850亿，房企新年“抢滩”上岸

2025伊始，一些房企新一年的“求生仗”就已经开打了。

1月9日晚间，碧桂园境外重组方案正式出炉，公布了包括与7家银行达成共识、化债116亿美元、加权平均借贷成本低至2%、债务最多延期11.5年等多项关键条款。

而不止碧桂园，岁末年初，融创、龙光、融信、金科等房企也都公布了债务重组或重整投资的新进展新方案。

不容忽视，2025年又是一个还债高峰期，年内债务到期规模预计在5257亿元，尤其第三季度为最高峰。

这意味着，今年对很多房企来说，要想过得稳，必须在各种层面“抢滩”力求上岸。

自救进行时，碧桂园化债方案出炉

一则长达8页的公告，披露了市场等待已久的碧桂园境外债重组进展。

根据公告，碧桂园已与7家知名银行组成的协调委员会达成共识，此提案构成进一步谈判和具体文件的框架。协调委员会支持公司持续努力落实重组，并愿意与公司合作，确保集团继续其业务，将干扰降到最低。

碧桂园公告称，倘落实，重组提案将使集团实现大幅去杠杆化，目标是减少债务最多116亿美元(约850亿元人民币)，也包括将到期时间延长至最多11.5年以及降低融资成本，目标是加权平均借贷成本从重组前的每年约6%降低至重组后的每年约2%。

此外，重组提案共给予债权人五个经济选项，以将其范围内债务转换为现金（通过要约回购）、强制性可转换债券、不同票据（“新票据”）及/或贷款融资（“新贷款”，连同新票据统称“新债务工具”）。

有债权人透露，这次碧桂园的方案做得务实，已经有很多债权人表示有兴趣。接近碧桂园的人士则称，目前碧桂园已经收到不少债权人的表态，表示愿意长期支持公司渡过当前的难关，同时期望公司能够尽快完成重组。

在谈判的同时，据悉碧桂园也在“加码自救”。

据此次公告，碧桂园的控股股东正在考虑将集团未偿还本金总额11亿美元的现有股东贷款转换为公司或附属公司股份，具体条款有待协定。

据统计，碧桂园控股股东及家族通过借款、增持股票、购买债券、以股代息等多种方式已累计提供约416亿港元流动资金。家族还以自持的其他资产，为碧桂园在银行间市场交易商协会发行的15亿中期票据提供了担保。

与此同时，碧桂园正大力出售和盘活资产，自2022年以来处置难销类资产及盘活沉淀资金回笼超600亿元。

例如，2023年8月，碧桂园出售所持广州亚运城联营项目公司26.67%股权，回笼资金12.92亿元。2024年12月转让持有的长鑫科技1.56%股权，总代价20亿元。

二、多家房企公布新进展，紧锣密鼓“抢滩”化债

碧桂园之外，近日融创旗下“H1融创03”重组方案也获得表决通过，这是2024年11月27日融创十笔境内债券整体重组方案中的一个，至今该整体方案已有八笔债券方案成功争取到持有人支持重组。

另据市场消息，融创的二次境外债重组，也或将在今年3月份公布初步重组方案。

1月6日，龙光集团也发布公告公布了境外债务整体重组方案。

公告显示，龙光集团已与若干境外债权人达成一致，提供了现金收购、短期票据与强制可转换债券的组合、强制可转换债券、长期票据共四个选项。

据披露，龙光集团目前境外债务未偿还本金总额约80.38亿美元，其中整体重组方案涉及的境外债务未偿还本金总额约75.62亿美元，包括现有票据、股本挂钩证券（ELS）、现有贷款、结构性融资及担保债务、股东贷款。

近日，融信中国推动境内债务重组也流出新消息称，公司的六只公募债券和四只私募债券将整体寻求合理的重组方案，具体削债方案和重组提案重点，将参考融创等公司境内债务重组的方案。

而从之前不少企业的境外债重组的案例来看，受到近两年市场持续大幅调整的现状影响，公司提供的方案普遍更加务实，一方面联合资方积极化债，对于无法按时兑付的债券也积极研究替代方案。而当下的债权人也都越来越理性，接受度也有所提高。

三、首家破产重整千亿房企，金科马上进入新阶段

除了债务重组的，以金科为例的房企在破产重整上也迎来新进展。

1月6日，金科股份披露，已与深圳久银投资、天津启重圣源、武汉寒树等16家财务投资人分别签署了重整投资协议，累计投资近10.68亿元，合计受让标的股份约10.27亿股。

据统计，截至目前，金科股份与20余家财务投资人达成协议，签约财务投资部分的累计募集资金已达到约18.72亿元。

此前，金科股份则已分别与“上海品器联合体”、长城资管、川发基金签署协议，分别确立三家主体为产业投资人(上海品器同时也是财务投资人)。

伴随财务投资人和产业投资人的相继确立，以及投资资金的到位，金科下一步将整体开展债务清偿。

具体将保留什么、剥离什么，重整管理人、投资人和金科的债权人充分沟通方案。与此同时，金科的资产布局、业务重点等也或迎来“釜底抽薪”式的调整。

而届时，作为国内首家进入破产重整程序的千亿房企，金科股份将迎来完全的“新生”。

四、最后一座偿债高峰？2025在此一搏

道路是艰辛的、过程是漫长的，但结果一定是向好的。

即使2025年还有一座“债务大山”亟待翻越。据克而瑞统计，2025年房地产企业债务到期规模将达到约5257亿元，高于2024年；其中第三季度为偿债高峰的到期规模约达到1574亿元。

但据1月9日中指研究院数据显示，2024年房地产行业共实现债券融资5653.1亿元，同比下降18.4%，这一数值自2021年下半年以来持续回落。

这意味着，度过2025的偿债高峰后，伴随近年新融资的大幅回落，房地产企业的还债压力也将持续减轻。

华泰证券研究认为，出险房企债务压力减轻，一方面有利于房企本身基本面改善，另一方面则有助于出险房企有更多资源用于保交楼，降低近年行业层面的“期房”信任问题，改善新房销售预期，对房地产行业具有积极意义。

的确，“抢滩”化债，只要扛过今年的高峰期，距离“上岸”走入新世界可能就真的不远了。