本文来自微信公众号：真叫卢俊（ID：zhenjiaolujun0426），作者：施唯，题图来自：视觉中国

作为一个地产人，看过的售楼处也是成百上千了。在市场上行的时候，其实不管一个项目的售楼处做得好不好，房子都照卖不误。可售楼处毕竟决定了我们对楼盘的第一印象，因此对于绝大多数的楼盘来说，它的存在还是非常有必要的。

不知道大家有没有这样一个感受，现在有越来越多的售楼处，被各种各样的“示范区”“体验中心”“美学中心”“生活体验馆”等名词所代替。

随着售楼处的不断迭代，它本身的定位也在发生着变化，从一个纯粹的销售功能演变成一个多功能的生活体验场馆，甚至成为了各大开发商雄厚资本与实力的一个竞争展示平台。

而这些精心打造的高大上的售楼处，卖完楼后的结局又会是怎样的？

一

一般来说现在大部分售楼处的结局无外乎以下三种：

改建为小区的会所或者是健身房

当一个售楼处完成它的“售楼使命”，后期改成一个供小区业主使用的健身会所，其实已经成了现在很多中高档小区的标配。

毕竟，既能让原本开发商花重金打造的售楼处延长寿命，又能让客户可以在入住楼盘后继续享受开发商提供的延伸服务，可以说是皆大欢喜的一种模式。

交给物业

还有一部分售楼处，会在房屋交付之后委托给物业公司进行管理。

因为有不少售楼处，产权其实是属于全体业主共有的（已包含在业主房价内），因此交由业主委托的物业公司管理，改建为社区大堂或是物业管理中心也比较常见。

交给政府

当然也有很多临时修建的售楼处，因为土地性质的限制，如果没有符合条件的永久性规划属性的地方，只能选择政府提供的土地资源上修建临时性售楼处。

像这样的售楼处，在楼盘卖完以后，往往会在项目即将竣工或入住时拆除，然后重新交还给政府，它们最终的命运多半是走向退休。

然而，耗资几百上千万的售楼处，难道真的说拆就拆了吗？

二

现在不管做什么事都讲究可持续发展，因此市面上也有越来越多的项目开始尝试“去售楼处化”。

什么叫“去售楼处化”？

其实就是把售楼处作为未来项目配套来进行打造，像这样的一些网红级别的售楼处，又有颜值，又有功能，可以满足很多的客户需求，未来就算是卖完了房子也是不会被淘汰的。

售楼处+餐厅&食堂

很像一个餐厅是不是？ 

没错，这就是一个由米其林名厨坐镇的餐厅售楼处。

在上海滨江一品苑的售楼处里，不但有上海粤菜的代表餐厅玺粤轩香港总厨推出的名厨私房菜（据说一个只蟹就能做出26道美味），还专门聘请了甜品师和咖啡师，提供专业级的甜品和手工拉花咖啡。

