魔幻的上海二手小区

本文来自微信公众号：真叫卢俊（ID：zhenjiaolujun0426），作者：真叫卢俊团队 

上周公号上刚发了一篇，关于探访了星爷功夫电影里的“猪笼城寨”原型—杨浦区的隆昌公寓的文章。

随后我就看到有粉丝在后台留言评论：“九亭的地铁上盖九久青年城，乱成啥样，那才是上海版的九龙城寨。”并得到了很多的的点赞和支持。

其实九久青年城并不是第一次出现在留言里，这个多次被大家点名想要我们去看一看的小区，成功引起了我们的注意。

为什么说九久青年城是上海版的九龙城寨？它到底多有烟火气，居住环境乱成啥样？

耳听为虚，眼见为实，为了验证大家所说的这些，我特地坐上九号线到九亭实地看了一下，这个小区的气质是否如大家所说的那般魔幻，背后的原因又是什么。

1. 

这一次，九久青年城给我的魔幻体验，是从九号线开始的。

这个小区被称为“上海九龙城寨”的前提，和它便捷交通配套不无关系。

整个九亭，可以说是上海地理位置最优越的郊区板块之一。自从九号线通车以后，乘坐地铁八站就可以到达徐家汇，通勤时间不超过半小时。

因此每天上下班高峰期的9号线九亭站，会挤到你怀疑人生。

每天傍晚7点左右，会有一大批年轻人从上海市区乘坐地铁回到这里，回到他们生活居住的地方。

而整个九亭租户最多的小区就是：九久青年城。

九久青年城，占据了整个九亭最好最方便的地理位置。

一走出九亭站地铁口，便看到是这样两栋写字楼+八栋公寓拔地而起形成的天际线。

最靠近地铁口的楼栋，距离不到100米，从小区各个楼栋走到地铁口最远不过七八分钟。上班无需换乘，步行几分钟就能回到家，这个简直是上班族的救星和最爱。

除此之外，它不仅是一个地铁上盖的公寓，还是一个长在商铺上的开放式小区。

因此整个小区并没有什么公共配套，最多的是这样的沿街商铺，八栋公寓全都长在商铺上面。

我们现在看到这样的街道，聚集了各种形式的业态，除了回家睡觉，可以说其他生活所需都能在这条临街商业街上完成。

连带看房的中介都这样说：“九亭青年城没别的吃饭的地方最多，在这里几个月，都没有把地下商场美食街的饭馆吃完，有些店，甚至没吃就倒闭了。

因为楼下的小吃应有尽有，不管是日常所需，还是交通设施都非常便利后，当租房的人们习惯了这里的生活之后，人们也就习惯了不下楼叫外卖，所以现在每栋楼的一楼大堂，都会设置这样专门存放外卖的储物箱。

周边的商业可以说是琳琅满目，沿街商铺之外还有地铁上的商业综合体，小区对面去年还开业了一个金地广场，据说开业当天人流量达到30万人次。

人口密度大，带来的是商业繁华。但是很多时候，事物的混乱也都是从人多开始的。

2.

像青年城这样开放式老旧小区，并且还是沿街商住楼，外部乱是必然。

经过实地探访，因为租户太多，因为经过一轮一轮的换租，这个小区的内部的脏乱差也是很大的问题。

首先在电梯厅看到的是，五部电梯里已经有两部没办法使用，正在维修，让原本就不容易等的电梯，情况更加糟糕。

我进到小区的第一个感觉就是，这里的公寓就像是为了出租房而准备的一样。房子被各种二房东整改得乱七八糟，失去了原有的青年城的特色。

因为是复式，层高有4.5米，整个小区里面几乎所有42平的公寓被隔成了3间卧室，方便出租，居住人群的密度相当之大。

小区一共有8栋楼，每一层楼17户，下了电梯后就会看到这样接近20米长长的走道，像极了我们初高中时代的宿舍走廊。

青年城是九亭的最高楼，站到顶楼可以俯瞰整个北九亭，在南卧室的窗口，可以俯瞰整个南九亭。恐高的人，真心没办法住在这里，因为一打开门，就是这样的场景。

我只是站在14楼，往下一看，竟然有这么高，脚有点抖，手也不敢趴在扶手上，怕掉下去。

小区内楼道比较老旧，失去了青年城该有的面貌，脏乱的环境给它扣了不少分。

这个在2005年交付的小区，当年被很多人成为洋气的复式公寓，如今来看整体的面貌已经由新变旧，留下了浓烈的岁月痕迹。

“到了下雨天，这里的阳台可以养鱼。”

这是我在出发之前，看到不少人青年城的评论。出发前一天正好是上海下暴雨，果不其然，连看了几个房子，阳台都是这样的灾难现场。

因为青年城所有阳台都是外露的，每逢下雨都会疯狂漏水，第二天阳台积水情况很严重。

因为阳台因为属于公共部分，所以也没有人专门打扫和保养，已经呈现出坑坑洼洼的状态。

甚至各种杂草乱生的情况也比较严重。

同时也反映出，当下九久青年城房源空置已久，基本上不是租出去的，就是已经交给链家自如，正在重新翻修的。

基本上小区里面90%都是租户，且是一批换着一批的租户，不仅人群杂乱，且都是外来人口为主。

这里生活人口多，但是租房人口更多，租客多的小区，自然内部保养得不会很好。

“就没有自住的业主吗？”我对中介提出了这样的疑问，因为在看房的时候，碰到一些老年人在阳台上走来走去，这挺让我感到很意外。

中介说并不是说完全没有自住的业主，目前自住的只剩下一种人，是买来给父母居住的外地人。

他说：“自住的业主也有，不过大部分都是买了给父母居住，因为商业公寓不限购，所以很多买了旁边小两房的住宅的客户，想要父母过来一起住，但是资金有有限的话，就在这里买一套小公寓给父母。”

所以这里的混居不仅是商住混居，还有上班族和和年纪比较大的老年人混居，内部居住人群的情况很复杂。

一个小区，当住户人群比较杂乱，年代久远，就会长期处于这样的杂乱状态之中。

3.

