学区房凉凉是不可能凉凉的

本文来自微信公众号：朱罗纪（ID：newJurassic），作者：朱罗纪，头图来自：视觉中国

北京西城区的“多校划片”，成了舆论焦点，有好几篇文章的标题都是“学区房凉了”。认为这个多校划片、抽签摇号一旦推行，配个差学校的概率大增，原来名校学区房的价值会出现雪崩。

相应，深圳也是中国名校学区房天价的中心之一（我一个朋友最近刚刚卖掉了深圳实验学区房金茂礼都，35.8平米，750万，单价去到21万）。这几天，龙华也继续第5年推行大学区制，给已经高攀到10w+的深高北学区房降温。

我本人是一个天价学区房的反对者，也不认为一定要读名校孩子才能最终成才，教育在任何国家都是立国之本，应该让每一个孩子获得均等的教育机会，这是法律要求，也是基本文明。

学区房价格过高，的确会造成优质教育资源与家庭财产之间的捆绑太深，进而导致优质学位资源成为买家疯狂追逐的投资品，长此以往，的确会对教育公平的精神产生伤害。如果能因此而凉凉，也不算是个坏事。

我之前也写过不少有关学区房、深圳学位缺口的文章，比如：《香港的学区房为什么不像我们这般疯狂？》 、《教育局的回应，解释了深圳中考为何这般困难》、《十年大数据，深圳普高学位短缺是不容遮蔽的事实》、《几个大数据看深圳学位的缺口问题》、《深圳学位风波再观察》。昨天也查了一些材料，数据显示，日本在教育公平的方向上，似乎是目前全球做的最好的（其中有一点是，日本所有学校的硬件设备都几乎一样）。

应当说，名校学区房价格贵，全世界都差不多，获得优质的教育资源是要付出更高的价格。但是，像我们这样，名校学区房和非名校学区房之间的价差如此之大，世所罕见。背后的力量到底是什么，不是三言两语讲得清楚，我们也不见得专业，能做的不过是结合房地产来看学区房的变化。

值得指出的是，现在似乎还有另外一个风气，大家在讨论教育平等的时候，似乎有滑向平均主义的倾向，相当的人群甚至走向彻底的反市场。我们当然赞成受教育机会均等、过程公平，但是结果均等其实没办法掌控，也违反公平精神。

大家有均等的获得受教育权的机会，不意味着大家都能够获得均等的教育。事实上，如果看完这篇文章，可能你会明白，我们的学区房天价，问题不一定出现在市场，而是政策，准确说是教育的“过程公平”上没做好——政策对各类学校的不公平对待，影响了孩子们获得相对均衡的教育的机会。

首要任务，是弄清楚北京、深圳的学区房为何如此之天价？“多校划片”、“大学区制”有没有可能让它“凉凉”？

这会是一个非常典型而难得的有关局限条件转变影响资产价格波动的现象。

一、弄明白基本的经济学原理

援引张五常在《经济解释》里的三条经济学公理，基于资源有限性，稀缺资源需要通过竞争获得，竞争便要支付代价，为防止浪费，竞争需要规则约束——规则就叫“局限条件”。

市场是竞争规则之一，是人类有文明以来被实证：检验最公平、最不造成资源浪费的规则，市场的含义就是价格，谁出的价格高谁就获得资源。

与市场相对应的规则，有等级制，比如魏晋九品中正制；有身份制，比如前几十年“接班制”、“粮票制”等；有排队，比如我们常见的排队上公交车，先来后到……

规则互相可以替代，不用这个规则，便要用那个规则，但一定会有规则。

这是解释名校学区房的理论源头（当然来解释房地产也可以，只是学区房反映得更加典型）。

二、学区房的由来

决定一切的基础是，好学校的异常稀缺。在北京，好学校基本都集中在西城、东城、海淀三区；在深圳，好学校基本都分布在“四大”。在其它城市，也是一样，只不过稀缺程度有所差异。

