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2020-08-31 23:14
一心降负债的恒大,想成为“模范生”

作者|周超臣

头图|IC photo


8月31日港股收盘后,中国恒大(3333.HK)发布了截止2020年6月30日的上半年业绩报告,报告显示,恒大上半年实现营业额为人民币2666.3亿元,较2019年同期增长17.5%;毛利润666.8亿元,毛利率为25.0%,较去年同期降了7个百分点;销售回款3120亿,回款率为89.4%,较2019年上半年66.5%的回款率提升了23个百分点,为历年来新高;净利润147.6亿元,净利率为5.5%。



截图:恒大财报


过去这半年,恒大堪称房地产圈的卖房劳模、打折小王子,从1月底2月初疫情爆发以来,铺天盖地的打折广告铺满你手机app的开屏。回报是,上半年合约销售额为3488.4亿元,较2019年同期增长23.8%;合约销售面积为3863.2万平方米,较2019年同期增长47.5%。



虎嗅此前根据Top 5房企的月度公告统计制作


尽管有这样一份不难看的半年报,但所有人都知道,传闻中的“三条红线”,恒大全踩了。


8月20日,住房城乡建设部、人民银行在北京召开重点房地产企业座谈会,主要内容是,为进一步落实房地产长效机制,实施好房地产金融审慎管理制度,增强房地产企业融资的市场化、规则化和透明度,核心思想是防范化解房地产金融风险。


被叫去座谈的12家试点房企分别是恒大、绿地、融创、中梁、阳光城、碧桂园、万科、新城、保利、中海、华润和华侨城。有传闻称,监管部门给房企融资设置了“三道红线”, 并根据踩线的条数,把这12家房企分为了“红、橙、黄、绿”四档——


红线1:剔除预收款后的资产负债率大于70%;

红线2:净负债率大于100%;

红线3:现金短债比小于1倍。


具体计算方式为:


剔除预收款后的资产负债率=(总负债-预收)/(总资产-预收);

净负债率=(有息负债-货币资金)/合并权益;

现金短债比=货币资金/短期有息债务。


图片:地产三哥


以2019年底恒大的财报为准,恒大剔除预收款后的资产负债率为83%、净负债率为159%、现金短债比为0.61,三条线全踩中。与恒大一起全踩中的还包括融创、绿地、富力和华夏幸福。


一位网友评论道:“印证了两个事情: 1)为什么从去年开始各大房企都纷纷剥离物业板块独立上市融资,也侧面反应了企业对于政策的敏感度比普通人还要灵敏; 2)国企、央企的负债率为啥会比民企低很多?一个很重要的原因就是他们的融资渠道比民企多、融资成本比民企低。”


在40分钟的中期业绩发布会上,如何降负债和如何理解政策调控成为了主旋律。恒大总裁夏海钧回答媒体提问时说:“6月底的有息负债较3月末减少了约400亿元,下半年降负债目标在600亿元左右,到今年年底预计比3月末力争减少1000亿元。”并表示,力争2020年到2022年,公司的有息负债平均每年减少1500亿元。


今年3月底的2019业绩发布会上,恒大集团董事局主席许家印给恒大确立了2020年“高增长、控规模、降负债”的经营发展战略。他表示,“高增长”就是要实现销售高速增长,今年要实现销售8000亿,到2022年要实现销售1万亿。“控规模”就是要严控土地储备规模,实现土储负增长,未来三年,恒大每年要降低3000万平方米左右,到2022年降低到2亿平方米左右。“降负债”则是要把有息负债每年平均下降1500亿元,到2022年把总负债降到4000亿以下。


去年底,孙宏斌在一个演讲中给出预判称,这轮房地产调控会持续很长时间,今后想增加负债是几乎不可能的。


对于恒大和融创来说,想增加负债的确是不可能的了。因为按照有关部门设置的“红橙黄绿”四档,三条红线全踩的房企位于红档,有息负债规模不得增加,橙档(踩两条)的房企有息负债规模年增速不得超过5%,黄档(踩一条)的房企有息负债规模年增速不得超过10%;绿档(一条都不踩)房企的有息负债规模年增速不得超过15%。值得一提的是,绿档里的房企基本上都是央企,不愧是国家的三好学生。


一句话,这个政策就是要逼着房企降杠杆、降负债。恒大给出的具体解决方案是:



1)加大销售及销售额回款。恒大称,1~7月实现合约销售3991亿元,销售回款3542亿元,下半年争取销售回款达到3800亿元。“恒大今年的销售金额是历史最高水平,到目前为止已经突破了4000亿元的销售,均价在9000元/平方米。”夏海钧表示,“公司下半年可售货量超8100亿,只需实现56%去化率,全年销售即可达到8000亿。”


2)控制土地储备规模,实现土地储备负增长。恒大副总裁赖立新表示,下半年将严控拿地,确保土地储备负增长,聚焦一二线城市以及高增长的三线城市,项目重点在城市更新和特色小镇。


3)分拆优质资产上市。近期恒大旗下的物业管理公司金碧物业引入了红杉资本、中信、农银、光大控股、云峰基金、腾讯、周大福等战略投资者入股235亿港元,占比28.061%,使金碧物业的估值达到了750亿元人民币,帮恒大的净负债率降低了19个百分点。夏海钧说,目前还在等监管部门的审批,力争今年完成上市,“下一步重点工作把公司优质的物业逐步分拆上市,释放更大的价值。”


谈及融资收紧对恒大的影响,夏海钧回答道:“这几年国家在房地产调控方面起到了非常好的效果,楼价、地价和预期都稳定下来了,恒大集团坚决拥护房地产调控政策,努力使自己发展目标符合国家的调控要求。”


“1月份恒大对疫情的把控比较准确,觉得有风险,1月份就向资本市场发了60亿的高息美元债,但这不是想继续扩大规模,是为了有效确保公司有充分的现金流。3月份开始大规模的进行战略目标调整,高增长和控制规模都已经实现。”夏海钧强调,“恒大的大部分都是通过按揭回款,恒大会快速增加销售额和快速增加现金回笼,这可以有效降低公司的银行贷款和负债。”


似乎是为了向有关部门表决心,夏海钧说:“恒大将一如既往地成为房地产调控模范生。”


但愿。

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