直委身于潘石屹要“跑路”的阴霾之下。如今黑石有意接盘，于潘氏夫妇和SOHO中国是件皆大欢喜的乐事。不过，在收购靴子落地之前，SOHO中国还需要安抚好资本市场的情绪波动。

5月4日，受到黑石集团私有化谈判暂停消息的影响，SOHO中国股价大跌25.6%，跌至2.75港元/股，且目前跌势不减。

一、遭遇黑石捧杀

黑石要接盘SOHO中国的消息前前后后传了大半年。到了5月4日的“收购暂停”，一捧一杀之间，SOHO中国来回狂窜的股价，实在是考验心脏。

2019年10月30日，潘石屹将出售京沪两地八个“SOHO”系列商办物业加上黑石有意收购的消息一经传出，SOHO中国的股价迅速迎来了强势拉升，大涨27.07%。尽管SOHO中国随即发布公告进行了否认，但市场的好奇心已经被挑起。

值得一提的是，SOHO中国在公告中使用的措辞颇有深意：“尚未就是否进行潜在交易作出决定，且并未与任何一方订立实施潜在交易的正式协议。”

这句话直白地理解就是，交易是在谈的，钱还没到位而已。

随后，有媒体曝出，SOHO中国正考虑以80亿美元出售中国的办公大楼权益，买家是黑石集团联合GIC组成的买方团。在待售清单中，SOHO中国旗下光华路SOHO、望京SOHO塔3，以及上海SOHO复兴广场等八处SOHO核心资产赫然在列。

到了2020年3月，这笔一直藏于迷雾中的故事情节进一步丰富。被曝光的相关交易细节显示，黑石将再次对SOHO中国私有化的计划付出大约87亿美金，其中包括SOHO中国40亿美元的私有化资金以及47亿美元的债务。

交易的成功与否，将直接决定着潘石屹“跑路”的结局。

但目前来看，一场突如其来的新冠疫情让剧情走向产生了变数。5月4日，有外媒报道因疫情影响导致公司前景充满不确定性，黑石关于SOHO中国私有化的洽谈陷入停滞状态。

受此影响，SOHO股价当日下挫25.68%，创近两个月新低。尽管随后股价略有回升，但股价整体走势仍然消极。截至5月6日收盘，SOHO中国收跌1.61%，报收3.05港元/股，市值158.6亿港元。

有券商分析称，SOHO中国5月4日股价下挫26%属于过度调整，因有部分投资者将消息视为黑石将取消私有化SOHO中国的计划，但SOHO中国将于5月9日刊发月报，到时或会就相关传闻作出公告。

二、房企顶流的没落

超越万科，是许多中国房企在高光时刻都吹过的牛皮，SOHO中国也是如此。

早年的潘石屹，走过许多妙笔生花的曲线卖房路，拍电影、做主持、写书……。那些与房地产无关的业务，潘石屹玩得风生水起。这些“副业”，也将他造成了一个更为鲜活的房地产企业家形象。

2005年前后，找潘石屹买房并且与他约上一顿午餐，是一种顶流资本的象征。而潘石屹则通过这份名声，一度到达了将北京的房子卖出3倍于市场价的段位。

2007年，SOHO中国顶着当年“亚洲最大商业地产IPO纪录”的光环在香港上市。彼时正值“招保万金”风光无限，万科的销售规模已经突破540亿元，而SOHO中国的规模刚刚赶上前者的零头。

但这不妨碍潘石屹挑战王者的野心，“五年破千亿”、“超越万科”的种子在那一年悄然埋下。只不过，时间给到SOHO中国的答复是：

超越万科没门，突破千亿够呛。

在长达25年的发展历程中，SOHO中国与万科距离最近的一次是在2009年。那一年有两家内地房企入选《财富》杂志中文版评选出的“最受赞赏的中国公司”全明星榜，一家是SOHO中国，另一家就是万科。

梦回2010年，SOHO中国销售规模达到200亿元，营收规模达到了184亿元，这也是它“职业生涯”的巅峰时刻。万科的销售规模则在这一年率先跨过了千亿门槛，与第二名的保利地产拉开了400亿元的距离。

