本文来自微信公众号：新周刊（ID：new-weekly），作者：易米三升，题图来自：视觉中国

“没去过北京路，等于没到过广州。”时至今日还在说这句话的人，可能真的没去过现在的北京路。

2002年元旦，北京路正式实施全日制步行，以步行街的身份，成为广州的标志性商圈。这里有老广风韵的建筑与美食，也有新时代涌动的华丽浪潮，一时间，北京路风光无限，是广州真正的顶流。

弹指十几年，面对着广州城从未停歇的飞速变化，“步行”恐怕还是太慢了。这条北京路，千年古道的繁华没能再延续，甚至逐渐从“步行街”变成了“不行街”。

接地气比不上本地市场，高大上比不上大型商场，步行街越来越鸡肋。/unsplash

脏乱的街道，斑驳的店招，老旧的铺面门口，贴满了手写的转让告示和清仓海报，随处可闻的网红神曲和促销广告，从门口的破锣音箱里传遍四方，魔音绕耳。不时有两三个游客模样的人，在某家老字号前面拍照，提醒着你这里不是哪个三线小城的批发市场，而是广州曾经的地标。

2018年年底，商务部在全国启动了11条步行街改造提升试点。以广州北京路为代表的步行街，在国内历经多年发展，丰富市民生活的同时，也见证了城市的经济兴荣。然而，现在的它们，却多少都陷入“本地人不爱去，外地人被忽悠去了一次便不想再去”的窘境。

北京路的改造提升规划为期3年，现在去北京路，只能看到满街矗立的脚手架。当施工围蔽撤去，电钻停止轰鸣的时候，改头换面的北京路，是否还能找回往日的风采？国内那些同样有过荣光、如今同病相怜的步行街，也同样在等待新时代的判决。

你有多久没逛过步行街了？/广州市文化广电旅游局网站

千年商道北京路，风光不再

北京路，跟人民路一样，全国各大城市几乎人手一条。但最早的时候，广州北京路步行街有着自己独一无二的名字：双门底。

唐朝的岭南节度使刘隐，在广州城南门建了一座“清海军楼”，这座楼到宋代的时候被大规模扩建，明代又改名“拱北楼”。因为楼下是两个并列的大门，俗称双门，所以楼底这条街被称作“双门底”，也就是北京路最早的名字。

自明清起，双门底就成了老广州城名副其实的中轴线CBD。这里常年熙熙攘攘，商铺林立，繁华兴旺，素有“岭南第一街”之称。广州人过年“逛花街”的习俗，即是从双门底的花市发源，流传至今。

民国时，这里曾叫做“永汉路”。/wiki

此后，双门底几度更名，1966年改名北京路，寓意广州人民拥护首都，向往北京之意，一直沿用到今天。不管名字如何变更，北京路作为千年商都广州的缩影，印证着这座城市商业文明的一脉相传。

1979年7月，时值改革开放初期，陈兴昌领取了他的个体户执照，成为广州第一个个体户，而他的商铺，就位于北京路。此后北京路的经济元素日渐丰富，成为广州的窗口，而广州，也成了中国向世界开放的窗口。

2002年7月，北京路出土了自唐代起的五朝共十一层古代路面，拱北楼的建筑基址也被发掘。千年古道的历史底蕴和商业积淀，让北京路被视作广州有史以来最繁华的商业中心，广州人也由衷希望，它的繁荣能够一直延续下去。

历经数次扩容，北京路步行街总长度已突破1500米，商圈范围也在不断向四周扩展。2004年，北京路步行街年销售总额超过70亿元，商铺共有近300家。到了2008年，北京路上的各类商铺、卖场，总数已超过500家。

千年古道，繁华旧梦，北京路续写艰难。/wiki/Cara Chow

然而，随着电商时代的来临，北京路开始渐渐显露疲态。2018年，中国内地顶级商业街排行榜发布，北京路步行街榜上无名。今年年初发布的《2019阿里巴巴步行街经济报告》显示，北京路客单价不到70元，同比增长仅为5%，两项数据都落后于重庆、沈阳、天津等城市的知名步行街。