至于什么导致了这种稀缺性，或者说，政策人为导致的稀缺性占多大比重，下面再说。总之是异常稀缺，这决定了家长们要获得名校的进入资格，需要支付高昂的代价。

千万不要以为这种代价，在过去不昂贵，而只有现在昂贵。不是那样的，一直很昂贵（近年更昂贵），只是代价因规则变化而出现的表现形式不同而已。

考察历史，在上世纪90年代之前，主要是户籍至上，而户籍的背后是权力（比如大家都知道，很长时间以来落户北京是需要很昂贵的代价的，甚至你需要和一个毫无感情基础的北京人结婚），作为竞争准则在主导——作为市场准则的替代。

后来各地出现了“择校费”（当时都是动辄几万块），这个“择校费”，实际就是市场开始作为准则的显现。对于家长来说，等级的部分+金钱的部分，共同构成了支付的代价，只是权力部分的代价你看不到而已。时至今日，择校费依然存在，这是市场的一种补偿机制。

再后来，各地为了限制愈发高昂的择校费，开始以户籍+自有房产积分作为评价入学的规则，房产的权重出现显著上升，基本替代了“择校费”，由此“学区房”的概念正式大行其道。

学区房的价格=“户籍隐性代价+择校费”，因为房产可以落户。学区房的稀缺性，依托的是名校学位的稀缺性，学区房的价格，是我们为获得名校学位而支付的代价，因为名校学位是公办的，是免费午餐，最终这个高昂的代价就转移到了周边对应的不动产上来。

所以，这个过程，只不过是再一次说明了一个简单的经济学至理：世上没有免费的午餐。

三、名校稀缺性的由来

资源因为稀缺才会昂贵，这是“水和钻石”的悖论所证明的。

但为什么名校在近年来的稀缺性愈发的突出？这值得回顾。

在70~80后的中小学时期，应该说，乡村教育与城市教育，城市教育之间，教育的分化不如今日这般大，这个可以从近年来重点大学的寒门学子录取比例逐渐降低得到实证。

“北京大学教育学院教授刘云杉统计1978年至2005年近30年间北大学生的家庭出身发现，1978年至1998年，来自农村的北大学子比例约占三成，上世纪90年代中期开始下滑，2000年至2011年，考上北大的农村子弟只占一成左右”。——《法治周末》2013.6

但为何城市与乡村、城市各校之间的分化，逐年增大？考察历史，我认为这个原因在于三点。

一在于城市化。大量人口进入城市，导致城市学位的供应短缺日益严重，相对于乡村，反而出现日益过剩。尤其是刘易斯拐点之后，大城市的学位短缺现象，相对于全体城市而言，更加的严重。教育资源的市场供给出了大问题。

二在于政策的人为设计。各地城市有打造明星学校的冲动，在学校的行政级别、财政资源、师资配备的投入上，出现了不均衡。比如深圳，长期以来针对四大名校的财政投入、师资配备，显著高于其它区属学校。

北京更为凸显，名校资源过分集中在某些区域，本身就不正常。这些也许都有历史原因，但是客观结果造成了教育资源的不均衡。政策设计首先不公平对待的因素，我认为很多人都忽视了，但有可能是导致学区房天价最为直接的因素。

三才是学校之间的竞争。学校之间本身有竞争，再加上政策的扶持倾向，不同学校之间的分化逐渐加剧。达到一定年份，有些名校因而壮大。最终出现了结构性分化，在某些区域形成了一些非常强大的名校，因而具备了极强的稀缺性（因为学校与房地产的不可位移）。

四、“多校划片”的含义

从第2点“学区房的由来”考察，实际上，大家看到没有，过往的历史，实际上就是名校资源获得的竞争规则的变化。到了现在，竞争规则已经全部变成了市场规则——价高者得。只要你买到了学区房，那么一可以落户，二可以房产积分，基本一套房子解决所有问题。

结果便是，公办学校“免费午餐”的代价，全部转移和体现到了房产上面。这是解释为何越到“就近入学”+“房产积分”原则确立，名校学区房房产价格越高的原因。原来的隐性价格全部明面化了，表现在了名校周边的不动产上面。

名校优质学位的供应跟不上需求的增长，资源日益稀缺，就会导致房地产的价格出现更加快速的上涨。进而强化投资者的预期回报，更多的资金杀入进来，最终演化成学区房的投资市场。