好在九亭最好的地段，乱于商住小区的混居。

整个项目由8栋公寓式办公楼、2栋商业办公楼、户数为1967户公寓房，226套公寓底商、59套集中商业商铺。

九亭有大量的商住两用房和农民自建房，这成了群租人员最好的蜗居地，九久青年城就是一个最典型的案例。

因为地理位置好，地铁上盖，租金便宜，商业繁华，开放式小区……给青年城带来了独有的优势，同时也产生了一直以来这个小区的历史遗留问题：群租疯狂。

这里的群租疯狂到什么地步，从6月10日至7月25日不到两个月的时间内，九亭镇就组织了四次大规模行动，清除200多户群租行为，近40个违规改建的阳台，同时还清理了数十个违规安装的液化天然气。

因为小商铺实在太多了，商贩们为了节约成本，在商铺里又搭起了床位，提供给服务员作为临时的居住场所。

小区属于开放式，开放式小区虽然贵在方便，但一直存在人员进出杂、房屋出租多、卫生状况差、文明意识浅、乱搭乱建等问题，面临的环境和治安问题也比较突出。

不论是地铁上盖，开放式，还是商住混合.....都是它以乱闻名的重要原因，也是我们去到现场可以肉眼看到的真实情况。

3.

这样群租混居的背后，很大的原因是二手房难转手，价格也难涨上去，因此业主多选择了出租房屋作为收益来源。

都说九亭是上海房价低洼地，青年城的房价，更是一直涨不上去。

九亭是整个松江区最接近市中心的板块，靠着9号线以及高速发展的大虹桥，配套不断成熟，旁边版块内的标杆楼盘贝尚湾的二手房均价已经突破5万，但是九久青年城为什么便宜？

或者说，这么多年来房价为什么一直涨不上去？房价依然停留在3万多？

在百度上一搜索青年城，大家最大的疑惑也来自于它的低房价。

同样的地段，甚至更好的地段，问题还是出在产品上面，毕竟商住公寓各方面都存在一定的硬伤。

像这样商业性质的小区，产权性质和写字楼、商铺、超市、商场等一样，是无法办理落户的。假如外地户口的年轻人购买了商业公寓，将来孩子的上学问题将比较棘手。

所以，到了一定时候，当年的业主一定面临着置换。等到置换的时候，高昂的税费成为了很大的阻碍。

首先我了解到一个数据，当初在2005年第一批入手该小区的业主，大概花费的总价是35万元，经过几波的行情上涨，现在上海青年城公寓二手挂牌价在160万左右，大家可以算一下，其中的交易税费可以达到三十万。

这样的交易税费需要由买房承担，可想而知，商业性质的公寓，特别是有一定房龄的公寓，单单是其中的交易成本，已经是高到吓人了。

另外，商住公寓涉及的生活费用也是个大问题。住宅性质的公寓房多按照民用水电标准收费，成本相对较低。但商住公寓则不同，其大部分都按商业标准收取，日常开支也很大。

除此之外，九亭这里一直以来都认为是上海的刚需聚集地，南至松江大学城、西至青浦新城、北至嘉定新城都要4万+了，而九亭与这些板块相比，距离大虹桥、距离外环更近。

九亭紧邻七宝、莘庄繁华商圈，目前房均价也只有4万出头，一直难以突破5万。

有两大原因，一个是学校配套比较薄弱，没有好的小学和初中，松江的教育配套比起闵行来说有一定差距。

二个是整体城市面貌较为一般，特别是九久青年城所在的南九亭板块，还遗留有大量低矮的旧式房屋和厂房，同时飞机航道经过，导致整体居住的舒适度不高。

想当初，众多业主咬着牙交付积蓄或四处筹钱来买这里的房子，应该都是相中了旁边就是规划的地铁线。

不远处就是虹桥枢纽中心，下面又是商业街，各种便利快捷，视线开阔，憧憬着在一个洋气的复式公寓里，有着美好的居住环境和高品质的幸福生活。

十几年后，房价虽然从9000涨到了3万多，因为产品性质特殊的原因，它不仅涨幅是跑输了同期的楼盘，而且也已经不再是当年看起来洋气的复式公寓，而是变成年代久远，人员混杂的老旧小区，成为了很多外地人来到上海打拼租房的第一站。

说到这个，就不得不提这个小区最魔幻的一件事，如今贵为郭富城天王嫂安徽人方媛，当初刚来上海打拼时，就是住在九久青年城里。

九久青年城不及九龙城寨那般脏乱差，但是对于人来说，居住在里面的感受，我想更多的是生存，而不是生活。

不过这也许也是很多外地人在上海打拼的必经之路吧。