香港核心商圈店租下跌近四成，奢侈品开始抄底

奢侈品和时尚品牌正在重返香港。

Chanel即将在11月5日于香港知专设计学院（Hong Kong Design Institute）举办早前在法国马赛发布的2024/25早春度假系列的复刻秀，这也是继去年Louis Vuitton在香港尖沙咀星光大道举办大秀后，又一个头部奢侈品品牌来港举办大型活动。

与此同时，Louis Vuitton、爱马仕和Chanel等品牌也开始再度投资香港市场，在这座金融之都开设新门店，或者翻新扩大旧的门店。高端商业地产也纷纷做出表率。以奢侈购物中心中环置地广场为例，该商场在今年6月已经开启了为期三年、投资超过70亿港元的翻新计划，其中奢侈品租户比如卡地亚、香奈儿、迪奥、爱马仕、Louis Vuitton、Prada等均承诺出资帮助其翻新，由奢侈品出资的部分更是高达6亿美元。

但和奢侈品不断押注香港的愿景相比，现实显得更加骨感。香港零售在今年持续下滑，根据香港特区政府统计处公布的预估数据，8月香港零售业总销货价值为292亿港元，同比下降10.1%，今年前8个月的该项数据同比下降7.7%。普华永道更表示，香港零售业将会在2024年持续面临挑战。在零售消费持续走弱的背景下，奢侈品此番押注香港的考量究竟是什么？

一、哪些品牌在重新押注香港？

自香港去年通关开放出入境后，奢侈品品牌正重返香港核心商业区。意大利奢侈品品牌Prada便在今年租下了位于香港九龙尖沙咀的K11 Musea商场的两层楼，将开出全新旗舰店铺，占地面积高达743平方米，这也是Prada自2020年关闭铜锣湾旗舰店铺以来开店规模最大的一间。

据悉，K11 Musea将联手商场内的7个奢侈品品牌（Prada、Audemars Piguet、Balenciaga、Brunello Cucinelli、Loewe、Saint Laurent、Van Cleef&Arpels）大幅扩张奢侈品零售面积，将现有的零售面积增加至3万平方英尺（约为2787平方米）。

此外，Louis Vuitton也将重返香港铜锣湾时代广场，在时代广场租下复式铺位，占地面积将近1.2万平方英尺（约为1393平方米）。有香港地产行业的内部人士透露，这次Louis Vuitton和时代广场的租约长达5年。全新的店铺相比品牌之前于2013年时期租用的旧铺，面积要大上2000平方英尺（约为186平方米），当时每月租金据悉高达500万元，而由于一直高企的租金，在Louis Vuitton向业主九龙仓置业申请减租被拒后，品牌最终在2021年3月关闭了这间店铺。Louis Vuitton目前在铜锣湾商圈有一家营业的店铺，位于利园。

除了品牌门店扩张，LVMH也在香港扩张办公面积。根据《香港经济日报》的报道，LVMH今年在鰂魚涌太古坊二座新租下了两层楼面，面积达4.5万平方英尺（约为4181平方米），月租为200万港元每月。据悉，这次LVMH在太古坊新租楼面为同区扩张，集团早在10年前就已经在太古坊濠丰大厦租下了两层中层办公楼面。

爱马仕和Chanel也在继续扩张零售版图。爱马仕于今年扩充了品牌在香港铜锣湾利园的门店，扩充后的利园店于今年6月正式对外营业，新店一共占据三层楼面，并提供更多产品。据悉，爱马仕利园店最初只有一层楼面，到后来加建地库一层变成两层，到今年扩充鞭策很难过三层店面。目前，爱马仕利园店在面积和规模上可以媲美品牌在中环的旗舰店铺。而在对利园店铺进行扩张升级之前，爱马仕也在利园1期租下了两层写字楼，面积为3万平方英尺（约为2787平方米），每平方英尺月租50元，属于同区扩充升级。目前，爱马仕在香港拥有7家门店。

另外Chanel也在铜锣湾租用了新的两层楼面店铺，该店面位于香港铜锣湾渣甸街京华中心，两层楼面合共面积高达1.9万平方英尺（约为1765平方米），租约从2023年5月起至2026年5月。

二、香港地租跌破纪录，奢侈品想要趁机抄底？

这一轮奢侈品重返香港的背后，则是香港零售租金的持续下滑——第一太平洋戴维斯预测，2024年香港核心地段商铺和商场的租金将继续下跌5%至10%。

普华永道中国消费市场行业主管合伙人Michael Cheng便指出，香港奢侈品市场在今年前九个月的表现并不太好，“香港零售业一直不景气，许多小型零售商和本地零售无法承受高昂租金，随即出现清仓潮，这也导致整个租赁市场崩溃，租金因此急剧下降，我认为至少下降了30%。”

奢侈品品牌这次集体押注香港，进行物业租赁抄底，主要还是租金下降所带来的价格优势，以及在这个时候以更低的成本来抢占更优越的地段。

JLL仲量联行研究部高级总监Cathie Chung告诉VOGUE Business：“一些奢侈品品牌在新冠疫情期间优化了他们的零售网络，当黄金地段高街商店的租金比2014年第三季度的峰值水平低71.3%时，以及这些优惠条件还没消失之前，这是品牌恢复扩张模式的好时机。”

以Chanel这次租下的京华中心店面为例，其月租金为300万港元，这个租金价格算是香港疫情后最高的租赁价格之一。要知道这个店面上任租户是维多利亚的秘密，该品牌2017年承租时每月租金为700万港元，而再早一点，Forever 21曾花费1080万港元的月租金租下了Chanel现在的同一个店面，价差高达780万港元。这家新店也将作为Chanel美妆业务的旗舰门店。

