难产的房地产税

作者｜周超臣

头图｜视觉中国

每次都感觉房地产税要来了，每次都是幻觉。

5月11日，中共中央和国务院发布实施的《关于新时代加快完善社会主义市场经济体制的意见》提到，“深化税收制度改革，完善直接税制度并逐步提高其比重。研究将部分品目消费税征收环节后移。建立和完善综合与分类相结合的个人所得税制度。稳妥推进房地产税立法。健全地方税体系，调整完善地方税税制，培育壮大地方税税源，稳步扩大地方税管理权。”

这让很多人高呼房地产税要来了，然后各种分析猛如虎。

但正如微博网友@光远看经济 分析的那样，“稳妥推进房地产税立法”中“稳妥”的意思就是“在推进，但最近两年不会真的出来”。

果然，5月22日李克强总理在政府工作报告中对房地产税立法只字未提，只重复和强调了“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位”。

显然，现在推出房地产税的时机和条件还不够成熟。

房地产税从试点到立法，已差不多走过了10年，但目前来看仍然雷声大雨点小——

2011年1月，上海开展对部分个人住房征收房地产税试点，适用税率暂定为0.6%，征收对象为本市居民二套房及非本市居民新购房；

2011年1月，重庆启动房地产税改革试点，征收对象为个人拥有的独栋商品住宅、个人新购的高档住房，以及在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人新购的二套房；

2012年11月，时任财政部部长谢旭人提出，房地产税改革试点经验将在全国范围内推开，同时将积极推进单位房产的房地产税改革；

2012年底，时任住建部部长姜伟新表示，正在研究房地产税试点，2013年将继续推进城镇个人住房信息系统建设、编制实施好住房发展和建设规划；

2013年2月，时任国务院总理温家宝主持国务院常务会议，会议确定，严格执行商品住房限购措施，扩大个人住房房地产税改革试点范围；

2013年5月，国务院批转的国家发改委《关于2013年深化经济体制改革重点工作的意见》明确提出，将扩大房地产税改革试点范围；

2013年7月，国家税务总局下发通知明确，研究扩大个人住房房地产税改革试点范围；

2013年8月，财政部向全国人大常委会预算工委通报时表示，将扩大个人住房房地产税改革试点范围，为全面推进房地产税改革进一步积累经验；

2014年8月8日，财经专家、财政部财政科学研究所所长贾康在会上指出，房产税改革方向已被最高决策层锁定，可能在2017年实施；

2015年，房地产税法第一次明确进入中国人大立法规划；

2016年，房地产税法被列入第一类立法项目；

2017年十二届全国人大五次会议新闻发布会上，发言人傅莹表示，没有把房地产税草案提请常委会审议的安排，但把制定房地产税法列入了五年立法规划；

2017年12月20日，时任财政部部长肖捷在《人民日报》发表《加快建立现代财政制度》，表示要按照“立法先行、充分授权、分步推进”的原则，推进房地产税立法和实施，对工商业房地产和个人住房按照评估值征收房地产税，适当降低建设、交易环节税费负担，逐步建立完善现代房地产税制度，“力争在2019年完成全部立法程序，2020年完成‘落实税收法定原则’的改革任务”；

2018年9月，十三届全国人大常委会将房地产税法列入立法规划第一类项目，即条件比较成熟，拟在十三届全国人大常委会任期内提请审议；

2018年6月16日，自然资源部表示，全国统一的不动产登记信息管理基础平台已实现全国联网，已进入全面运行阶段，这意味着初步具备了房地产税立法的技术条件；

2019年3月8日，继政府工作报告中明确提出“稳步推进房地产税立法”后，十三届全国人大第二次会议称，要集中力量落实好党中央确立的重大立法事项，制定房地产税法等多项立法的调研、起草都要加紧工作，确保如期完成；

然后就是今年在两会前提出的“稳妥推进房地产税立法”。这次没有在两会上提，估计主要是受疫情影响，房地产市场情绪不稳，人民群众情绪也不稳，不是最好时机。

房地产税立法主要由全国人大与财政部、国家税务总局主导制定，住建部、自然资源部负责解决征税的“技术前提”，即建立全国统一的不动产登记系统，目前这一步已经基本完成，剩下的工作就是网签备案联网和不动产登记工作。