比起数据，观感上掩饰不住的凋敝，给广州人带来的冲击更为直观。北京路临街的商铺，要么是森马、以纯之类的中低端服装品牌，要么是老字号餐饮、小吃。一眼望去，那些老旧的店铺设施与装修风格，久不更新的业态、品类，都与这座日新月异的城市格格不入。

而在这座城市的其他地方，崭新的楼宇、辉煌的商场正在雨后春笋般崛起，吸引着人们的脚步，也带走了北京路的热闹风光。

赫赫有名的永汉电影院，眼见北京路繁华起、宴宾客，也眼见它逐渐沉寂。/wiki/Wpcpey

步行街，突然就不行了

事实上，不止广州的北京路，国内很多大型城市的老牌商业步行街，光景都大不如前。曾经商贾云集的城市地标，如今却人气低落，顾客流失。就连首开“全天候步行街”模式、有着“中华商业第一街”之称的上海南京路，也早已不再能代表上海。

2001年，南京路的上海本地消费者占比达到70%以上，近些年，这一数据已下降至40%左右。而被寄予厚望的游客群体，跟本地客流比起来，消费意向明显更低。根据几年前的统计，南京路的客流进店发生购物行为的比例，仅为20%左右，远不如其他商圈的平均水平。

还有几个上海人，愿意去逛南京路？/wiki/AgnieszkaBojczuk

曾经实实在在满足了居民消费需求、活跃了城市经济的步行街，现在已然成为了外地游客走马观花打卡的背景板。游客们冲着步行街曾经的名气而来，现场打卡之后，比起说声“百闻不如一见”，恐怕更多还是冒出来一句：“就这？”

一座城市的步行街，往往浓缩着这座城的经济、文化发展历程，它们能乘着上一个时代的浪潮高高跃起，也可能被下一个时代的浪潮无情地碾成泡沫。

在商品供应相对没有那么富足的年代，商业步行街可以一次性满足人们全部的采购需求。十年前，一线城市如上海、广州的商业街，凭借丰富的货品和实惠的价格，不仅可以吸引当地的居民，甚至可以吸引全国乃至海外的顾客前来“扫货”。

不夸张地说，很多东西，你当时只有在这些步行街上才能买到。

今非昔比，随着经济发展和商业环境的改变，满足人们购物需求的渠道更广了也更多了，不论是网购的普及，还是去中心化的商圈兴起，在购物这一点上，传统商业步行街存在的必要性，都被悄无声息却又势不可挡地逐一瓦解。

去什么步行街，有空调有电梯的室内商场它不香吗？/unsplash

另一方面，消费者“逛街”的习惯也在不断迭代。以前的逛街是真·逛街，风吹日晒之下，在露天的商业街上来回走上数千米，绝对是个体力活。今时今日，逛街更多发生在大型购物中心里，吹着空调，乘着电梯，从向左走向右走，变成了向上走向下走。

一次逛街，所需的微信步数大幅降低，雨露风霜的侵袭干扰，也与大厦内顾客的欢愉时光再无干系。

这还只是购物环境的挑战，对步行街来说，更致命的威胁是，即便它们能改善环境，也再拿不出多少新鲜东西，来满足审美疲劳的市民和游客们。

步行街的概念面貌千变万化，但万变不离其宗，想要流量，就得满足衣食行乐。以北京路为例，这里的衣食行乐还剩什么？

都市潮人去步行街买衣服，真的会不知道镜子里面是谁。/《一起来看流星雨》

时尚购物，这里大多时候只能上演“端木带我来了美特斯邦威”的古早喜剧；食在广州，固守此地的所谓“老字号”们，要么吆喝售卖专供（坑）游客的点心手信，要么店堂里放眼望去，全是网红们鳞次栉比的手机支架。满心期待寻味而来，却失望地发现，整条街上最旺的餐厅，还是肯德基麦当劳们。

