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2020-11-03 07:52
二线城市降容积率?这件事比你想象中影响更大

本文来自微信公众号:真叫卢俊(ID:zhenjiaolujun0426),作者:卢俊,原文标题:《要注意二线城市降容积率这件事情》,头图来自:视觉中国


总有些事情看上去不显山不露水,但背后的大趋势发展可能会超乎我们的想象,今天说的就是其中之一。


大家好,我是卢俊。


和容积率有关的事情我都会特别关心,因为他关系供应量,关系城市更新,也关系可以承载多少人口。


不可否认,一线城市也在管理容积率,但是相比较而言在二线城市发生的,整个大棋可能会比想象中的要更大。


最近看到一个新闻,武汉前阵子发布《关于进一步加强武汉居住用地建设强度管理的规定》,未来主城区最高容积率不得超过3.0,新(副)城容积率不得超过2.5。



这样的变化算大变化么,其实对武汉这个城市的冲击还是很大的,我们通过网络整理发现,之前的武汉,容积率在4以上的项目比比皆是。



最高的还有接近8的容积率,而这不是一个个案现象,武汉也不是第一个二线城市开始控制容积率。


成都:2017年开始全面下调城市住宅容积率,主城核心区住宅容积率限定在2.5以内,一般地区和特别地区控制在2.0和1.5以下。


西安:2018年规划局发布了《西安市城乡规划管理技术规定》,正式步入住宅“容积率小于3”的时代。



重庆在2018年之后,几乎没有出让过4.0以上容积率的地块,这个山地城市也开始慢慢的降低容积率。


我试着解读一些背后的原因,或许这些都是和趋势有关。



降低容积率,首先可以表明很多二线城市的发展路径进入到摊大饼的模式,就是由中心区往近郊甚至远郊的方向发展。


这样的模式当然是对的,也是二线城市必须要走的。


目前所有的一线城市都已经发展出一个中心,几个副中心以及N个卫星城。



然后让整个城市的发展相对比较均衡,产业布局拥有纵深以及市面上可以提供多层次的住宅产品可以让客户选择。


整个城市也因为相对均衡的发展而保持活力。


而这背后的代价就需要不遗余力的发展近郊和远郊,而这一些的发展除了投入基建,投入产业,背后还有一只手就是市中心的结构外移,不论是市中心的产业、市中心的人口还是市中心的住宅。


所以控制容积率就是为了抑制小块区域的人口密度过密。


当然城市中心过高容积率也不是特别好的现象,特别是住宅地块。


商办顶多就是闲置,但是住宅如果居住了过高的人口,对应的一个城市需要提供等位匹配的教育资源、医疗资源以及交通资源。


特别是教育和医疗,如果提供不上,后期可能就是民生问题以及更大的矛盾。


国外不少城市的贫民窟都出现在城市中心处,深层的背后原因也是如此。



第二个重要原因,也是很重要的,过高容积率的项目不太有品质感可言。


一旦容积率突破3以上了,住宅的标准层就没有可能做出板楼的模式,会趋向于出现点式住宅,就是电梯在中间,然后周围一圈都是房子。


如果容积率再高一点,那就是香港电影里面经常看到的筒子楼。


中间有个大大的天井,然后整个回字型的排布,很压抑也很恐怖,香港好多恐怖电影都有这样空间的痕迹。


大家一定能够想象的出来,周星驰功夫里的猪笼城寨就是如此。


容积率过高然后每一户需要兼顾采光和厨房、卫生间的开窗(这里已经没有资格谈论通风的问题了,能开窗就可以),户型的排布就会越来越差越来越差。


如果容积率再高,那就没办法了,卫生间只能公用,厨房只能公用,不然就没办法通过消防规范。


这也是为什么很多二线城市的市中心的房价也不贵,背后也有一部分原因就是产品实在太差,光有一个好地段,做不了好产品。


降低容积率也是为了后续的产品迭代升级做准备的。这里的房地产开发也经历了超过十年的周期,市场需求也进入了改善和品质周期的提升。


对于一个城市发展,房地产一定也是一个重要产业。20年前上海江边上的汤臣一品被妖魔化了这么久,我们站在现在这个时间点来看就会意识到这样的产品有它存在的必要意义。



第三,也是很重要的一点,甚至我认为是根本原因。


因为过高容积率的地块未来就完全没有了城市更新的可能,不知道大家是否有概念,一个项目伴随着时间的推移,未来有更新,改建甚至拆迁的可能,有一个重要的逻辑就是他的容积率要相对可控。