那么，现在，无论是北京推行的“多校划片”，还是深圳2015年起所推行的“大学区制”，本质上都显示一个反向趋势：竞争规则开始往回调——即是从价高者得的市场规则，开始逐步加入其它非市场的规则来稀释，现在只是一个开始。

相比之下，北京西城区“多校划片”的政策要比深圳更为激进——深圳龙华的“大学区制”依然给到地段学区房有多加5分的积分优势，但北京全部一刀切变成抽签摇号，抽签摇号就是另一种替代价高者得的竞争规则。

比如说，大学区制，实质是降低房产之于学区的稀缺资源垄断性，进而实现降低房产增值预期的目标。再比如，深圳光明实验学校的案例，高层次人才子女可以优先入学，这已经不是市场准则，而是身份准则了。这些已经出现的操作，都表现出想在一定程度上削弱名校学区房涨价的企图。

五、学区房的未来

最后，我们来看在这样的规则调整下，学区房价格的未来会怎样。

结论非常之清晰，根本之道是：只有优质学位的供应显著增加才能缓和优质学区房的价格上升。

如前所言，本质上，优质学区房的价格狂涨，在于结构性分化。那么，唯一的路径，就是努力的建设培育更多的好学校出来。比如在北京，不一定都要是和宏庙小学一样厉害的学校，但要差不多，而且一定不能在同一个区域。这样的学校多了，才可以分流。这要求城市对学校的建设、财政支持政策，都要做出重大调整。

而如何才能增加更多的好学校，就是回到开头的基本经济学常识，公平竞争才能产生优胜者。政策首先需要从各类学校——名校与非名校之间、不同等级的公办学校之间、公办学校与民办学校之间——的不公平对待中退出，其次要鼓励更多的、不同所有制类型的供给者进入市场，再次是确保针对所有孩童入学申读的规则透明与公平。这些政策如果没有出现，学区房不会出现根本性降温。

如果供应不增加，想通过改变竞争规则实现学区房价格降低，那么最终的结果将是如下：改变配置效率最高的市场价格规则，其它规则会产生资源浪费，这是一定会发生的。表现在明面上，名校学区房价格的确可能会出现涨幅减缓/房价下跌——这意味着你继续去购买学区房，还真不一定能够赚到钱。

但是表现在家长实际支付的代价上面，一定是不减反增（家长们为了获得更好的学校，会花更多的代价走后门，这个代价看不到，但实际会发生）。区别在于，额外的那笔费用不一定会流到投资学区房的人手里。

所以，最终我们的判断是，像北京、深圳的大学区制，并未增加优质学位的供给，通过改变规则的手段，降低了购买名校学区房入读名校的概率，进而有机会使得学区房价格会出现降温，但不会有根本性的变化。

多校划片，不外是以下三种结果：

1. 如果多校划片里，学校质量都差不多，那么意味着所有的学校价格涨幅会均摊，比原来有所缓和，但最终表现依然会基于名校的稀缺性。这种情况下，学区房的价格大概率依然会上升，因为你还是需要买房才能获得抽签的资格。

2. 如果多校划片里，有一所很差的学校，那么会出现两种结果：

a：一种是差学校周边的房产价格上升会加速，因为入读好学校的概率大幅提升，这个大家都看得到。

但另一种情况，b：买了名校学区房的家长如果最后没有入读，他们会选择去读差学校吗？显然不会，而是会通过上面说的走关系千方百计进名校。

对中国的家长而言，他们为了孩子获得名校教育机会愿意付出什么？答案是：一切。

因此，对这类家长而言，也许他们购买学区房的价格会有所下降，但是他们为此支付的总代价，有可能会超过那个差额。最终，包含有差学校的“多校划片”，对学区房代价的影响，最终也将是无效的（或者有一丁点效果）。

以上无论哪一种情况出现，我们会发现，家长们支付给名校的代价都不会出现任何下降。只是有一部分你又看不到了，像以往一样。

这一点，我们可以继续观察1~3年，再来回看对错。

本文来自微信公众号：朱罗纪（ID：newJurassic），作者：朱罗纪