规划落后街道拥挤，路都不能好好走，何谈支撑庞大人流量的能力。至于让人们找乐子，步行街更是有心无力，电玩城、溜冰场、电影院，除了怀旧，别无他物。

三代养一铺：租金压力下的步行街商家

步行街的没落，固然有时代变迁下无能为力的因素，但其本身并非“完美受害者”。

得益于庞大的客流量，步行街的商铺租金一浪高过一浪。即便是在7年前，想在广州上下九步行街临街盘一个小店铺，一个月租金就已高达4万元，北京路核心地段的门店更吓人，月租要7万元。

那时候，我国全年城镇居民人均总收入29547元。北京路所在的广州越秀区，当时房价约为33246元一平米。对比之下，步行街的商铺租金，实在令人望而生畏。

租金和身段一样高，实实在在的经济效益却跟不上了。/广州市文化广电旅游局网站

2019年的《中国商业地产租金指数研究报告》显示，2019年下半年，全国重点城市100条商业街的平均租金为25.9元/平方米·天，也就是一个月2万多元的租金。根据最近的公开数据，现时北京路主街上20平方米~30平方米左右的门店，月租金已经超过10万元，是全国平均值的5倍左右。

这意味着，从前的“一铺养三代”，基本已经变成了“三代养一铺”。商家哼哧哼哧赚来的钱，全拿来孝敬房东了，实业创造的价值被高房价掠夺一空，不管打工还是创业，都不过是在为房地产搬砖。

在当年，商家们咬着牙也必须租，更何况，那时候步行街是真·顶流，房租虽然高，收益也不至于太少。如今，步行街的流量就像泡沫，看着数据漂亮，实际的消费动力却十分可疑，商家自然不会再硬挨这难以承受之痛。

重庆解放碑，也曾是一城繁华的代表。/wiki/ForwardXu

还坚守在步行街的老板们，面对铺租过高、客单过少的双重压力，只能要么涨价，要么砍掉看起来不必要的服务性支出，甚或是以次充好。长此以往，商业步行街的品质和体验自然逐步下降，加速顾客流失，形成恶性循环。

5月18日，商务部继在全国启动11条步行街改造试点之后，宣布将启动第二批试点，希望把步行街打造成为消费升级的平台，高质量发展的载体以及对外开放的窗口。

包括北京路在内的各地步行街改造规划中，几乎都强调了步行街的文化价值。的确，街道从来都是城市的血管脉络，很多传统步行街，都承载着当地独特的历史文化。

在每个人都习惯了网购的年代，物质商品已经很难吸引人们重新回到步行街了。不管是具有文化特色的演出活动，还是新的消费业态，只有为人们提供更多精神享受，才有可能让“逛街”重获吸引力。

一条街的文化，一座城的特色，其实都在于“人”。/unsplash

但是，文化从来不是靠几个雕塑、几块文物遗址说明牌，或者几家老字号和文创店撑起来的。地方特色也好，历史传承也好，这些东西是KPI强求不来的。

春雨润无声，土壤和空气最重要。只要提供一个适宜的文化环境，人们自然会因为物质和精神交流的需求，主动汇聚到一起。而这样的环境，除了道路设施和立面装修，更重要的是减少不必要的压力，不仅是租金的压力，还有强行高端、强行有文化、强行有特色的压力。

只有这样，步行街才能成为市民的后街，人有了活力，街道有了活力，经济上的活力也不过是水到渠成的事情。

参考资料：

1. 《千年商道北京路，能否“手术”成功？》，独角Mall，202007

2. 《“扮靓”后的广州北京路商圈，能重返人气巅峰吗？》，界面新闻，202006

3. 《步行街逆袭的“文化密码”》，光明日报，202001

4. 《步行街变成“不行街” ，三大痛点如何化解》，中国商报，201904

5. 《“双门底”——北京路最早的名字》，广州日报，201706

6. 《南方日报：老牌商业街的没落未必是坏事》，南方日报，201311

本文来自微信公众号：新周刊（ID：new-weekly），作者：易米三升