作者｜周超臣

头图｜IC photo

8月31日港股收盘后，中国恒大（3333.HK）发布了截止2020年6月30日的上半年业绩报告，报告显示，恒大上半年实现营业额为人民币2666.3亿元，较2019年同期增长17.5%；毛利润666.8亿元，毛利率为25.0%，较去年同期降了7个百分点；销售回款3120亿，回款率为89.4%，较2019年上半年66.5%的回款率提升了23个百分点，为历年来新高；净利润147.6亿元，净利率为5.5%。

截图：恒大财报

过去这半年，恒大堪称房地产圈的卖房劳模、打折小王子，从1月底2月初疫情爆发以来，铺天盖地的打折广告铺满你手机app的开屏。回报是，上半年合约销售额为3488.4亿元，较2019年同期增长23.8%；合约销售面积为3863.2万平方米，较2019年同期增长47.5%。

虎嗅此前根据Top 5房企的月度公告统计制作

尽管有这样一份不难看的半年报，但所有人都知道，传闻中的“三条红线”，恒大全踩了。

8月20日，住房城乡建设部、人民银行在北京召开重点房地产企业座谈会，主要内容是，为进一步落实房地产长效机制，实施好房地产金融审慎管理制度，增强房地产企业融资的市场化、规则化和透明度，核心思想是防范化解房地产金融风险。

被叫去座谈的12家试点房企分别是恒大、绿地、融创、中梁、阳光城、碧桂园、万科、新城、保利、中海、华润和华侨城。有传闻称，监管部门给房企融资设置了“三道红线”， 并根据踩线的条数，把这12家房企分为了“红、橙、黄、绿”四档——

红线1：剔除预收款后的资产负债率大于70%；

红线2：净负债率大于100%；

红线3：现金短债比小于1倍。

具体计算方式为：

剔除预收款后的资产负债率=（总负债-预收）/（总资产-预收）；

净负债率=（有息负债-货币资金）/合并权益；

现金短债比=货币资金/短期有息债务。

图片：地产三哥

以2019年底恒大的财报为准，恒大剔除预收款后的资产负债率为83%、净负债率为159%、现金短债比为0.61，三条线全踩中。与恒大一起全踩中的还包括融创、绿地、富力和华夏幸福。

一位网友评论道：“印证了两个事情： 1）为什么从去年开始各大房企都纷纷剥离物业板块独立上市融资，也侧面反应了企业对于政策的敏感度比普通人还要灵敏； 2）国企、央企的负债率为啥会比民企低很多？一个很重要的原因就是他们的融资渠道比民企多、融资成本比民企低。”

在40分钟的中期业绩发布会上，如何降负债和如何理解政策调控成为了主旋律。恒大总裁夏海钧回答媒体提问时说：“6月底的有息负债较3月末减少了约400亿元，下半年降负债目标在600亿元左右，到今年年底预计比3月末力争减少1000亿元。”并表示，力争2020年到2022年，公司的有息负债平均每年减少1500亿元。

今年3月底的2019业绩发布会上，恒大集团董事局主席许家印给恒大确立了2020年“高增长、控规模、降负债”的经营发展战略。他表示，“高增长”就是要实现销售高速增长，今年要实现销售8000亿，到2022年要实现销售1万亿。“控规模”就是要严控土地储备规模，实现土储负增长，未来三年，恒大每年要降低3000万平方米左右，到2022年降低到2亿平方米左右。“降负债”则是要把有息负债每年平均下降1500亿元，到2022年把总负债降到4000亿以下。

去年底，孙宏斌在一个演讲中给出预判称，这轮房地产调控会持续很长时间，今后想增加负债是几乎不可能的。

对于恒大和融创来说，想增加负债的确是不可能的了。因为按照有关部门设置的“红橙黄绿”四档，三条红线全踩的房企位于红档，有息负债规模不得增加，橙档（踩两条）的房企有息负债规模年增速不得超过5%，黄档（踩一条）的房企有息负债规模年增速不得超过10%；绿档（一条都不踩）房企的有息负债规模年增速不得超过15%。值得一提的是，绿档里的房企基本上都是央企，不愧是国家的三好学生。

一句话，这个政策就是要逼着房企降杠杆、降负债。恒大给出的具体解决方案是：

1）加大销售及销售额回款。恒大称，1~7月实现合约销售3991亿元，销售回款3542亿元，下半年争取销售回款达到3800亿元。“恒大今年的销售金额是历史最高水平，到目前为止已经突破了4000亿元的销售，均价在9000元/平方米。”夏海钧表示，“公司下半年可售货量超8100亿，只需实现56%去化率，全年销售即可达到8000亿。”

2）控制土地储备规模，实现土地储备负增长。恒大副总裁赖立新表示，下半年将严控拿地，确保土地储备负增长，聚焦一二线城市以及高增长的三线城市，项目重点在城市更新和特色小镇。

3）分拆优质资产上市。近期恒大旗下的物业管理公司金碧物业引入了红杉资本、中信、农银、光大控股、云峰基金、腾讯、周大福等战略投资者入股235亿港元，占比28.061%，使金碧物业的估值达到了750亿元人民币，帮恒大的净负债率降低了19个百分点。夏海钧说，目前还在等监管部门的审批，力争今年完成上市，“下一步重点工作把公司优质的物业逐步分拆上市，释放更大的价值。”

谈及融资收紧对恒大的影响，夏海钧回答道：“这几年国家在房地产调控方面起到了非常好的效果，楼价、地价和预期都稳定下来了，恒大集团坚决拥护房地产调控政策，努力使自己发展目标符合国家的调控要求。”

“1月份恒大对疫情的把控比较准确，觉得有风险，1月份就向资本市场发了60亿的高息美元债，但这不是想继续扩大规模，是为了有效确保公司有充分的现金流。3月份开始大规模的进行战略目标调整，高增长和控制规模都已经实现。”夏海钧强调，“恒大的大部分都是通过按揭回款，恒大会快速增加销售额和快速增加现金回笼，这可以有效降低公司的银行贷款和负债。”

似乎是为了向有关部门表决心，夏海钧说：“恒大将一如既往地成为房地产调控模范生。”

但愿。