“把拿钱买房子的人真正当作上帝。”潘石屹在SOHO快速扩张期许下的承诺在订单完成后爽约了。在不断被曝出物业质量与管理混乱问题后，SOHO中国开始走下坡路。

失约于“上帝”，SOHO中国付出的代价是失去房企顶流的地位。2012年，SOHO中国全年销售金额仅为90亿元，而同年房地产排名第50的金辉集团尚有102亿元。

另一个值得注意的是，“招保万金”的金字塔尖出现了新的挑战者——在招商地产和金地集团掉队的同时，恒大、碧桂园开始露出獠牙，其中恒大在2012年的销售规模已经达到了923亿元，与榜首的万科还有500亿元的差距。

当然，后续的神仙打架已经与SOHO无关了。“招保万金”与“恒万碧融”时代交接之间，90亿元规模的SOHO中国已经在房地产名流的清单中失去姓名。

三、现金奶牛日渐消瘦

2019年，SOHO中国的营收从巅峰时期的184亿元跌至18.47亿元，跌去了近9成。这个营收规模，很难将其划定在房地产圈内进行对比。

而实际上，SOHO中国通过长达7年的“转型”，已经不再是一家单纯意义上的房地产企业，更像是一家物业公司。

2012年，SOHO中国突破千亿无望。这让潘石屹明白了一个道理：SOHO中国卖房子是赚不到钱的。

彼时坊间流传过一组数据，当年山西煤老板在SOHO买下“黄金旺铺”出现了连续3年租不出去的情况。甚至有买家宣称，想要按照租赁的方式收回购楼款，起码也得等个28年。

为了缩短这一期限，手握黄金旺铺的老板们不得不想方设法脱手空置的商铺，这也导致了北京SOHO尚都和朝外SOHO等多个项目出现业态混乱的局面。如果你曾路过，你会发现，这里的火锅店和足疗店是邻居，外教机构就开在美甲店隔壁。

卖房的海市蜃楼被现实吹散，潘石屹在售楼界有些站不稳脚跟了。所以，他选择了做租赁。2012年，SOHO中国宣布转型物业租赁，业务形态从散售模式变成只租不卖。

从动机上来看，SOHO中国转身做租赁，是想避开已经崩坏的售楼口碑以及挽救几近崩溃的业绩生长力。但从结果来看，弃卖从租反而将SOHO中国拖入另一条满是荆棘的独木桥。

数据显示，自2014年以来，SOHO中国的租金收入从4.25亿元涨至18.47亿元，相对应的营收占比则从7%增至100%。但在此期间，归母净利润却从40.80亿元跌至13.31亿元，其中一度在2015年跌进了5.38亿元的历史低谷。

房企名流沦落到收租度日，然而，这还不是它的底线。受困于旗下写字楼出租率过低，潘石屹从2014年开始启动了批发式的疯狂大甩卖，短短6年间，套现近300亿元。

这些真金白银通过分红的方式流到SOHO中国股东们的钱袋子里。当然，按照持股比例来看，潘石屹夫妇是这之中的绝对受益人。数据显示，在过去十余年的分红中，潘石屹夫妇在SOHO中国的分红中取得了133亿元的收益。

同时，SOHO中国这只奶牛已经日渐消瘦。2019年，SOHO中国在房地产企业中位列第259位。而如今，它身上唯一能拿来过称的斤两，仅剩下“八大金刚”——位于北京和上海顶级地段的八个商业地产项目。

一个有意思的现象是，在不断清仓SOHO中国之际，潘石屹同时也在不断通过家族信托加仓海外房地产。具体来看，潘石屹共计斥资20亿美元先后在美国拿下了港务局长途巴士站办公大楼、曼哈顿公园大道广场、美国通用汽车大厦多处地产。

内外对比下，市场上关于老潘要“跑路”的传言不绝入耳。但潘石屹对此则表示：只要外滩、望京SOHO还在，自己就还是一个开发商。

与黑石的交易一旦尘埃落定，潘石屹告别SOHO中国的同时，也将卸下“开发商”的身份。

（本文为《正经社》出品的#房企活下去#系列，声明：文中观点仅供参考，勿作投资建议。投资有风险，入市需谨慎。）

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