这样一种售楼处的新模式，把餐厅融入进售楼处作为未来的业态运营，可以说是售楼处的一种新玩法。

售楼处+书店&图书馆

今年还看过一个非常惊艳的售楼处，开发商将原本只用来作为一个销售空间的场所，做成了一个可以学习分享知识的海洋。

这个书店所在的售楼处，是首个将”社区共享书房“概念引入苏州的项目。

售楼处，同时也是书店，上坤和大隐书局通过跨界的联合，将共享书房的设计概念融入售楼处中，将售楼处与未来社区图书馆功能相整合。

这样的售楼处，从第一眼望去，就让人忍不住想要在里面待上一整天。

就连洽谈区，也被做成了阅读休息区的样子，坐在这样的沙发上，你就想安安静静地看本书。

这样的一种售楼处的新形式，在未来也可以当作一个共享的公共空间来使用。

未来这里可以是社区里的图书馆，也可以是剧场，也可以作为家庭和工作的情绪缓冲池，下班后处理即时的工作的场所，还可以是满足各类住户，邻里之间交流的社交中心。

售楼处+社区超市

把超市和食堂开进售楼处，将未来的生活配套直观展示在客户面前，而且可以通过超市的价格优势吸引客户来访，同样也是新时代售楼处的一种玩法。

位于北上海的融创大宁北玉兰公馆项目，在售楼处内部设置的未来配套展示，园区超市和园区食堂，只为了让客户提前体验今后在社区内可以获得的生活场景。

还有的项目，更是直接用社区超市，取代了原先的售楼处。

保利万科时代之光的售楼处，占地约1500平米。可售楼处里面没有传统的沙盘，进去后就像进入一个大商场，通过包装创造沉浸式体验，模拟了一个未来美好的生活场景。

客户可以提前感受未来的社区生活，也符合了万科自己“美好生活场景师”的新定位。

售楼处+幼儿园

旭辉银盛泰博观熙岸的售楼处，是一个以儿童为主题的售楼中心，一个专属于儿童的“童梦游乐体验馆”。

听说这个售楼处的设计理念来源于网红游戏“纪念碑谷”，开发商在设计中也展示了回归家园的初心，前期以销售为导向，后期作为教育配套的幼儿园，实现了销售和人文的结合。

从外立面来看，浅灰色铝板与炫彩铝板结合，三种色彩的变换，从不同角度不同位置，都是不一样的一种观感，让整个项目都充满童趣。

这样的一个售楼处，在销售期绝对不会缺少人气，就算不买房，家长也会带上孩子去玩。

而且这个售楼处以后对有孩子的家庭来说，家门口有个这样的幼儿园，根本就无法拒绝。

像上面我们所看到的一些“跨界售楼处”，已经不单单是用于项目展示，营销接待了，它们早就已经承载起了导客的功能，也都是可持续运营的一些良好示范。

三

然而，并非所有的售楼处，都是那么“幸运”。

市面上也有一些所谓豪华项目的售楼处，可能哪天说拆就拆了。

今年位于南昌欣悦湖的某一个楼盘，400平米的售楼处，由于被定义为违章建筑，在一个风和日丽的早晨，1个小时内直接被拆迁大队强制拆除。

这楼还没开始卖呢，售楼处就先被拆了……

因为有很多追求高周转的房企，都希望把自己售楼处的建造周期压缩的越短越好。

既要省成本，又要高周转，有的就会选择提前建设，甚至建设在非开发商自持的土地上，没想到最后的结果却是得不偿失。

还有一些售楼处，开发商在卖房的时候承诺售楼处就是以后业主的会所，谁知道房子卖完了，开发商又转手把售楼处卖给了别人，成为了别人的私人诊所。

位于苏州吴中区的某项目，业主们就遇上了这么一件无奈的事。

而且这售楼处变成了私人诊所后，诊所的后门和小区内部是连着的，这样一来，今后小区直接就成了对外的公共场所了。

所以别看当初卖房的时候允诺的好，如果没有确切的明文规划，很多购房者自身的权益也难免会受到损失。

如果售楼处只是作为一个临时建筑存在，一建一拆难免会造成非常大的成本浪费，而且给客户造成的感觉是，售楼处和样板间一样是个造梦空间，而非真实生活场所。

相反，如果在前期规划时，就把售楼处的使用寿命及改造难度考虑进去，融入到社区的配套建设里面，这样一来售楼处能在完成售楼使命后继续保留和运营，既能节省一笔成本，也让客户提前体验未来生活场景，这才是售楼处的正确打开方式。

四

那么问题来了：为什么大家同样都是售楼处，却是两种完全不同的结局呢？

其实对于一个开发商的售楼处来说，有几点是至关重要的：

首先是关于售楼处自身的产权问题。

很多售楼处到最后不得已被强拆或者被遗弃都是因为这些售楼处的先天条件决定的。

如果一个售楼处建立在非开发商自持的土地上，是临时建筑甚至是违章建筑，即使当初建设时投入再多，未来的拆除也是必然的。

往往我们看到的一些在路边设立的独立售楼处，是需要进行审批才可以进行使用的，正常情况下的审核年限一般为2年左右，在年限到期之后，由于没有产权，期限到了不拆迁就是违法的了。

其次，就是关系到售楼处的建设成本问题。

考虑到成本问题，在开发商自己寸土寸金的地皮上建售楼处成本是比较高的，因此开发商更愿意选择在租赁的土地上盖售楼处。

而且现在有很多售楼处，虽然装修追求华丽，可实际上的用材用料未必很好，因为当初没有可持续运营或者长期保留的打算。

由于只能维系几年，如果后续想要维护还要继续增加开支，所以当开发商们考虑到这些成本问题，最终也会将售楼处进行拆除。

不过由于这些年售楼处的功能也在不断迭代，网红售楼处越来越多，把售楼处做成未来的社区配套也成为了市面上非常流行的一种方式，如此一来售楼处就会得到保留。

五

最后，还有一点非常的重要，也是我想提醒各位的一件事：很多高大上售楼处的背后，其实蕴含着的是开发商团队大量的心血和门道，他们为此在前期一定花费了很多的心思，呈现在客户面前的不仅是一个优秀的作品，也是满满的“套路”。

所以对于任何一个售楼处来说，交付后大概率是不会比还在售楼的时候维护的更好的，因此大家也不能单单因为看到售楼处的奢华与诚意就冲动买房。

记得少看沙盘多看规划、不要过度迷恋样板房、不要被火爆的营销场面所迷惑。‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍也不要对一个完成“卖房使命”后的售楼处，抱有过高的期待。

‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍本文来自微信公众号：真叫卢俊（ID：zhenjiaolujun0426），作者：施唯