Prada此前位于香港铜锣湾罗素街的旗舰店铺月租金更是高达900万港元，品牌最终于2020年2月撤掉了该商铺，并于今年重返香港在K11 Musea开设新店面，但具体月租金未知。

当时Prada该门店的业主旭日国际曾考虑提出减租来挽留Prada，但最终无果。Burberry罗素街旗舰店之前的月租金同样高达880万港元，该门店租期为10年，于2022年到期。

租金下滑是一方面，而自去年通关后，短暂的报复性消费带来的零售反弹，给了品牌一些信心。“香港的零售市场在2023年经历了一个很好的市场反弹，香港恢复通关，内地取消了疫情限制，开放边境，因此在去年第一季度和第二季度，大多数奢侈品零售商的业务都恢复到了过去的水平。”Michael说道。

据悉，自去年年初通关以来，整体零售租赁租出180万平方英尺。但这一轮奢侈品回归也有一个值得注意的细节，那就是许多品牌去年或者今年签下的租约多为3年短期租约，而非此前一签就是7年甚至10年的长期。对品牌来说，他们还处在观望香港零售市场的情况，如果经济情况在2至3年之后有所改善，租金也会显著回升。

Cathie Chung指出，由于整个市场受到消费降级趋势的影响，奢侈品品牌在投资物业时会在成本的考量上非常谨慎。她同时向我们透露，与疫情前的水平相比，截至2024年第三季度，香港核心商圈高街商店的零售租金下跌38.5%，购物中心下跌36.1%。“奢侈品品牌正在利用这几年的租金价差，以相对实惠的价格租赁这些零售门店和办公空间。”

除了一线奢侈品品牌，时尚品牌们也在趁机抢占机会。西班牙快时尚品牌Mango、美国运动品牌Abercrombie&Fitch、瑞士运动品牌On、运动品牌Hoka等都在投资香港市场，开设新的零售门店。

其实奢侈品品牌在香港也有过多次的退租潮，第一次是2015年左右，第二次是2019年至2020年初。2015年时，LVMH集团旗下腕表品牌泰格豪雅、美国轻奢品牌Coach分别关闭了其在铜锣湾和中环的旗舰店铺，而这背后则是中国奢侈品市场在2014年遭遇首次下滑，出现负增长。

第二次则是受疫情影响，像Valentino、Prada、Louis Vuitton、Omega等品牌分别关闭了他们在海港城、铜锣湾罗素街、时代广场等地段的店铺。导致品牌两次关店的原因都很类似，就是奢侈品消费走向疲软，与此同时之前高企的租金难以持续。

除了在经济下行和消费疲软时代，奢侈品借势做抄底，这一轮在香港的门店扩张，品牌们都在追求更大的门店面积和更奢华的零售体验。此前香港置地集团便联手爱马仕等十家奢侈品品牌一同对香港中环置地广场进行全面升级改造，而这次升级，奢侈品品牌都自掏腰包，出资6亿美元，置地广场自己出资4亿美元。

三、香港奢侈品消费复苏，还有哪些机会？

对香港奢侈品市场来说，受美联储降息影响，港币的贬值可能会催生出更多市场机会。Cathie指出，随着利率呈下降趋势，疲软的港币可能会诱发更多的旅游支出。

“再加上本地经济的逐渐复苏，消费情绪可能会进一步改善，推动零售额全面呈正增长。我们预计到2025年，核心区域的高街商店、购物中心的租金增长将保持在积极的势头。另外，随着入境旅游的复苏，租赁势头将继续转向高街商店和黄金地段购物中心。”不过她也指出，香港凭借其独特的门户角色，在今年持续吸引了来自内地和海外的品牌入驻。

普华永道的Michael Cheng表示，香港零售行业将在今年迎来6%的跌幅，“整体市场情况有望在2025年下半年得到些许改善，”但香港的奢侈品市场和整体的零售市场，“将再也回不到2013年的黄金时期”。但他也指出，随着美联储降息，港元兑人民币的汇率走低，这意味着港人北上消费的趋势将有所缓解，而内地游客在港的购买力也会变强。

根据CBRE的预测，香港主要街区的租金将会在2024年底上涨5%，从主要街区的零售空置率来看，尖沙咀、铜锣湾等核心街区都在减少，这也进一步证明了奢侈品商户正重返香港，从而推动了租金增长。CBRE还指出，国际时尚品牌的重返贡献了自2017年第四季度以来最大的租赁比例，占据了物业租赁总额的20%。另外，新世界发展旗下新的旗舰项目11 Skies也有望为香港零售业注入新的血液。

与此同时，香港政府也在推出多项措施吸引内地游客和内地人才来港旅游和生活、居住。香港特区行政长官李家超在其2024年度《施政报告》中表示，将扩大高才通大学名单，增加13所顶尖大学，其中9所为内地高校。据悉，截至9月30日，已经有14万高才通申请人及受养人抵港。此外，香港也在申请恢复深圳的“一签多行”政策。

“香港在重新塑造自己的形象，比如推进盛事经济，这从一定程度上也的确会帮助香港的零售业。”Michael说道，“但这也取决于这些‘盛事’的规模和吸引力，如果是Taylor Swift来港开演唱会，那自然不用多说，这吸引的可不仅仅是内地游客了。不管是体育赛事还是娱乐相关的盛事，这的确能够助力经济，但最关键的还是看香港能否持续推出这些有吸引力的活动。”

Michael同时认为，如果经济状况恢复，游客收入回到之前水平，以及像股票和房地产等投资充实他们的资产，那“他们仍然会来香港，因为香港很方便，和内地也处在同样的文化背景。”