如果容积率过高,是完全没有拆迁的可能的。


道理很简单,拆迁一平米你就要补偿对方一平米的价格,然后再加上其他建设乱七八糟的成本,而拆迁之后你再建项目必须要产生接近双倍的建筑面积才有实现盈利的可能。


但是如果一个项目天然容积率就已经到4了,也就意味着拆完地块需要做到7~8才有可能赚钱,这个难度已经非常高了。


这一点上海就做的非常好,整个城市发展非常的节制,90年代之前的老破小容积率都在1.5左右,而这些地块在经历了拆迁之后如今再出让,容积率都在2.5~3左右。


而如今上海近郊的新出让地块也都在2左右。这些地块再经历30年如果还想拆迁依然有空间。


如果现在统一的把容积率就放在4,本质上就扼杀了未来城市更新的可能。


当然很多人会说,为什么要拆迁,房子不是住一辈子70年就挺好么,这么说的就忽略了发展的眼光了。


城市和人的眼界的变化都是飞快的,90年代大家都以住上独立卫生间的房子为荣,两千年有物业的小区就是城市豪宅,而现在你如果回头去看十年前的房子,可能立面已经脱落了诸如此类的。


我们很难预测到30年后的市场需求,所以必须要在现在留下足够的后手。


说到这里也必须得承认,大量的二三线城市,哪怕在3年前也都没有品质意识的。而这些项目往往占据了城市最好的地段以及比较高的容积率。


但是如今客户的市场需求已经进入到改善周期,也就是说现在出来买房的都是住过商品房的,你再拿出普普通通的产品其实很难满足用户的需求。


这就是典型的供需差,而背后其实也是购房者的消费升级,特别是二三线城市在经历了2016年的全国普涨之后,用户对拿到手的产品提出了更多的要求。



好,如果这些都会成为既定事实,那么后续会发生的是什么?


有一件必然会发生的事就是核心区位的产品供应量开始下降,供应往近郊化和城镇化的方向发展。


而市中心因为供应量减少以及产品力的提升,核心区位的房价一定会有提升。


所以一个城市的房价结构会出现金字塔。


城市均价会稳定在一个周期内,但是一个城市最贵的那套房子一定会越来越多的挑战大家可以认知的极限。


而写这些背后我想说的是什么?


我最近一直在杭州,一来把自己在杭州的房子卖了,二来也和同行聊天,大家都有一个观点就是除了学区房,杭州没人买二手房。


其实这个城市的一手房已经冲到一个比较高的位置了,为什么二手还是没人买,就是绝大部分的二手房的品相太差了,哪怕房龄只在10年左右的折旧已经非常不堪了。


价格已经不是如今这一波客群关注的点,甚至都不是最重要的点,大家都期待在房票稀缺的当下,自己置换频率越少越好,一次性买一套对的好的最重要。


这股势力会持续很长一段时间,而对于购房者来说,对于你来说你买到的房子就必定是二手房,而未来你的这套房子有没有人接盘就成为了一个核心问题。


必须要买好的房子,这应该算是最近一年我在这里发出最大的呐喊了,不论你是第几套,你的下一套一定要保证买到是产品力足够强的房子。


关于这个逻辑我说过很多了,今天和大家说的最主要的就是不要和大趋势对抗,不要和行业发展周期对抗。



整个楼市我们剔除房价的部分,产品本身就在快速洗牌,这件事已经上升到城市意志,没有一个地方希望自己的天际线是一块块的补丁,谁都不希望自己市中心会出现破败衰老的现象。


买房就是买一个城市的股票,这么想你就会知道一个城市未来需要什么样的房子。


本文来自微信公众号:真叫卢俊(ID:zhenjiaolujun0426),作者:卢俊

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