上海财经大学公共政策与治理研究院院长胡怡健在接受经济观察网采访时表示，目前我国的房地产税立法工作仍处在第一步的草案起草阶段，开征房产税还没有成熟的环境。

他表示，十八届三中全会明确，先立法，在适当的时候开征，目前理论上的法律法规并没有得到完备。房地产税立法工作需要经过全国人大预算工作委员会同财政部起草草案，提交人大形成征求意见稿后，会向社会公开征求意见。通常全国人大还会通过中国法学会组织法学专家论证、提出修改建议。结合公众和专家修改意见后的文本会提交全国人大常委会进行三次审读……

路漫漫其修远兮。

尽管李克强的政府工作报告中没有提房地产税，但有分析认为，大的方向不会变。

原国家房改课题组组长、中房集团理事长、汇力基金董事长孟晓苏在接受《中国经营报》采访时表示，今年特殊形势下对房地产税持谨慎态度可以理解，但实际上我国出台房地产税的条件已成熟，应尽早推出。

2017年5月26日，时任全国人民代表大会财政经济委员会副主任委员黄奇帆在复旦大学做了个《关于建立房地产基础性制度和长效机制的若干思考》为题的演讲，列举了当前我国房地产和实体经济的十大失衡，并表示，要从土地、金融、财税、投资、法制五个方面采取长效的机制，形成制度化的安排，系统地做好房地产的调控。

涉及到税收这块儿，黄奇帆表示，要把房地产税搞上去，并列举了房地产税的几个好处：

“第一，让税制健全，中国普遍是间接税，缺少直接税，房地产税是一种持有环节的直接税，在美国欧洲，直接税占总税收的40%，中国连10% 都没有，这是税法体系、国际惯例的一个方向性实践；

“第二，房地产税对炒房是有一定的遏制作用的。说房地产税对炒房没作用，要么是弱智，要么是闭着眼睛说瞎话；

“第三，有了房地产税以后，持有环节成本提高，对资源优化配置、对租赁市场的形成有好处；

“第四，对社会在房屋领域的意识形态有意义。”

除了黄奇帆，支持房地产税立法的人不在少数。2017年11月，东南大学经济管理学院名誉院长华生就曾强烈建议废除住房公积金制度、全面推行房地产税，他表示，“中国的税费和社会保障的费用都太高，特别是民意税率过高，民意税率过高，很多人并没有遵守，全面清理税费是必要的。”

2017年4月，微博网友@李晓鹏1982 分析认为，只有采用类似于雄安新区的新区建设方案，才是解决中国房地产问题最根本性的方案，其它的什么限购限贷、征收营业税个人所得税、房地产税等等，都是治标不治本的方法。只有大规模的建设新区，由政府来推动经济资源从传统城区向新城区转移，不断的打破原有的空间利益格局，才可能实现中国的房地产市场平稳有序发展。

2018年，曾经有一位房地产大佬说：“我希望能尽快出台中国的房地产税法，并希望通过房地产税法推动改革，打破现行的各种双轨制。”

他认为，只有统一的税制才能合理解决社会中存在的贫富差距和收入差距，否则就会造成更严重的城乡分化。

但现实不允许，有很多的掣肘。房地产税本应是针对所有有房者征收的财产税，应由房产财产所有人支付，但由于中国居民取得房产的方式并非都来自于商品化，因此这种背景之下的税无论如何征收都有立法中的严重缺陷。

还比如双轨制。1982年，我国宪法将土地变成了城乡两种所有制，中国现行的大量与房地产相关的法律，都建立在两种不同的土地性质和不同的使用范围之上。如“城市房地产管理法”并不包括中国农村的建设；如“国有土地出让制度”也不包括农村的集体土地；如农村土地的经营、承包和宅基地政策法律，则与城市户籍人口无关。

上述大佬认为，中国因双轨制形成了各种社会矛盾，必须用打破双轨制的改革才能形成命运共同体。

不管怎么分析，有一点是肯定的，即房地产税本来就不是为了降房价而设计的，因此也不可能起到降低房价的作用，实际是为了增加地方税收的多样性，缓解地方政府财政压力。

房地产税立法只是时间问题，但可能不是今年，也可能不是明年。